Gastos, impuestos y cargas: subasta judicial

El precio de remate no es el coste real

El error más caro al entrar en una subasta es confundir lo que pujas con lo que te cuesta el inmueble. Sobre el precio de adjudicación se suman el impuesto, la tramitación, las cargas que el bien arrastre y el coste de recuperar la posesión si está ocupado. Antes de decidir cuánto pujar necesitas el coste total estimado.

Ese cálculo se hace con tres fuentes: el edicto del Portal de Subastas, la nota simple del Registro y la normativa fiscal de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Saltárselas es la forma más común de comprar caro un activo barato.

Impuestos: transmisiones o IVA

La adquisición de un inmueble en subasta judicial tributa, por regla general, por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, un tributo cedido a las comunidades autónomas. El tipo de gravamen lo fija cada comunidad, así que cambia según dónde esté el inmueble y no hay un porcentaje único para toda España. Consúltalo en la normativa autonómica vigente antes de meterlo en tu hoja de cálculo.

Cuándo se paga IVA en lugar de transmisiones

La ley del impuesto establece que no quedan sujetas a transmisiones patrimoniales onerosas las operaciones en las que el transmitente sea empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, y en todo caso cuando constituyan entregas de bienes sujetas al IVA. La excepción importa: si esa entrega goza de exención de IVA, vuelve a quedar sujeta a transmisiones patrimoniales. Traducido a una subasta, lo que decide el impuesto no es que venda un juzgado, sino quién es el titular que transmite y en qué condición actúa.

La base imponible: el valor de referencia del Catastro

En bienes inmuebles, la base imponible del impuesto es el valor de referencia previsto en la normativa del catastro inmobiliario a la fecha de devengo. Solo si el valor declarado por los interesados, el precio pactado, o ambos, son superiores a ese valor de referencia, se toma como base la mayor de esas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o no pueda certificarse, la base será la mayor entre el valor declarado, el precio y el valor de mercado.

El valor de referencia solo se puede impugnar recurriendo la liquidación o pidiendo la rectificación de la autoliquidación, y la Administración resuelve previo informe de la Dirección General del Catastro. No es un trámite automático ni rápido: cuéntalo como riesgo de calendario, no como descuento.

La plusvalía municipal: quién la paga de verdad

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal, tiene una regla que corre a favor del comprador: en las transmisiones a título oneroso el contribuyente es quien transmite el terreno, es decir el ejecutado, no tú.

Hay una excepción concreta y es la que hay que vigilar: cuando el contribuyente es una persona física no residente en España, el adquirente pasa a ser sustituto del contribuyente. Si te adjudicas un inmueble cuyo titular es un no residente, ese impuesto puede acabar reclamándotelo a ti. Es un dato que se comprueba antes de pujar, no cuando llega la notificación del ayuntamiento.

Gastos de registro y tramitación

Para inscribir el inmueble a tu nombre no hace falta escritura de compraventa: el título es el testimonio del decreto de adjudicación, que junto con el mandamiento de cancelación de cargas puede remitirse electrónicamente al Registro de la Propiedad. Eso simplifica la tramitación respecto a una compraventa ordinaria, aunque no la deja en cero.

• Arancel del Registro de la Propiedad por la inscripción del decreto de adjudicación.
• Arancel del Registro por el mandamiento de cancelación de las cargas posteriores.
• Nota simple previa, y la actualizada si la pides otra vez antes de pujar.
• Gestoría o procurador, si delegas la tramitación del expediente y la liquidación.
• Certificado de deuda de la comunidad de propietarios.
• Cambio de titularidad de suministros y, en su caso, alta de nuevo.

Las cargas: lo que de verdad decide la operación

Un inmueble en subasta puede llevar cargas anteriores inscritas: una hipoteca previa, embargos o afecciones fiscales. La regla de la Ley de Enjuiciamiento Civil es clara: las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continúan subsistentes, y por el solo hecho de participar en la subasta el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad que derive de ellos si el remate se adjudica a su favor. Las inscripciones y anotaciones posteriores se cancelan mediante mandamiento judicial a instancia del adquirente.

En la ejecución ordinaria hay un matiz que cambia el cálculo. El valor por el que el inmueble sale a subasta es su avalúo menos el importe de todas las cargas y derechos anteriores preferentes que constan en la certificación registral. Es decir, el precio de salida ya está rebajado por esas cargas, y luego tú las asumes. Si las tratas como un descuento y no como una deuda, contarás el mismo dinero dos veces a tu favor.

Las deudas que no salen en la nota simple

El Registro recoge lo inscrito, y no todo lo que acompaña a un inmueble se inscribe. Hay obligaciones que siguen a la finca en los términos de su normativa específica y que no verás en la nota simple, así que hay que buscarlas aparte.

• Cuotas impagadas de la comunidad de propietarios. Pide el certificado de deuda al administrador antes de pujar.
• Impuesto sobre bienes inmuebles pendiente, que puede generar afección real sobre la finca.
• Tasas municipales asociadas al inmueble, como basuras o vados.
• Derramas aprobadas por la comunidad y todavía no giradas.
• Suministros cortados, cuya reposición tiene coste y plazo.

El coste de recuperar la posesión

Si el inmueble está ocupado, el coste de la operación incluye resolverlo. Puedes pedir el lanzamiento de quienes sean ocupantes de mero hecho o sin título suficiente dentro del plazo de un año desde la adquisición, con vista dentro de los diez días siguientes. Pasado ese año, el desalojo solo puede pedirse en el juicio que corresponda: otro presupuesto y otro calendario. Cuenta abogado, procurador y meses sin ingresos.

Cómo estimar el coste total antes de pujar

Errores de cálculo más frecuentes

• Calcular el impuesto sobre el precio de remate en vez de sobre el valor de referencia del Catastro.
• Contar como descuento las cargas anteriores que el juzgado ya restó del valor de subasta y que además vas a asumir.
• Presupuestar solo las deudas inscritas y olvidar la comunidad, el IBI y las tasas municipales.
• Dar por hecho que la plusvalía municipal nunca es tuya sin comprobar si el transmitente es un no residente.
• Dejar el tiempo fuera del cálculo: meses de procedimiento son meses de coste de oportunidad.

Esta guía es informativa y no es asesoramiento fiscal ni legal. Los tipos impositivos y las reglas cambian por comunidad autónoma y con el tiempo: confirma siempre la normativa vigente y consulta a un profesional para una operación concreta.