Reforma de las subastas judiciales 2025
Qué cambia en las subastas judiciales con la reforma de 2025: depósito del 20 por ciento, veinte días para pagar y pujas secretas, con su artículo.
Qué pasó el 3 de abril de 2025
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, se publicó en el BOE el 3 de enero de 2025 y entró en vigor a los tres meses, según su disposición final trigésima octava. No fue un retoque: se modificaron los artículos 647, 648, 649, 652, 669, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son exactamente los que deciden cuánto dinero pones para pujar, cuánto tiempo tienes para pagar, qué ves mientras pujas y qué ocurre si nadie puja.
La disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025 dice que sus previsiones se aplican exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor. Una subasta que se celebre hoy dentro de una ejecución iniciada en 2023 sigue con el depósito del 5 por ciento y los cuarenta días para consignar. Antes de calcular nada, busca en el edicto el año del procedimiento: los dos regímenes van a convivir en el mismo portal durante años.
Antes y después, fila por fila
Cada línea lleva su artículo y la fecha desde la que produce efectos, para que puedas comprobarla en el texto consolidado sin fiarte de nosotros.
| Concepto | Antes | Desde el 3 de abril de 2025 | Artículo |
|---|---|---|---|
| Depósito para pujar por un inmueble | 5 por ciento del valor del bien | 20 por ciento, con un mínimo de 1.000 euros si el porcentaje resulta inferior | art. 669.1 LEC |
| Depósito en la regla general de bienes muebles | 5 por ciento | 10 por ciento, con el mismo mínimo de 1.000 euros | art. 647.1.3ª LEC. |
| Facultad sobre el depósito | no estaba prevista | el letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir el porcentaje según las circunstancias | arts. 647.1.3ª y 669.1 LEC. |
| Plazo para consignar la diferencia hasta el precio del remate | cuarenta días | veinte días siguientes al cierre de la subasta | art. 670.1 LEC. |
| Visibilidad de las pujas | el Portal publicaba cada postura al recibirla | son secretas y el Portal no informa de su existencia ni de su cuantía hasta el cierre | arts. 648.6ª y 649.1 LEC. |
| Duración | veinte días naturales que no cerraban hasta una hora después de la última postura, con hasta 24 horas de ampliación | plazo improrrogable de veinte días naturales | art. 649.1 LEC. |
| Mejora de postura que puede presentar el ejecutado | cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación | igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta | art. 670.3 LEC. |
| Subasta desierta | el acreedor podía pedir la adjudicación en veinte días por el 50 por ciento, o el 70 por ciento si era vivienda habitual | se alza el embargo y es el ejecutado quien puede designar a alguien que se adjudique el bien por al menos el 50 por ciento, o por lo suficiente para satisfacer al ejecutante sin bajar del 40 | arts. 647.2 y 671 LEC. |
| Reserva de postura del segundo | bastaba con solicitarla | su cantidad más el depósito perdido debe alcanzar el remate fallido, y no se aprueba si el depósito del primero ya cubre capital, intereses y costas | art. 652.1 LEC. |
| Cesión del remate | había que reservarse la facultad al pujar y se formalizaba por comparecencia | el ejecutante y los acreedores posteriores la tienen sin manifestación expresa, por escrito y en cinco días | art. 647.3 LEC. |
El depósito, de 5 a 20 por ciento
Es el cambio con más consecuencias prácticas. Para tomar parte en la subasta de un inmueble hay que consignar previamente el 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo al artículo 666, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resulta de aplicar ese porcentaje fuera inferior (art. 669.1).
Cuadruplicar el depósito expulsa al postor que pujaba sin capacidad real de pagar, porque arriesga cuatro veces más al no consignar el resto, y sube el listón de caja para los demás: un inmueble con valor de subasta de 120.000 euros exigía 6.000 euros para pujar y ahora exige 24.000, antes de haber ganado nada.
El mínimo de 1.000 euros trabaja en la otra dirección: en un bien de 3.000 euros de valor de subasta el 20 por ciento serían 600, así que el depósito real es 1.000, un tercio del valor. Los lotes pequeños, que eran la entrada natural de quien empieza, se han encarecido más que ninguno. Un matiz: el letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir ese porcentaje, así que manda lo que diga el anuncio.
Veinte días para pagar, no cuarenta
Si la mejor postura es igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien salió a subasta, el letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate por decreto el día siguiente al cierre, y el mejor postor dispone de veinte días siguientes al cierre para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total (art. 670.1). Antes eran cuarenta, y el plazo se cuenta desde el cierre, no desde la notificación del decreto. Quien no consigna pierde el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución.
Antes arriesgabas el 5 por ciento del valor y tenías cuarenta días para reunir el resto. Ahora arriesgas el 20 por ciento y tienes veinte días. El dinero en juego se multiplica por cuatro y el tiempo para conseguirlo se divide por dos. La financiación tiene que estar cerrada antes de pujar, no después.
