Subasta notarial y subasta judicial: diferencias

¿Qué es una subasta notarial?

Es una subasta que se hace ante notario y no ante un juzgado. La Ley del Notariado la regula en sus artículos 72 a 77, que añadió la Ley 15/2015 de la Jurisdicción Voluntaria. Abarca casos muy distintos: subastas que impone una ley, las que ordena una resolución judicial o administrativa, las que nacen de una cláusula de un contrato o de un testamento, las que ejecutan un laudo o un acuerdo de mediación y las voluntarias de quien simplemente quiere vender así (art. 72.1).

La subasta es electrónica y se celebra en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Al notario le corresponde autorizar el acta con el resultado y, en su caso, la escritura de venta (art. 73.1). Por eso, cuando buscas subastas no judiciales, las encuentras en el mismo portal que las judiciales, con otra autoridad al frente.

Subasta notarial hipotecaria: la venta extrajudicial

La subasta notarial hipotecaria es el caso que más interesa a quien busca inmuebles con descuento. El artículo 129 de la Ley Hipotecaria da al acreedor dos caminos para ejecutar una hipoteca: la ejecución judicial directa, regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil, o la venta extrajudicial del bien hipotecado ante notario. La segunda sólo es posible si se pactó en la escritura de constitución de la hipoteca, y sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses.

• El pacto tiene que constar separado del resto de cláusulas de la escritura y decir expresamente si la vivienda que se hipoteca es habitual o no (art. 129.2.b LH). Si la escritura dice que lo es, se presume que lo sigue siendo en el momento de la venta, salvo prueba en contrario.
• El valor de tasación que sirve de tipo no puede ser distinto del fijado para la ejecución judicial, ni inferior al de la tasación hecha conforme a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario (art. 129.2.a).
• Sólo se aplica a hipotecas que garantizan obligaciones de cuantía inicialmente determinada (art. 129.2.c).
• La venta se hace mediante una sola subasta, electrónica, en el Portal de Subastas del BOE, y los tipos y condiciones son, en todo caso, los de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 129.2.d).
• Si el notario ve una cláusula que pueda ser abusiva, lo comunica a las partes, y suspende la venta cuando cualquiera de ellas acredita haberlo planteado ante el juez (art. 129.2.f).

La ayuda del Portal de Subastas recuerda de dónde viene: la Ley 1/2013 introdujo la forma electrónica única para la subasta notarial derivada de la venta forzosa extrajudicial. Por eso hoy una subasta notarial hipotecaria se busca, se puja y se sigue en el mismo Portal que la judicial, y el notario actúa como autoridad gestora.

¿En qué se parece a una subasta judicial?

Más de lo que sugiere el nombre. Las dos son electrónicas y se celebran en el mismo Portal de Subastas del BOE. Las dos se abren cuando han pasado al menos veinticuatro horas desde que el anuncio sale en el BOE (art. 75.1, regla 2.ª, de la Ley del Notariado; art. 648, regla 2.ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y en las dos, si la subasta se suspende más de quince días, se liberan los depósitos y hay que volver a anunciarla (art. 76.4 LN; art. 649.2 LEC).

En la notarial, además, el notario pide al Registro la certificación de dominio y cargas, el Portal la deja consultar y avisa de cualquier cambio en la titularidad o en las cargas mientras dura la subasta (arts. 73.4 y 74.1 LN). El anuncio del Portal recoge las condiciones generales y particulares y, si cabe, la posibilidad de visitar el inmueble.

¿En qué se diferencia?

Las diferencias están en quién dirige, cuánto se deposita, si ves las pujas de los demás y cuánto tiempo tienes para pagar. Esta tabla compara el régimen general de las subastas notariales, el de la Ley del Notariado, con el de la subasta judicial de un inmueble en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La vivienda habitual

En la venta extrajudicial, la escritura tiene que decir si la vivienda hipotecada es habitual, y eso se presume en el momento de la venta si así consta (art. 129.2.b LH). En la judicial, la Ley de Enjuiciamiento Civil no aprueba el remate de la vivienda habitual del deudor por menos del 70 por ciento de su valor de subasta, salvo que se haga por todo lo que se debe al ejecutante, y aun así nunca por menos del 60 (art. 670.3). Que el piso sea o no vivienda habitual cambia el suelo de la operación, así que es lo primero que conviene mirar en el anuncio.

La posesión

En la venta extrajudicial, el adjudicatario puede pedir la posesión al juez de primera instancia del lugar donde está el inmueble (art. 236-m RH). Es decir, el notario vende, pero si hay alguien dentro tendrás que acudir al juzgado. Calcula ese tiempo y ese coste igual que lo harías en una subasta judicial.

¿Cuánto cuesta una subasta notarial?

Para quien puja, lo que la ley fija es el depósito, no una tarifa. En el régimen general de la Ley del Notariado hay que consignar en forma electrónica el 5 por ciento del valor de los bienes para obtener la acreditación (art. 75.1, regla 4.ª), y la ayuda del Portal de Subastas indica que los depósitos se hacen sólo a través del Portal, con una cuenta de la que seas titular o autorizado. Esa misma ayuda no menciona ninguna tasa por pujar: lo único que describe es el depósito.

• Si no ganas, el depósito se devuelve en las diligencias que el notario extiende después de la subasta (art. 75.3 LN).
• Si pediste la reserva de postura, no se devuelve hasta que el adjudicatario haya pagado el total del precio, porque sigues en la cola por si él no paga (art. 75.3).
• Si ganas y no pagas el resto del precio en diez días hábiles, pierdes lo consignado y la adjudicación pasa al siguiente postor con reserva (art. 75.3).
• Si la subasta se suspende más de quince días, se liberan las consignaciones (art. 76.4).

Los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado no fijan los honorarios del notario ni dicen quién los paga, y por eso no damos una cifra. Sí dicen que, si la valoración no está pactada ni la aporta el solicitante, la fija un perito designado por el notario y esa valoración es el tipo de la subasta, sin admitir posturas por debajo (art. 74.3). Después de adjudicarte el bien vienen los impuestos y gastos de cualquier compra en subasta.

Qué mirar antes de pujar en una subasta notarial

• Quién la convoca y por qué: no es lo mismo una venta extrajudicial de hipoteca que una subasta voluntaria, donde el solicitante puede subir, bajar o quitar el depósito en el pliego de condiciones particulares (art. 77 LN).
• El depósito y las reglas que publica el anuncio, no las de memoria.
• La certificación de cargas en el Portal y sus actualizaciones: la escritura cancela la hipoteca ejecutada y los asientos posteriores (art. 236-l RH), así que lo anterior a esa hipoteca es lo que tienes que leer con lupa.
• Si la vivienda consta como habitual en la escritura.
• La situación posesoria y, si el anuncio lo permite, la visita.
• Si el deudor ha planteado ante el juez el carácter abusivo de alguna cláusula, porque la venta se suspende (art. 129.2.f LH).
• Que tienes el resto del precio listo para pagarlo en el plazo que marque esa subasta.

Pujar en una subasta, notarial o judicial, conlleva riesgo: cargas no detectadas, ocupación, plazos y un valor de salida incierto. Esta guía es informativa, recoge la redacción de las normas a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional sobre una operación concreta.