Gastos, impuestos y cargas al comprar en subasta judicial
Qué pagas de verdad al comprar un piso en subasta: ITP o IVA, gastos de registro y notaría, y las cargas que heredas. Con un ejemplo numérico para calcular el coste real.
El precio de remate no es el coste real
El error más caro al entrar en una subasta es confundir lo que pujas con lo que te cuesta el inmueble. Sobre el precio de adjudicación se suman impuestos, gastos de tramitación y, sobre todo, las cargas que el bien arrastre. Antes de decidir cuánto pujar, conviene tener el coste total estimado, no solo el de salida.
Impuestos: ITP o IVA
La compra de un inmueble en subasta tributa, por norma general, por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es un tributo cedido a las comunidades autónomas. El tipo varía según dónde esté el inmueble, habitualmente entre el 6 y el 11 por ciento del valor. Si quien transmite es un empresario o profesional y la operación está sujeta a IVA, se aplica este impuesto en lugar del ITP. La regla concreta depende del caso, así que conviene confirmarla antes de pujar.
Hacienda puede liquidar el ITP sobre el valor de referencia del Catastro, no solo sobre lo que pagaste. Si rematas muy por debajo de ese valor, el impuesto puede calcularse sobre una base mayor que tu precio de adjudicación. Es uno de los costes que más sorprende a quien compra barato.
Gastos de registro y notaría
Para inscribir el inmueble a tu nombre necesitas el testimonio del decreto de adjudicación y su inscripción en el Registro de la Propiedad, que tiene un arancel. Según el procedimiento, puede haber también gastos de notaría y de gestoría si delegas la tramitación. Son cantidades menores frente al impuesto, pero conviene presupuestarlas.
- Arancel del Registro de la Propiedad por la inscripción.
- Posibles gastos de notaría según el tipo de adjudicación.
- Gestoría, si encargas la tramitación a un tercero.
- Tasas judiciales o de tramitación del propio procedimiento, en su caso.
Las cargas: lo que de verdad decide la operación
Un inmueble en subasta puede llevar cargas anteriores inscritas: una hipoteca previa, embargos, deudas con la comunidad de propietarios o derivadas de impuestos como el IBI. La regla general es que las cargas posteriores a la que se ejecuta se cancelan con la adjudicación, pero las anteriores y preferentes subsisten y las asume quien se adjudica el bien. Si pujas sin revisarlas, puedes acabar pagando el remate y, encima, una deuda que ya estaba encima del inmueble.
La fuente para comprobarlo es la nota simple del Registro de la Propiedad, que recoge las cargas inscritas y su rango. Cruzar la información de la subasta con la nota simple antes de pujar es el paso que más pérdidas evita.
Rematas un piso por 80.000 euros en una comunidad con ITP del 8 por ciento. Si Hacienda liquida sobre el valor de referencia, supongamos 90.000 euros, el ITP sería 7.200 euros. Suma unos 600 euros de registro y gestoría y, pongamos, 1.500 euros de deuda de comunidad que arrastra el piso. El coste real ronda los 89.300 euros, no los 80.000 del remate. Es un ejemplo ilustrativo: cada operación es distinta.
Cómo estimar el coste total antes de pujar
- Pide la nota simple y localiza las cargas anteriores y su rango.
- Calcula el impuesto (ITP o IVA) sobre la base que corresponda, no solo sobre tu precio.
- Añade registro, notaría y gestoría.
- Suma deudas que herede el inmueble, como comunidad o IBI pendiente.
- Compara ese coste total con tu valoración real del inmueble hoy.
En InvertirDeuda ordenamos los datos del activo antes de que pujes: deuda, garantía, fase judicial, rango de la carga y ocupación. No tributamos por ti ni sustituimos a tu asesor, pero te damos la información estructurada para que el cálculo del coste real lo hagas con criterio, no a ciegas.
Esta guía es informativa y no es asesoramiento fiscal ni legal. Los tipos impositivos y las reglas cambian por comunidad y con el tiempo: confirma siempre la normativa vigente y consulta a un profesional para una operación concreta.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto se paga de impuestos al comprar en subasta?
- Por norma general el ITP, entre el 6 y el 11 por ciento según la comunidad autónoma, o IVA si el transmitente es empresa. Hacienda puede calcularlo sobre el valor de referencia del Catastro, no solo sobre el precio de remate.
- ¿Se heredan las deudas de un piso comprado en subasta?
- Las cargas anteriores y preferentes a la que se ejecuta subsisten y las asume quien se adjudica el inmueble. Las posteriores suelen cancelarse. Por eso hay que revisar la nota simple del Registro antes de pujar.
- ¿Cuánto puede encarecer el coste real frente al precio de remate?
- Depende del caso, pero entre impuestos, gastos de tramitación y posibles cargas, el coste real suele situarse entre un 10 y un 15 por ciento por encima del precio de adjudicación, y más si el inmueble arrastra deuda.