Las pujas son secretas y la subasta ya no se prorroga
Este cambio pasó casi desapercibido y es el que más altera la estrategia. En la redacción anterior el Portal publicaba electrónicamente cada puja en el instante de recibirla. Ahora, durante la celebración, no informa de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, porque tienen carácter secreto, y al finalizar sólo publica el mejor precio ofrecido o que la subasta concluyó sin postores (art. 648.6ª).
A la vez desapareció la prórroga. La regla antigua impedía cerrar hasta transcurrida una hora desde la última postura, ampliando el plazo hasta 24 horas; el artículo 649.1 vigente habla de un plazo improrrogable de veinte días naturales. Ya no puedes esperar al último minuto para superar por un euro a quien va ganando, porque no sabes si existe, y aunque pujaras en el último segundo la subasta no se alargaría. Sólo cuenta la última postura que hicieras antes del cierre, y si dos coinciden en importe se prefiere la anterior en el tiempo.
Cuando nadie ve las pujas, el precio deja de formarse mirando a los rivales y se forma mirando el activo: gana quien sepa cuánto vale de verdad ese inmueble, con sus cargas y su situación posesoria.
El ejecutante pierde la red de seguridad
El banco o el fondo que ejecuta ha salido peor parado que nadie de esta reforma, y ahí hay una oportunidad que conviene entender.
- Puede pujar aunque no existan otros licitadores y sin consignar cantidad alguna, pero finalizada la subasta no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor (art. 647.2).
- Si no hubiera habido pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación (art. 647.2). Antes tenía veinte días para pedirla por el 50 por ciento del valor de salida, o el 70 si era vivienda habitual.
- Habiendo pujas y no siendo el mejor postor, no puede mejorar el precio ni pedir la adjudicación después de la subasta (art. 670.3): la vía de los cinco días por el 70 por ciento ha desaparecido.
El acreedor ya no puede quedarse el inmueble por defecto: o aparece un postor, o el bien vuelve al ejecutado con el embargo alzado. Para quien invierte en deuda, el acuerdo con el titular antes de la subasta vale más que nunca.
La subasta desierta cambia de dueño
El artículo 671 se ha dado la vuelta. Si no hubiere ningún postor, el letrado de la Administración de Justicia alza el embargo a instancia del ejecutado, y desde ese momento es el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, quien puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50 por ciento del valor de subasta, o por lo suficiente para satisfacer al ejecutante sin bajar del 40. Las partes pueden además pedir de común acuerdo una nueva subasta. La iniciativa que tenía el acreedor la tiene ahora el deudor.
La mejora del ejecutado baja al 60 por ciento
Cuando la mejor postura queda por debajo del 70 por ciento del valor de subasta, el ejecutado tiene diez días desde el cierre para presentar a otra persona dispuesta a mejorar el precio ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta, o una cantidad inferior que baste para satisfacer completamente al ejecutante (art. 670.3). Antes el listón estaba en más del 70 por ciento del valor de tasación, así que la mejora es ahora bastante más fácil: pujar por debajo del 70 te deja diez días con el depósito inmovilizado y más probabilidad de que alguien te supere. Esa espera va dentro del precio máximo.
Reserva de postura y cesión de remate
La reserva de postura sigue siendo la segunda oportunidad que casi nadie marca: si el rematante no consigna en plazo, el remate puede aprobarse a favor del siguiente por orden de posturas. Lo nuevo es que la cantidad de ese segundo, sumada al depósito perdido del primero, debe alcanzar el remate fallido, y que no se aprueba si el depósito del primero ya cubre capital, intereses y costas (art. 652.1).
La cesión de remate, en cambio, se ha simplificado: el ejecutante y los acreedores posteriores participan con derecho a cederlo a un tercero sin manifestación expresa, por escrito firmado por cedente y cesionario en cinco días (art. 647.3). Lo desarrollamos en la guía de cesión de remate.
Lo que no cambió y sigue sin usarse
- Puedes pedir ver el inmueble por dentro durante el período de licitación, y si el poseedor colabora el deudor puede pedir una reducción de deuda de hasta el 2 por ciento del valor de adjudicación (art. 669.3).
- Por el mero hecho de participar aceptas la titulación que consta en autos y te subrogas en las cargas anteriores al crédito que se ejecuta (art. 669.2). El rango registral no ha cambiado una coma.
- La publicidad de la subasta debe expresar la situación posesoria del inmueble, o que está desocupado si se acredita cumplidamente (art. 661.1).
- El ejecutado puede liberar el bien pagando íntegramente principal, intereses y costas en cualquier momento anterior a la aprobación del remate (art. 670.7). Una operación preparada puede no llegar a existir.
