Comprar piso en subasta judicial paso a paso

Qué es una subasta judicial y por qué hay descuento

Una subasta judicial es el procedimiento por el que un juzgado vende un inmueble para pagar una deuda, casi siempre una hipoteca impagada o un embargo. Sale con un precio fijado por el juzgado y se adjudica a la mejor postura, siempre que esa postura llegue a los porcentajes que marca la ley. Es de las pocas vías en las que el precio no lo pone un vendedor que quiere maximizarlo, sino un procedimiento que busca cobrar una deuda.

Ese es el origen del descuento, y también el de los riesgos. Nadie responde de los vicios ocultos y el inmueble puede estar ocupado. Lo que compras no es una vivienda con garantías comerciales: es una posición en un procedimiento.

Dos caminos distintos que acaban en el mismo portal

El precio de salida se calcula de forma distinta según la vía por la que el piso llega a la subasta.

• Ejecución ordinaria: el juzgado embarga un bien del deudor y lo saca a subasta. El valor de subasta es el avalúo menos el importe de todas las cargas y derechos anteriores preferentes que consten en la certificación registral (art. 666 LEC). Si esas cargas igualan o superan el valor del bien, la ejecución sobre ese inmueble se deja en suspenso.
• Ejecución hipotecaria: se persigue el bien hipotecado. El tipo de la subasta es el precio de tasación pactado en la escritura de hipoteca, que no puede ser inferior al 75 por ciento del valor de la tasación realizada (artículo 682). La subasta se convoca una vez transcurridos veinte días desde el requerimiento de pago y las notificaciones (artículo 691).

El Portal de Subastas del BOE

Todas las subastas judiciales en España son electrónicas y se celebran en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. El anuncio que se publica en el BOE es deliberadamente escueto: la fecha, la oficina judicial, el número del procedimiento y la dirección electrónica de la subasta dentro del Portal. Todo lo demás vive allí. Es así desde 2015: antes las subastas se celebraban de forma presencial en el juzgado, lo que limitaba mucho quién podía pujar, y hoy cualquiera con identificación electrónica y el depósito consignado puede hacerlo desde casa.

Para participar tienes que estar dado de alta como usuario y acceder con mecanismos seguros de identificación y firma electrónicos, de forma que exista plena identificación de cada licitador. La subasta se abre transcurridas al menos veinticuatro horas desde la publicación del anuncio en el BOE.

Qué lleva el edicto y qué mirar primero

El edicto publicado en el Portal es el documento que de verdad importa, y lleva bastante más de lo que la mayoría lee. El artículo 668 exige, entre otros, estos elementos.

• La identificación de la finca, sus datos registrales, el código registral único y la referencia catastral si la tiene.
• La certificación de dominio y cargas expedida al inicio de la ejecución.
• El avalúo o valoración que sirve de tipo, incluido el informe de tasación extrajudicial que conste en el título ejecutivo.
• La minoración de cargas preferentes, si las hay, con la situación actualizada de esos créditos.
• La situación posesoria del inmueble, si consta en el procedimiento de ejecución.
• La advertencia de que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continúan subsistentes y de que, por el solo hecho de pujar, el licitador los admite y acepta quedar subrogado.

Además, el Registro de la Propiedad facilita a través del Portal información registral de la finca que se mantiene actualizada hasta el término de la subasta. Si la petición de subasta se demoró más de seis meses desde la certificación de cargas, el letrado de la Administración de Justicia puede pedir de oficio una nota simple actualizada y publicarla ahí. Ese es el documento que más conviene buscar: la certificación inicial puede tener años.

Requisitos antes de pujar

• Alta como usuario del Portal de Subastas con identificación y firma electrónicas.
• Declarar que conoces las condiciones generales y particulares de la subasta.
• El depósito previo. Desde la Ley Orgánica 1/2025 el depósito para pujar por un inmueble es del 20 por ciento del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resulta inferior (art. 669.1 LEC). El letrado de la Administración de Justicia puede elevarlo o reducirlo atendiendo a las circunstancias, así que manda siempre lo que diga el anuncio de la subasta.
• Indicar si pujas en nombre propio o de un tercero, y si consientes la reserva de postura.
• Capacidad real de pagar el resto del precio en el plazo legal. Si no lo haces, pierdes el depósito.
• Haber revisado las cargas y la situación posesoria. Esto no lo exige el Portal, y es lo que decide la operación.

