Subastas de bancos: qué son y cómo comprar

¿Qué es una subasta de banco?

Cuando un deudor deja de pagar su hipoteca, el banco es el acreedor y puede ejecutar la garantía. Pero quien saca el piso a subasta no es el banco: en la ejecución judicial la dirige el letrado de la Administración de Justicia del juzgado, y en la venta extrajudicial, un notario. Las dos se celebran en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, que también acoge subastas tributarias, desde el 1 de septiembre de 2018, y otras subastas administrativas.

El banco aparece en esa subasta como ejecutante. Puede pujar aunque no haya otros postores y sin consignar depósito (art. 647.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si nadie le supera, el remate queda a su favor y puede cederlo a un tercero o adjudicarse el piso, que pasa a su balance. A partir de ahí ya no hay subasta: es un piso de banco que se vende como cualquier otro inmueble.

Las vías que hay detrás, de un vistazo

Cómo llega un piso del banco a la subasta

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate, el deudor puede liberar el piso pagando íntegramente principal, intereses y costas, y la subasta se cancela (art. 670.7 LEC). Cualquiera de estas vías puede quedarse sin operación por ese motivo.

Subasta judicial del piso hipotecado

Es la vía más directa y la que más gente busca con el nombre de subasta de banco. Te registras en el Portal, consignas el depósito y pujas. Lo que compras es una posición en un procedimiento: las cargas anteriores al crédito que se ejecuta siguen vivas y las asumes tú (art. 670.5 LEC), el piso puede estar ocupado y a menudo no puedes verlo por dentro. Las posteriores se cancelan a tu instancia (art. 674).

Subasta notarial: la venta extrajudicial

Sólo cabe si la venta extrajudicial se pactó en la escritura de hipoteca, en una cláusula separada, y sólo por falta de pago del capital o de los intereses (art. 129 de la Ley Hipotecaria). La dirige un notario y se celebra en el mismo Portal, en una sola subasta electrónica. Si hay alguien dentro, la posesión se pide al juzgado.

Pisos de banco: cuando ya no hay subasta

Un piso de banco es un inmueble que la entidad ya tiene en balance porque se lo adjudicó o lo recibió en dación en pago. El titular registral es el banco o el vehículo al que se traspasó la cartera, y la compra es una compraventa ordinaria con escritura ante notario. Puedes visitarlo y financiarlo. A cambio, el margen suele ser más contenido y siguen pesando la ocupación, el estado del inmueble y las deudas de comunidad.

Embargos de banco y remates bancarios

Un embargo no es una venta. Es una anotación preventiva en el Registro de la Propiedad que asegura el cobro de una deuda, y el propietario sigue siéndolo. Una vivienda embargada se compra por la subasta del bien, comprando antes la deuda que origina el embargo o pactando con el titular que parte del precio cancele la deuda.

El remate es la adjudicación de la subasta a la mejor postura, que aprueba el letrado de la Administración de Justicia por decreto. Cuando el remate queda a favor del banco ejecutante, puede cederlo a un tercero: es la cesión de remate. El cesionario paga al ejecutante el precio que pacten y se adjudica el bien sin haber pujado.

Comprar la deuda antes de que haya subasta

Es entrar un paso antes. En vez de esperar a la subasta, compras al banco o al fondo el préstamo hipotecario impagado, con descuento sobre su valor nominal, y te subrogas en todos los derechos del acreedor, incluido el de ejecutar la hipoteca. Exige mucho más análisis, porque compras un derecho de cobro y no un piso, y el desenlace puede ser un acuerdo con el deudor en lugar del inmueble.

Dónde se buscan

• Subastas judiciales y notariales: en el Portal de Subastas del BOE. Para pujar necesitas registrarte con un certificado electrónico reconocido o con Cl@ve PIN o Cl@ve Permanente obtenidas en persona o con certificado; las de carta de invitación no valen.
• Pisos de banco: en las webs de las inmobiliarias de las entidades, en los portales de los servicers que gestionan sus carteras y en portales generalistas, a veces sin identificar como tales.
• Deuda y cesiones de remate: a través de los servicers y fondos que gestionan carteras de préstamos impagados, de abogados especializados en ejecuciones o de plataformas como la nuestra.

Qué mirar antes, sea cual sea la vía

• La nota simple: qué cargas hay y, sobre todo, en qué rango están respecto a la que se ejecuta.
• La situación posesoria. Que el anuncio no diga nada no significa que el piso esté vacío.
• Las deudas de comunidad y el IBI, que no salen en la nota simple y siguen a la finca.
• El coste total: el impuesto de transmisiones se calcula sobre el valor de referencia del Catastro salvo que el precio sea mayor, más registro, gestoría, reforma y el coste de resolver una ocupación.
• Los plazos: en la subasta judicial pagas el resto en veinte días desde el cierre si tu postura llega al 70 por ciento del valor de subasta (art. 670.1 LEC), un calendario que no encaja con una hipoteca ordinaria.

Comprar en subasta, un piso de banco o deuda impagada conlleva riesgo: cargas no detectadas, ocupación, plazos que no controlas y un valor de recuperación incierto. Esta guía es informativa, recoge las normas vigentes a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional sobre una operación concreta.