Comprar un piso en subasta ocupado

Lo primero está en el edicto, y casi nadie lo lee

La publicidad de la subasta debe expresar, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble, o que se encuentra desocupado si se acredita cumplidamente al letrado de la Administración de Justicia (art. 661.1 LEC). Ese párrafo decide si compras un piso o un piso más un procedimiento.

Cuidado con leerlo al revés: que el edicto no diga nada no significa que el piso esté vacío, significa que en el procedimiento no consta. El silencio es una incógnita, no una garantía.

Cuando consta la existencia de personas distintas del ejecutado que ocupan el inmueble, se les notifica la ejecución para que en diez días presenten los títulos que justifiquen su situación (art. 661.1). De ese trámite sale lo que el edicto puede llegar a decir sobre quién hay dentro.

Dos caminos, según lo que hiciera el ejecutante antes de la subasta

Todo depende de si el ejecutante pidió al tribunal, antes de anunciarse la subasta, que declarase que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble una vez enajenado. El tribunal accede por auto no recurrible cuando pueden considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, y la declaración se hace constar en la publicidad de la subasta (art. 661.2).

• Si esa declaración existe: el letrado de la Administración de Justicia acuerda de inmediato el lanzamiento, con fijación de día y hora exacta (art. 675.2). Es el escenario bueno, y viene escrito en el propio edicto.
• Si no existe: el adquirente puede pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. Se les cita a una vista dentro del plazo de diez días, en la que pueden alegar y probar lo que consideren, y el tribunal resuelve por auto sin ulterior recurso (art. 675.3).
• Si el tribunal declaró que los ocupantes sí tienen derecho a permanecer: no hay lanzamiento por esta vía. Quedan a salvo las acciones que puedan corresponder al futuro adquirente para desalojarlos, que es un procedimiento aparte y más largo (art. 661.2).

Un detalle a favor del comprador: si los ocupantes citados no comparecen a la vista sin justa causa, el tribunal decreta el lanzamiento en todo caso (art. 675.3), y desde 2023 el auto debe fijar día y hora exacta (art. 675.4). Un lanzamiento sin fecha era la forma más habitual de que un desalojo se eternizara.

Ocupante de mero hecho y ocupante con título no son lo mismo

La ley distingue entre quien ocupa sin título suficiente y quien tiene un derecho oponible: contra el primero existe la vía rápida del artículo 675, contra el segundo no. La diferencia no se ve desde la calle, se ve en los títulos presentados en el procedimiento, en la nota simple y en el edicto. Por eso ocupado no es una categoría útil para valorar un activo.

El inquilino con contrato se queda, y hay que contarlo

Es el caso que más veces se pasa por alto. Cuando el derecho del arrendador queda resuelto por una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica (art. 13.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente).

Traducido: heredas al inquilino, con su renta y su plazo. No es un problema en sí mismo, porque un inmueble alquilado genera ingresos desde el primer día, pero compras un activo con una renta fijada por otro y una fecha de salida que no eliges.

Dos matices antes de pujar. Si el contrato se pactó por más de esos cinco o siete años y ya han transcurrido, el arrendamiento se extingue, salvo que hubiera accedido al Registro de la Propiedad antes de los derechos que resuelven el derecho del arrendador, en cuyo caso continúa por la duración pactada. Y la redacción aplicable a un contrato es la vigente cuando se firmó, no la de hoy.

Vulnerabilidad acreditada: el lanzamiento se suspende

Existe un supuesto legal en el que el lanzamiento no procede aunque tú tengas el decreto de adjudicación. El artículo 1 de la Ley 1/2013 establece que no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas que la propia ley enumera.

El alcance importa: se aplica a la vivienda habitual, dentro de una ejecución hipotecaria, y a cualquier adjudicatario, no sólo al banco. Rige hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de la ley, el 15 de mayo de 2013, es decir hasta mayo de 2028 salvo nueva prórroga.

• Los supuestos de especial vulnerabilidad del apartado 2 incluyen, entre otros, familia numerosa, unidad monoparental con un hijo a cargo, unidad con un menor, discapacidad igual o superior al 33 por ciento, desempleo del deudor hipotecario, víctima de violencia de género y deudor mayor de 60 años.
• A eso se suman las circunstancias económicas del apartado 3: límite de ingresos referido al IPREM, alteración significativa en los cuatro años anteriores, cuota hipotecaria superior al 50 por ciento de los ingresos netos y única vivienda en propiedad.
• Tienen que concurrir las dos cosas. No basta con pertenecer a un colectivo vulnerable ni con tener pocos ingresos por separado.

Qué pasa si el lanzamiento se suspende o se retrasa

Un lanzamiento acordado puede no ejecutarse en la fecha señalada: porque el ocupante acredita un título, porque concurre el supuesto de la Ley 1/2013 o por señalamientos. Mientras tanto el inmueble es tuyo, respondes de los gastos que siguen a la finca y no percibes renta.

Por eso la ocupación se presupuesta como tiempo, no como un gasto puntual: cada mes suma mantenimiento y coste de oportunidad del capital inmovilizado, y eso es lo que se come el descuento. No publicamos un plazo medio porque no tenemos fuente que lo mida con rigor, así que calcula la operación con varios escenarios de meses y mira a partir de cuál deja de tener sentido.

Cómo se mira la ocupación antes de pujar

1. Lee el apartado de situación posesoria del edicto y busca si consta la declaración del artículo 661.2. Si está, el lanzamiento se acuerda de inmediato.
2. Comprueba si hay arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad y con qué fecha respecto de la hipoteca o carga que se ejecuta.
3. Mira si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si la subasta viene de una ejecución hipotecaria. Ahí es donde aplica el supuesto de la Ley 1/2013.
4. Pide inspeccionar el inmueble durante el período de licitación: el tribunal lo traslada a quien esté en posesión pidiendo su consentimiento (art. 669.3). Una negativa también es información.
5. Presupuesta el procedimiento y los meses, y réstalos de tu precio máximo antes de pujar, no después.
6. Marca en el calendario la fecha límite del año desde la adquisición.

Los errores que más caros salen

• Dar por vacío un piso porque el edicto no dice nada de la ocupación.
• Tratar ocupado como una sola categoría, sin distinguir ocupante sin título, inquilino con contrato oponible y vulnerabilidad acreditada.
• Negociar la salida durante meses y dejar pasar el año del artículo 675.2.
• No presupuestar los gastos corrientes que siguen a la finca mientras no recuperas la posesión.
• Contar con desalojar por la vía rápida a un inquilino amparado por el artículo 13.1 de la LAU.

Comprar un inmueble ocupado conlleva riesgo: plazos que no controlas, gastos corrientes mientras esperas y la posibilidad de que el ocupante tenga título para quedarse. Esta guía es informativa, recoge la redacción vigente a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional.