Subasta desierta: qué pasa si nadie puja
Qué pasa cuando una subasta judicial queda desierta según el artículo 671 de la LEC: el régimen de la reforma de 2025 y el 50, 60 y 70 por ciento del anterior.
¿Qué es una subasta desierta?
Es la que termina sin ningún postor: nadie consignó y pujó en el plazo. No es lo mismo que una subasta con pujas bajas, que se rige por el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni que una subasta suspendida o cancelada. En la subasta judicial de un inmueble, lo que pasa después lo dice el artículo 671, y también se aplica a la ejecución hipotecaria, porque la subasta de bienes hipotecados se hace con las reglas de la de inmuebles (art. 691.4).
¿Qué pasa cuando una subasta finaliza sin pujas?
Depende de cuándo empezó el procedimiento. La Ley Orgánica 1/2025 reescribió el artículo 671 con efectos desde el 3 de abril de 2025, y su disposición transitoria novena dice que sus previsiones se aplican exclusivamente a los procedimientos incoados después de su entrada en vigor. Así que hoy conviven dos reglas en el mismo Portal, y la que toca la decide el año del procedimiento, no el de la subasta.
¿Qué dice el artículo 671 desde la reforma de 2025?
- Si no hay ningún postor, el letrado de la Administración de Justicia alza el embargo a instancia del ejecutado.
- Desde que termina la subasta desierta, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50 por ciento de su valor de subasta.
- También se puede adjudicar por la cantidad suficiente para satisfacer por completo al ejecutante, sin bajar del 40 por ciento del valor de subasta. En ese caso la ejecución termina y quedan liberados los demás bienes que garantizaban la deuda.
- Si la petición es por menos, el letrado decide oídas las partes, mirando la conducta del deudor, si el acreedor puede cobrar con otros bienes, el sacrificio patrimonial de cada uno y el beneficio del acreedor. Contra su decreto cabe recurso directo de revisión.
- En todo caso, las partes pueden pedir de común acuerdo una nueva subasta u otras formas de satisfacer al ejecutante (art. 640).
El acreedor ya no tiene la llave: si no hubo pujas, el ejecutante no puede solicitar la adjudicación de los bienes (art. 647.2). La iniciativa la tiene ahora el ejecutado, aunque el ejecutante pueda proponerle a quién designar.
¿Y en los procedimientos anteriores al 3 de abril de 2025?
Sigue la redacción anterior del artículo 671, vigente desde el 15 de octubre de 2015. Si no había ningún postor, el acreedor podía pedir la adjudicación del bien en los veinte días siguientes al cierre de la subasta, por estos importes. Si no lo hacía en ese plazo, se alzaba el embargo a instancia del ejecutado.
| Caso | Procedimientos anteriores al 3-4-2025 | Procedimientos desde el 3-4-2025 |
|---|---|---|
| Quién mueve ficha | el acreedor, en veinte días desde el cierre | el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, designando a una persona |
| Bien que no es vivienda habitual | el acreedor se adjudica por el 50 por ciento del valor de subasta o por lo que se le deba por todos los conceptos | la persona designada, por al menos el 50 por ciento del valor de subasta |
| Vivienda habitual del deudor | 70 por ciento del valor de subasta o, si se le debe menos, 60 por ciento | misma regla que el resto de bienes: al menos el 50 por ciento |
| Por lo que se debe | incluido en la regla del 50 por ciento para lo que no es vivienda habitual | por la cantidad que satisface por completo al ejecutante, con un mínimo del 40 por ciento; termina la ejecución |
| Si nadie actúa | alzamiento del embargo a instancia del ejecutado | alzamiento del embargo a instancia del ejecutado |
En la redacción anterior se aplicaba además, en todo caso, la regla de imputación de pagos del artículo 654.3.
Mete el valor de subasta y la deuda, elige el régimen, y te dice por cuánto se puede adjudicar el bien.
- Cierre sin postoresEl Portal comunica al juzgado que no ha habido pujas.
- Alzamiento del embargoEl letrado lo acuerda a instancia del ejecutado (art. 671, párrafo primero).
- Designación de un terceroEl ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede presentar a quien se adjudique el bien por al menos el 50 por ciento, o por lo que salde la deuda sin bajar del 40.
- Decisión del letradoSi la oferta es menor, decide oídas las partes; su decreto admite recurso directo de revisión.
- Nueva subasta u otra salidaLas partes, de común acuerdo, pueden pedir otra subasta u otra forma de pago (art. 640).
Qué es adjudicarse un bien, quién puede hacerlo y qué documento lo acredita.
Subasta desierta con vivienda habitual
Es donde más ha cambiado la norma. En la redacción anterior, el acreedor que se adjudicaba la vivienda habitual del deudor tras una subasta desierta tenía que hacerlo por el 70 por ciento del valor de subasta, o por el 60 si se le debía menos. El artículo 671 vigente ya no distingue: el umbral es el 50 por ciento o lo que salde la deuda sin bajar del 40. La protección de la vivienda habitual que sí sigue en pie es la del artículo 670.3, cuando hay pujas: no se aprueba el remate por menos del 70 por ciento, salvo que cubra todo lo debido, y nunca por menos del 60.
¿Y si queda desierta una subasta de Hacienda?
Las subastas tributarias tienen su propio reglamento. Si nadie puja, la Mesa declara desierta la subasta (art. 104 bis del Reglamento General de Recaudación). El bien puede volver a subastarse con el tipo multiplicado por 0,8 en la segunda subasta y por 0,6 en las siguientes (art. 97.7), y el órgano de recaudación puede proponer su adjudicación a la Hacienda pública en pago de la deuda (art. 109). Lo tienes con más detalle en la guía de subastas de Hacienda y de la Seguridad Social.
El artículo 671 no fue el único que cambió: depósito, plazo de pago, pujas secretas y cesión de remate también. La guía de la reforma compara artículo por artículo.
Que una subasta quede desierta no hace barato el inmueble por sí solo: lo que pase después depende de las partes y del letrado. Esta guía es informativa, recoge la redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional sobre un procedimiento concreto.
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Preguntas frecuentes
- ¿Puede el banco quedarse el piso si la subasta queda desierta?
- En los procedimientos iniciados desde el 3 de abril de 2025, no por sí mismo: si no hubo pujas, el ejecutante no puede pedir la adjudicación (art. 647.2 LEC). Puede proponer al ejecutado una persona que se lo adjudique (art. 671). En los anteriores, el acreedor podía pedirla en veinte días por el 50, 60 o 70 por ciento según el caso.
- ¿Qué porcentaje se aplica a la vivienda habitual en una subasta desierta?
- Con la redacción anterior a la reforma, el 70 por ciento del valor de subasta, o el 60 si se debía menos. Con la vigente, el artículo 671 no distingue la vivienda habitual: al menos el 50 por ciento, o lo que salde la deuda sin bajar del 40.
- ¿Qué pasa con la deuda si la subasta queda desierta y se alza el embargo?
- El alzamiento libera el bien de ese embargo, pero el artículo 671 no dice que la deuda se extinga. Sólo cuando el bien se adjudica por la cantidad que satisface por completo al ejecutante termina la ejecución y quedan liberados los demás bienes.
- ¿Se puede volver a subastar un bien tras una subasta desierta?
- Sí, si las partes lo piden de común acuerdo, o pueden proponer otras formas de satisfacer al ejecutante (art. 671, último párrafo, en relación con el art. 640 LEC).