Qué es la cesión de remate y cómo funciona
Explicación de la cesión de remate en subastas judiciales: qué es, quién puede usarla, cómo funciona el proceso legal y por qué es una vía de acceso a inmuebles con descuento sin pujar directamente.
Qué es la cesión de remate
La cesión de remate es una figura del derecho procesal español que permite al ganador de una subasta judicial ceder a un tercero el derecho a adjudicarse el bien subastado. En la práctica, el cesionario se convierte en el adjudicatario definitivo del bien: paga el precio de remate y recibe la titularidad, como si hubiera pujado él mismo.
Es una vía de acceso a inmuebles que no requiere haber participado directamente en la subasta. El ejecutante (el acreedor que inició la ejecución) puede reservarse esta posibilidad en el propio procedimiento, y luego transmitirla a quien desee.
Marco legal: qué dice la LEC
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) regula la cesión de remate en los artículos relativos a la subasta de bienes inmuebles (artículos 647 y siguientes). Con carácter general, el ejecutante puede solicitar al juzgado la adjudicación del bien con facultad de ceder el remate a un tercero en el plazo que marca la ley, nominando al cesionario antes de que se apruebe el decreto de adjudicación.
El tercero cesionario debe aceptar expresamente la cesión y quedar subrogado en todos los derechos y obligaciones del ejecutante. La cesión es onerosa: el cesionario paga el precio de adjudicación al ejecutante o directamente a la cuenta del juzgado, según lo pactado.
Por qué la usa el ejecutante
El ejecutante (normalmente un banco o un fondo) no siempre quiere quedarse con el inmueble. Prefiere cobrar su deuda en metálico. Pero si la subasta queda desierta o los postores ofrecen poco, le conviene adjudicarse el bien y luego ceder el remate a un inversor que pague más de lo que ofrece el mercado en ese momento de la subasta.
Para el inversor que recibe la cesión, la operación permite comprar el inmueble sin haber competido en la subasta y, en ocasiones, a un precio negociado directamente con el ejecutante. El ejecutante consigue liquidez y el inversor accede al activo.
Un banco ejecuta una hipoteca sobre un piso tasado en 130.000 euros. La subasta queda desierta (nadie puja). El banco solicita la adjudicación por el 50% de la tasación (65.000 euros, según las reglas de la LEC). En lugar de quedarse con el inmueble, cede el remate a un inversor privado por 72.000 euros. El inversor paga 72.000, recibe el piso y el banco cobra 72.000 en lugar de los 65.000 de adjudicación. Hay margen para ambas partes. Los plazos y costes adicionales siguen existiendo.
Cómo acceder a una cesión de remate
Acceder a una cesión de remate no es tan sencillo como pujar en el BOE. Requiere estar en contacto con los ejecutantes (bancos, fondos, servicers) que gestionan carteras de deuda en ejecución, o con profesionales que intermedian en este tipo de operaciones.
- Contacto con servicers y fondos que gestionan carteras de NPLs en España: son los que tienen más volumen de ejecuciones activas.
- Abogados y procuradores especializados en ejecuciones hipotecarias: suelen saber qué inmuebles están en proceso y si el ejecutante quiere ceder.
- Plataformas y clubs de deal-flow como InvertirDeuda: filtramos y ponemos en contacto a inversores con oportunidades de cesión.
Diferencias entre cesión de remate y compra directa en subasta
En la subasta directa compites con otros postores en tiempo real en el portal del BOE. Gana el que más puja. En la cesión de remate la negociación es bilateral: tú y el ejecutante acordáis un precio fuera de la subasta. Eso puede darte más margen para negociar, pero también exige más trabajo previo de búsqueda e intermediación.
Desde el punto de vista del resultado final, en ambos casos te adjudicas el bien con sus cargas previas y debes gestionar la ocupación si la hay. La diferencia es el proceso de adquisición.
Riesgos específicos de la cesión de remate
- Plazos ajustados: la cesión debe nominarse antes de que el juzgado dicte el decreto de adjudicación, lo que puede dejar poco tiempo para el análisis.
- Cargas ocultas: igual que en cualquier subasta, las cargas anteriores siguen siendo tuyas. La nota simple es imprescindible.
- Ocupación: el inmueble puede estar ocupado y tendrás que tramitar el lanzamiento.
- Estado del bien: si no se puede visitar antes de la cesión, asumes un riesgo sobre el estado interior.
- Acuerdo con el ejecutante: si el ejecutante no quiere ceder o prefiere quedarse el bien, no hay operación.
En InvertirDeuda te informamos sobre oportunidades de cesión de remate que normalmente solo llegan a fondos e inversores profesionales. Te explicamos las condiciones, las cargas y el contexto de cada operación para que puedas valorarla con tu asesor antes de decidir.
Preguntas frecuentes
- ¿Quién puede ceder el remate?
- Con carácter general, el ejecutante (el acreedor que inició la ejecución judicial) puede pedir la adjudicación con facultad de ceder el remate a un tercero, dentro de los plazos y requisitos que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- ¿Puede cualquier postor ceder el remate?
- La ley regula la cesión principalmente para el ejecutante. Que un postor ordinario ceda su posición es más complejo y requiere autorización judicial. En la práctica, la mayoría de las cesiones de remate implican al ejecutante, no a otros postores.
- ¿Qué paga el cesionario?
- El cesionario paga el precio de remate, es decir, el importe por el que se adjudicó el bien (ya sea el precio de subasta o el precio de adjudicación al ejecutante). Además asume los impuestos y gastos de inscripción registral.
- ¿La cesión de remate está disponible en toda España?
- Sí, es una figura regulada a nivel nacional por la LEC, aunque la práctica judicial puede variar entre juzgados. Lo importante es contar con un abogado y procurador que conozcan el juzgado y el procedimiento concreto.
- ¿Cuánto tiempo tengo para aceptar una cesión de remate?
- Los plazos los fija el juzgado en cada procedimiento. Suelen ser ajustados, por lo que conviene tener la financiación y el análisis del bien listos antes de que se ofrezca la cesión.