Qué es la cesión de remate y cómo funciona
Qué es la cesión de remate tras la reforma de 2025, quién puede cederlo y cómo se formaliza: la vía para quedarte un inmueble de subasta sin pujar tú.
¿Qué es la cesión de remate?
La cesión de remate es una figura del derecho procesal español por la que quien ejecuta una deuda, y participa en la subasta del bien que la garantiza, traslada a un tercero el remate que ha obtenido. El tercero, el cesionario, se convierte en adjudicatario del bien como si hubiera pujado él mismo, sin haber entrado en la subasta.
No la tiene cualquiera. La Ley de Enjuiciamiento Civil se la reconoce al ejecutante, el acreedor que ha iniciado la ejecución, y a los acreedores posteriores que participan en la subasta. Un postor ordinario que gana una subasta no puede ceder su remate a otra persona: se adjudica el bien él y, si luego quiere venderlo, es una compraventa nueva.
Qué dice la LEC desde la reforma de 2025
La Ley Orgánica 1/2025 reescribió el artículo 647.3 con efectos del 3 de abril de 2025. El ejecutante y los acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate a un tercero sin necesidad de manifestarlo expresamente al pujar. La cesión se verifica mediante escrito firmado por cedente y cesionario en el plazo de cinco días que confiere el letrado de la Administración de Justicia, sin comparecer ante el juzgado.
El precio de la cesión lo pactan cedente y cesionario, y puede ser distinto del importe del remate, por encima o por debajo. Lo que no cambia es el efecto sobre el deudor: su deuda se reduce en el importe total del remate, no en lo que el cesionario haya pagado al ejecutante.
Lo que recibe el cesionario es la adjudicación del bien, la misma resolución que obtendría el mejor postor, documentada en un decreto.
La reforma sólo se aplica a los procedimientos incoados después de esa fecha (disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025). En una ejecución anterior sigue la regla vieja: la facultad de ceder había que reservarla al pujar y la cesión se formalizaba por comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia. Antes de nada, mira el año del procedimiento en el edicto.
Por qué el ejecutante tiene que pujar
El ejecutante, normalmente un banco o un fondo que ha comprado la deuda, puede pujar aunque no haya otros licitadores y sin consignar depósito (art. 647.2 LEC). Las pujas son secretas: durante los veinte días de subasta el Portal no informa de su existencia ni de su cuantía, y sólo publica el resultado al cierre (art. 648.6ª). Terminada la subasta, el ejecutante ya no puede mejorar el precio del mejor postor.
Si nadie puja, el ejecutante tampoco puede pedir la adjudicación (art. 647.2). A instancia del ejecutado se alza el embargo, y es el ejecutado quien puede designar a alguien que se adjudique el bien por al menos el 50 por ciento del valor de subasta, o por lo suficiente para satisfacer al ejecutante sin bajar del 40 (art. 671). Por eso, en los procedimientos posteriores a la reforma, quien quiere ceder el remate tiene que haber pujado antes: sin puja no hay remate que ceder.
- El ejecutante pujaParticipa en la subasta sin consignar depósito y con derecho a ceder, sin tener que manifestarlo al pujar.
- Nadie lo superaSi otro postor puja más, gana él y no hay remate que ceder.
- Se aprueba el remateEl remate queda a favor del ejecutante y el letrado de la Administración de Justicia confiere el plazo de cinco días.
- Escrito de cesiónCedente y cesionario firman el escrito en esos cinco días, con el precio que hayan pactado, sin comparecer ante el juzgado.
- Pago y adjudicaciónEl cesionario paga al ejecutante el precio pactado y se adjudica el bien, y la deuda del ejecutado se reduce en el importe total del remate.
