Cómo invertir en subastas judiciales de inmuebles
Guía práctica para invertir en subastas judiciales en España: qué son, cómo funciona el Portal de Subastas del BOE, qué depósitos se exigen, qué riesgos hay y cómo encontrar las mejores oportunidades.
Qué es una subasta judicial
Una subasta judicial es el mecanismo por el que un juzgado vende un bien para satisfacer una deuda. Cuando un deudor no paga una hipoteca u otro crédito, el acreedor puede solicitar la ejecución judicial. El juzgado embarga el bien y lo saca a subasta pública para que el mejor postor se lo adjudique y el acreedor cobre con ese dinero.
En España, desde 2015, todas las subastas judiciales de inmuebles se celebran de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE (subastas.boe.es). Antes eran presenciales en los juzgados, lo que limitaba mucho el acceso. Ahora cualquier persona con certificado digital y dinero en la cuenta puede pujar desde casa.
Cómo funciona el Portal de Subastas del BOE
El portal publica toda la información relevante de cada subasta: el bien subastado, el valor de tasación, el valor de salida (precio mínimo de puja), las cargas que tiene y el depósito que hay que consignar para poder pujar. Las pujas se hacen online, durante el plazo que marca el juzgado (habitualmente 20 días hábiles).
- Busca por tipo de bien (inmueble urbano, rústico, vehículo, etc.), provincia o importe.
- Consulta el edicto de subasta: contiene la descripción del bien, las cargas conocidas y el valor de tasación.
- Obtén la nota simple del Registro de la Propiedad para verificar todas las cargas.
- Consigna el depósito (habitualmente el 5% del valor de salida) para poder pujar.
- Puja online dentro del plazo. Si ganas, tienes un plazo para pagar el resto del precio.
Qué es el valor de tasación y el valor de salida
El valor de tasación es la valoración del bien hecha por un tasador homologado, que sirve de referencia legal para la subasta. El valor de salida es el precio mínimo desde el que empieza la puja, que puede ser el 75% del valor de tasación (en ejecuciones hipotecarias, según la Ley de Enjuiciamiento Civil) u otro porcentaje según el tipo de ejecución.
Si en la subasta no aparece ningún postor que supere el valor de salida, el acreedor puede pedir la adjudicación del bien por un determinado porcentaje del valor de tasación, según las reglas de la LEC. Esto abre la puerta a que el ejecutante venda el inmueble en un mercado secundario con descuento.
Un piso en Valencia con un valor de tasación de 120.000 euros sale a subasta con un valor de salida de 90.000 (el 75%). El depósito para pujar es de 4.500 euros (el 5% de 90.000). Un inversor puja 78.000 euros y gana. Debe pagar los 78.000 menos el depósito ya consignado en el plazo que marque el juzgado. El descuento sobre la tasación es del 35%. Este resultado es posible, no habitual ni garantizado.
Qué cargas asumes al adjudicarte en subasta
Al adjudicarte un bien en subasta asumes las cargas anteriores a la que origina la ejecución. Es decir, si hay una hipoteca de primer rango anterior al embargo que se ejecuta, esa hipoteca sigue viva y la tienes que pagar tú. Las cargas posteriores a la ejecución sí se cancelan registralmente.
Por eso la nota simple del Registro de la Propiedad es imprescindible antes de pujar: te muestra todas las cargas por orden cronológico y puedes calcular cuánto te va a costar realmente el bien.
El problema de la ocupación
Uno de los riesgos más relevantes en subastas judiciales es que el inmueble esté ocupado. Si el deudor original o terceras personas siguen en el bien, tendrás que iniciar un procedimiento de lanzamiento (desahucio) para recuperar la posesión. Ese proceso puede durar entre varios meses y más de un año, con los costes legales que implica.
Algunos inmuebles en subasta permiten visita previa; otros no. Cuando no se puede ver el interior, el riesgo de ocupación y de estado del bien es mayor y conviene que eso se refleje en el precio máximo que estás dispuesto a pagar.
Impuestos y costes al adjudicarte
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si el inmueble es de segunda mano, que varía por comunidad autónoma (entre el 6% y el 10% del valor de adjudicación).
- Actos Jurídicos Documentados (AJD) en algunos casos.
- Gastos de escritura notarial e inscripción registral.
- Honorarios de abogado y procurador si necesitas representación en el procedimiento.
En InvertirDeuda filtramos las subastas del BOE y te enviamos gratis las que tienen más margen potencial: la tasación, las cargas conocidas, el estado de ocupación (cuando está disponible) y el precio de salida. Tú haces tu análisis y decides si pujas.
Preguntas frecuentes
- ¿Dónde se publican las subastas judiciales en España?
- En el Portal de Subastas de la Agencia Estatal del BOE (subastas.boe.es), donde se consultan los lotes, el valor de tasación, el valor de salida y los depósitos exigidos.
- ¿Qué pasa si soy el único postor y pago menos del valor de salida?
- Si no hay ningún postor que llegue al valor de salida, el acreedor puede solicitar la adjudicación del bien por un porcentaje del valor de tasación según lo que establezca la LEC. Si nadie puja ni el acreedor pide la adjudicación, la subasta queda desierta.
- ¿Puedo ver el inmueble antes de pujar?
- Depende del caso. El edicto de subasta indica si hay posibilidad de visita. En inmuebles ocupados suele ser difícil o imposible. En inmuebles vacíos, algunos juzgados o el administrador del concurso lo permiten con cita previa.
- ¿Hay un importe mínimo de puja?
- La puja mínima suele ser el valor de salida, aunque en muchos casos se puede pujar por debajo si nadie ha llegado a ese umbral. La LEC establece las reglas de adjudicación en función del porcentaje alcanzado sobre el valor de tasación.
- ¿Cuánto tiempo pasa desde que gano la subasta hasta que tengo el inmueble?
- El plazo para pagar el precio completo lo fija el juzgado (normalmente entre 10 y 40 días desde la aprobación del remate). Después hay que inscribir el decreto de adjudicación en el Registro. Si el inmueble está ocupado, el lanzamiento puede llevar meses adicionales.