Un inmueble sale a subasta por 120.000 euros dentro de una ejecución iniciada en 2026. Con la norma anterior habrías depositado 6.000 euros; con la vigente depositas 24.000 (art. 669.1). Rematas por 90.000, el 75 por ciento del valor de subasta, así que el decreto se dicta al día siguiente del cierre y tienes veinte días, no cuarenta, para consignar los 66.000 restantes (art. 670.1). Si el procedimiento se hubiera incoado en 2023, serían 6.000 euros y cuarenta días. Mismo inmueble, mismo precio, dos operaciones distintas. Cifras inventadas para ilustrar el cálculo.
Qué significa todo esto para quien invierte
- Más caja por operación y antes: el 20 por ciento de depósito y los veinte días exigen financiación cerrada antes de la primera puja.
- Los lotes pequeños se encarecen en términos relativos por el mínimo de 1.000 euros.
- El precio se forma a ciegas: sin pujas visibles ni prórroga, la ventaja pasa del reflejo al análisis previo.
- Habrá más subastas desiertas, y una desierta abre una negociación, no un archivo, Convivirán dos regímenes, así que comprobar el año del procedimiento es el primer paso del cálculo
En InvertirDeuda analizamos el lote antes de que se celebre: la deuda, la garantía, el rango de la carga, la fase judicial, la situación posesoria y, ahora, el régimen aplicable según la fecha del procedimiento. Lo que no consta lo decimos: verás Sin dato, no una estimación.
Invertir en subastas judiciales conlleva riesgo: cargas anteriores que no se cancelan, ocupación y un valor de recuperación incierto. Esta guía es informativa, recoge la redacción vigente a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional.
Avisos por correo
Avísame de lo nuevo en mi provincia
Cada semana entran activos nuevos en el catálogo: deuda con garantía inmobiliaria, subastas judiciales y cesiones de remate. Te mandamos los de tu provincia, con la fase judicial explicada, sin necesidad de cuenta.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuándo entró en vigor la reforma de las subastas judiciales?
- El 3 de abril de 2025. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, se publicó en el BOE el 3 de enero de 2025 y su disposición final trigésima octava fija la entrada en vigor a los tres meses de la publicación.
- ¿Cuánto hay que depositar ahora para pujar por un inmueble?
- El 20 por ciento del valor que se haya dado al bien conforme al artículo 666, o un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resulta inferior (art. 669.1 LEC). Antes de la reforma era el 5 por ciento sin mínimo. El letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir el porcentaje, así que manda lo que diga el anuncio.
- ¿La reforma se aplica a las subastas que están en marcha?
- No. La disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025 establece que sus previsiones se aplican exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor. Una ejecución iniciada antes del 3 de abril de 2025 sigue con el depósito del 5 por ciento y los cuarenta días de consignación.
- ¿Cuánto tiempo hay para pagar el resto del precio?
- Veinte días siguientes al cierre de la subasta para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate (art. 670.1 LEC). Antes eran cuarenta. Si no se consigna, se pierde el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución.
- ¿Es verdad que ahora las pujas no se ven?
- Sí. Durante la celebración de la subasta el Portal no informa de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, porque tienen carácter secreto, y al finalizar sólo publica el mejor precio ofrecido o que la subasta quedó sin postores (arts. 648.6ª y 649.1 LEC).
- ¿Sigue habiendo prórroga de una hora al final de la subasta?
- No. La redacción anterior impedía cerrar hasta pasada una hora desde la última postura, con hasta 24 horas de ampliación. El artículo 649.1 vigente habla de un plazo improrrogable de veinte días naturales.
- ¿Puede el banco quedarse el piso si nadie puja?
- Ya no. Si no hubo pujas, el ejecutante no puede solicitar la adjudicación de los bienes (art. 647.2 LEC). Alzado el embargo a instancia del ejecutado, es éste quien puede designar a alguien que se adjudique el bien por al menos el 50 por ciento del valor de subasta, o por lo suficiente para satisfacer al ejecutante sin bajar del 40 por ciento (art. 671 LEC).
- ¿Qué pasa si mi puja queda por debajo del 70 por ciento?
- El ejecutado tiene diez días desde el cierre para presentar a otra persona que ofrezca una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta, o una cantidad inferior que baste para satisfacer completamente al ejecutante (art. 670.3 LEC). Ese umbral antes estaba en más del 70 por ciento del valor de tasación.
- ¿Cambió algo en la cesión de remate?
- Sí. El ejecutante y los acreedores posteriores participan con derecho a ceder el remate a un tercero sin necesidad de manifestación expresa, y la cesión se formaliza por escrito firmado por cedente y cesionario en el plazo de cinco días que confiere el letrado de la Administración de Justicia (art. 647.3 LEC).