Un fondo es ejecutante de un crédito hipotecario por el que reclama 100.000 euros entre principal, intereses y costas. El piso sale a subasta con un valor de 130.000 euros. Al abrirse la subasta, el fondo introduce una puja de cobertura de 91.000 euros, el 70 por ciento del valor de subasta, sin consignar depósito y con cargo a su crédito. Nadie la supera, así que el remate se aprueba al día siguiente del cierre (art. 670.1). Dentro de los cinco días, el fondo y un inversor firman el escrito de cesión por 85.000 euros. El inversor paga 85.000 al fondo y se adjudica el piso; la deuda del ejecutado se reduce en 91.000, el importe del remate, y le quedan 9.000 pendientes. Si otro postor hubiera pujado más, el fondo habría cobrado en metálico y no habría cesión. Las cifras son inventadas para ilustrar el cálculo, no incluyen impuestos ni gastos y no representan ninguna operación real.
Por qué le interesa a cada parte
El ejecutante prefiere liquidez a un inmueble. La cesión le permite convertir el remate en dinero sin inscribir el piso a su nombre ni venderlo después, lo que evita una segunda transmisión. El cesionario accede a un inmueble a un precio negociado con el acreedor, sin competir en la subasta y con la tranquilidad de saber qué ha pagado antes de que el bien sea suyo.
La fiscalidad concreta de la cesión tiene matices, y la base y el tipo del impuesto que te corresponda los debe confirmar tu asesor fiscal antes de firmar.
Cómo acceder a una cesión de remate
Acceder a una cesión de remate no es tan sencillo como pujar en el BOE. La operación nace del acreedor, así que requiere estar en contacto con quien ejecuta (bancos, fondos, servicers) o con profesionales que intermedian en este tipo de operaciones.
- Servicers y fondos que gestionan carteras de NPLs en España: son los que tienen más volumen de ejecuciones activas.
- Abogados y procuradores especializados en ejecuciones hipotecarias: suelen saber qué inmuebles están en proceso y si el ejecutante quiere ceder.
- Plataformas como InvertirDeuda: ordenamos los datos de cada activo del catálogo NPL, con la deuda, la garantía y la fase judicial, para que llegues a la conversación con el acreedor sabiendo qué hay detrás.
Diferencias con comprar directamente en la subasta
En la subasta directa pujas a ciegas: las posturas son secretas, no hay prórroga y gana la más alta, o la primera en el tiempo si dos coinciden. Tienes que consignar el depósito del 20 por ciento para entrar y pagar el resto en veinte días si ganas. En la cesión de remate la negociación es bilateral: acuerdas el precio con el ejecutante, que es quien puja, y no compites con nadie en el Portal.
El resultado final se parece: en ambos casos te adjudicas el bien con sus cargas anteriores y debes gestionar la ocupación si la hay. Cambia el camino, el momento en que conoces el precio y quién asume el riesgo de que otro postor aparezca.
| Aspecto | Pujar tú en la subasta | Cesión de remate |
|---|---|---|
| Cómo se fija el precio | pujas a ciegas: las posturas son secretas y gana la más alta, o la primera si dos coinciden | lo pactas con el ejecutante, que es quien puja, y puede ser mayor o menor que el remate |
| Con quién compites | con los demás postores en el Portal | con nadie en el Portal |
| Depósito y pago | consignas el 20 por ciento para entrar y pagas el resto en veinte días si ganas | pagas al ejecutante el precio pactado en el escrito de cesión, firmado en cinco días |
| Si otro postor puja más | gana él | no hay remate que ceder |
| Lo que te llevas | el bien con sus cargas anteriores y la ocupación, si la hay | el bien con sus cargas anteriores y la ocupación, si la hay |
Riesgos específicos de la cesión de remate
- Plazos cortos: el escrito de cesión se firma en los cinco días que confiere el juzgado. El análisis y la financiación tienen que estar listos antes.
- Otro postor puede ganar: si alguien puja por encima del ejecutante, no hay remate que ceder.
- Mejora del ejecutado: si la puja del ejecutante queda por debajo del 70 por ciento del valor de subasta, el ejecutado tiene diez días para presentar a alguien que la mejore (art. 670.3).
- El deudor puede pagar: hasta la aprobación del remate, el ejecutado puede liberar el bien pagando principal, intereses y costas (art. 670.7).