Paso a paso de la subasta

Los veinte días de puja

La subasta admite posturas durante un plazo improrrogable de veinte días naturales desde su apertura (art. 649.1 LEC). No puede terminar en sábado, domingo ni festivo nacional, tampoco entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos incluidos, ni durante el mes de agosto. Si la subasta se suspende más de quince días naturales, se cancela y se devuelven los depósitos.

Las pujas son secretas. Durante la subasta el Portal no informa de si hay posturas ni de su importe, y solo al finalizar publica el mejor precio ofrecido o el hecho de que quedó sin postores. Si dos posturas coinciden en importe, se prefiere la anterior en el tiempo. Esto cambia por completo la estrategia respecto a una subasta con puja visible: no puedes ir subiendo un euro sobre el rival porque no sabes si existe.

La reserva de postura, la segunda oportunidad que casi nadie usa

Al pujar puedes pedir que, si no eres el mejor postor, se mantenga tu depósito reservado. Si el rematante no consigna el resto en plazo, el remate puede aprobarse a favor del siguiente por orden de posturas, siempre que hubiera hecho esa reserva y que su cantidad más el depósito perdido alcance el importe del remate fallido. Es una vía de entrada que se pierde por no marcar una casilla.

Los umbrales que deciden si tu puja vale

Ser el mejor postor no equivale a llevarte el piso. El artículo 670 fija una escalera de porcentajes sobre el valor por el que el bien salió a subasta.

• Postura igual o superior al 70 por ciento: el letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate mediante decreto el día siguiente al cierre. Dispones de veinte días desde el cierre para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total (art. 670.1 LEC). Ese plazo era de cuarenta días antes de la Ley Orgánica 1/2025.
• Postura inferior al 70 por ciento: el ejecutado tiene diez días desde el cierre para presentar a otra persona dispuesta a mejorar el precio ofreciendo al menos el 60 por ciento del valor de subasta, o una cantidad menor que baste para satisfacer completamente al ejecutante. Esa persona debe haber ingresado el depósito y tiene diez días para pagar el resto.
• Si el ejecutado no usa esa facultad o la mejora no llega a efecto: se aprueba el remate a tu favor si tu postura alcanza el 50 por ciento del valor de subasta, o la cantidad suficiente para satisfacer por completo al ejecutante sin bajar del 40 por ciento.
• Por debajo de esos porcentajes decide el letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes. Contra ese decreto cabe recurso de revisión.
• Vivienda habitual del deudor: no se aprueba el remate por menos del 70 por ciento del valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad debida al ejecutante por todos los conceptos, y en ese caso nunca por menos del 60 por ciento.

Qué pasa si la subasta queda desierta

Si no hubiera ningún postor, el letrado de la Administración de Justicia alza el embargo a instancia del ejecutado. Aun así, desde que la subasta queda desierta el ejecutado, por sí mismo o a propuesta del ejecutante, puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por un importe igual o superior al 50 por ciento del valor de subasta, o por la cantidad suficiente para satisfacer completamente al ejecutante sin bajar del 40 por ciento. Las partes también pueden pedir de común acuerdo una nueva subasta.

Para un inversor, una subasta desierta abre una fase de negociación en la que el acceso a la información pesa más que la puja.

Las cargas que heredas y las que se cancelan

La regla es sencilla de enunciar y cara de ignorar: las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito que se ejecuta continúan subsistentes, y quien se adjudica el bien queda subrogado en la responsabilidad que derive de ellos. Las inscripciones posteriores se cancelan mediante mandamiento judicial a instancia del adquirente. El rango registral es la diferencia entre comprar un piso y comprar un piso más una deuda.

No todas las deudas que afectan al inmueble están inscritas. Las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios y los tributos que gravan el bien siguen a la finca en los términos de su normativa específica, aunque no aparezcan en la nota simple. Pedir un certificado de deuda a la comunidad y comprobar el IBI es parte del análisis.

Ocupación y lanzamiento: el riesgo que más cuesta

Un piso ocupado puede tardar mucho en estar disponible, y esa espera se come el descuento. La ley intenta que el dato se conozca antes de pujar: cuando consta la existencia de ocupantes distintos del ejecutado, se les notifica la ejecución para que en diez días presenten los títulos que justifiquen su situación, y la publicidad debe expresar la situación posesoria del inmueble.