- Sobreprecio: si el precio de la cesión supera el crédito del ejecutante, el sobrante debe ingresarse en el juzgado en el plazo que marque; si no se hace, la subasta puede quebrar.
- Cargas anteriores: igual que en cualquier subasta, las cargas previas a la que se ejecuta siguen vivas. La nota simple es imprescindible.
- Ocupación y estado del bien: el inmueble puede estar ocupado o en mal estado, y a menudo no se puede visitar antes.
Más dudas sobre la cesión de remate
¿Qué impuestos se pagan en una cesión de remate?
El cesionario es quien se adjudica el inmueble, así que asume los impuestos de la adquisición y los gastos de inscripción. En el impuesto de transmisiones, la base de un inmueble es su valor de referencia del Catastro, salvo que el precio pactado o el valor declarado sean mayores (art. 10.2 del texto refundido del ITPAJD), y las deudas hipotecarias no se restan (art. 10.1). Cómo tributa tu cesión, confírmalo con tu asesor fiscal antes de firmar.
¿Qué riesgos tiene la cesión de remate?
Los propios de la operación: sólo hay cinco días para firmar el escrito, otro postor puede superar al ejecutante y, si su puja queda por debajo del 70 por ciento, el ejecutado tiene diez días para mejorarla (art. 670.3 LEC). El deudor puede pagar hasta la aprobación del remate (art. 670.7). Si hay sobrante, el ejecutante lo ingresa en diez días o la subasta quiebra (art. 647.3). Y heredas las cargas anteriores y la ocupación.
¿Qué es una cesión de remate sin posesión?
Es la que se ofrece sin asegurarte el inmueble vacío: puede haber alguien dentro. La cesión te hace adjudicatario, pero la posesión se pide aparte. Si el inmueble está libre, el juzgado te pone en posesión a tu instancia (art. 675.1 LEC). Si está ocupado y no hubo antes una declaración sobre los ocupantes, puedes pedir el lanzamiento de quienes no tengan título en un año desde la adquisición; después, sólo en el juicio que corresponda.
En el catálogo de InvertirDeuda ves los activos NPL con los datos que facilita el fondo: deuda, garantía, cargas conocidas, fase judicial y situación posesoria cuando consta. Lo que no viene aparece como Sin dato. Con eso puedes valorar con tu asesor si una operación con cesión de remate tiene sentido antes de decidir.
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Preguntas frecuentes
- ¿Quién puede ceder el remate?
- El ejecutante y los acreedores posteriores que participan en la subasta (art. 647.3 LEC). En los procedimientos incoados desde el 3 de abril de 2025 no necesitan reservarse la facultad al pujar; en los anteriores, sí.
- ¿Puede cualquier postor ceder el remate?
- No. Un postor ordinario que gana la subasta se adjudica el bien él mismo. Si después quiere transmitirlo, es una venta nueva, con su propia fiscalidad. La cesión de remate es una facultad del ejecutante y de los acreedores posteriores.
- ¿Qué paga el cesionario?
- El precio que pacte con el ejecutante en el escrito de cesión, que puede ser mayor o menor que el remate. La deuda del ejecutado se reduce en el importe total del remate. Además, el cesionario asume los impuestos de la adquisición y los gastos de inscripción.
- ¿Qué pasa con la cesión si la subasta queda desierta?
- En los procedimientos posteriores a la reforma, si nadie puja el ejecutante no puede pedir la adjudicación y, a instancia del ejecutado, se alza el embargo (arts. 647.2 y 671 LEC). No hay remate que ceder. En los procedimientos anteriores al 3 de abril de 2025, el ejecutante todavía puede pedir la adjudicación en veinte días y cederla.
- ¿Cuánto tiempo hay para formalizar la cesión?
- Cinco días desde que el letrado de la Administración de Justicia lo confiere, mediante escrito firmado por cedente y cesionario (art. 647.3 LEC). Conviene tener la financiación y el análisis del bien listos antes de la subasta.