• El ejecutante puede pedir, antes de anunciarse la subasta, que el tribunal declare que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble. Esa declaración se hace constar en la publicidad de la subasta.
• Si esa declaración existe, el letrado de la Administración de Justicia acuerda el lanzamiento de inmediato, con fijación de día y hora.
• Si no existe, el adquirente puede pedir el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, con una vista señalada dentro de los diez días siguientes.
• Esa petición tiene plazo: un año desde la adquisición del inmueble. Pasado ese año, el desalojo solo puede pedirse en el juicio que corresponda, que es un camino mucho más largo.

Sí puedes pedir ver el piso por dentro

Es una de las posibilidades menos usadas y de las más útiles. Durante el periodo de licitación, cualquier interesado puede solicitar al tribunal inspeccionar el inmueble, y el tribunal lo comunica a quien esté en posesión pidiendo su consentimiento. No es un derecho automático, pero la ley incentiva esa colaboración: si el poseedor consiente, el deudor puede pedir una reducción de su deuda de hasta el 2 por ciento del valor de adjudicación. Merece la pena pedirlo siempre, y si te la deniegan, esa negativa también es información.

Gastos e impuestos: el remate no es el coste

Al precio de adjudicación hay que sumarle el impuesto, los aranceles del Registro, la gestoría y las deudas que siga el inmueble. La base imponible del impuesto de transmisiones es el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio pactado o el valor declarado sean superiores. Dicho de otro modo: rematar muy barato no rebaja necesariamente el impuesto. Lo desarrollamos en la guía de gastos, impuestos y cargas en subasta.

Lo que más se pregunta antes de pujar

¿Qué riesgos tiene comprar un piso en subasta judicial?

Cinco pesan más. Las cargas anteriores al crédito que se ejecuta no se cancelan y las asumes tú (art. 670.5 LEC). El piso puede estar ocupado, y la vía rápida de lanzamiento dura un año desde la adquisición (art. 675). A menudo no puedes verlo por dentro. Si ganas y no pagas el resto en plazo, pierdes el depósito. Y el deudor puede pagar antes de aprobarse el remate (art. 670.7).

¿Cuál es la puja mínima en una subasta judicial?

La ley no fija un importe mínimo para pujar: el Portal admite cualquier cantidad salvo que el anuncio marque puja mínima o tramos. Lo que fija son umbrales para aprobar el remate (art. 670 LEC): con el 70 por ciento del valor de subasta, se aprueba al día siguiente del cierre; por debajo, el ejecutado tiene diez días para mejorarla y, si no, se aprueba desde el 50 por ciento, salvo en la vivienda habitual del deudor.

¿Cómo funciona una subasta judicial de un piso?

Te registras en el Portal de Subastas del BOE con certificado electrónico o Cl@ve, consignas el depósito del 20 por ciento del valor del bien, mínimo 1.000 euros (art. 669.1 LEC), y pujas durante veinte días naturales. Las pujas son secretas. Si al cierre tu postura es la mejor y alcanza los umbrales del artículo 670, se aprueba el remate, pagas el resto en veinte días e inscribes la adjudicación.

¿Qué pasa con la hipoteca si compro un piso en subasta?

Depende de cuál. La que se ejecuta se cancela: a tu instancia, el letrado de la Administración de Justicia manda cancelar ese gravamen y todas las inscripciones posteriores (art. 674 LEC). Una hipoteca anterior al crédito que se ejecuta subsiste, y por el solo hecho de pujar aceptas subrogarte en ella (arts. 669.2 y 670.5). Por eso se lee el rango en la certificación de cargas, no sólo el importe.

Los errores que más caros salen

• Pujar sobre la certificación de cargas inicial sin mirar la nota simple actualizada: entre una y otra pueden haber entrado asientos nuevos.
• Confundir el valor de subasta con el valor de mercado. El primero sale de un avalúo menos cargas.
• Olvidar los umbrales del artículo 670 y quedarse en el limbo de los diez días de mejora con el dinero inmovilizado.
• No presupuestar el impuesto sobre el valor de referencia del Catastro.
• Dar por vacío un piso porque el edicto no dice nada. Que no conste la situación posesoria no significa que esté desocupado.
• Adjudicarse un inmueble ocupado sin presupuesto para el lanzamiento, y dejar pasar el año de plazo.

Comprar en subasta judicial conlleva riesgo: cargas no detectadas, ocupación, plazos largos y un valor de recuperación incierto. Esta guía es informativa, recoge la redacción vigente de la Ley de Enjuiciamiento Civil a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional sobre una operación concreta.