Cuánto dinero necesitas para una subasta

La pregunta correcta no es cuánto, es en cuántos tramos

No existe un importe mínimo legal para invertir en subastas judiciales. Lo que existe es una secuencia de pagos con fechas muy concretas, y quien entra sin tenerla montada pierde dinero por calendario, no por criterio. La reforma de 2025 endureció los dos primeros tramos, así que cualquier cálculo que hayas visto escrito antes de abril de ese año está desfasado.

Tramo 1: el depósito, que ahora tiene suelo

Para tomar parte en la subasta de un inmueble hay que consignar previamente el 20 por ciento del valor que se haya dado al bien con arreglo al artículo 666, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resulta de aplicar ese porcentaje fuera inferior (art. 669.1 LEC). El letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir ese porcentaje atendiendo a las circunstancias, de modo que manda lo que diga el anuncio de cada subasta.

Ese depósito se devuelve si no resultas adjudicatario, y se pierde si ganas y no pagas el resto en plazo. Es decir, no es un coste, es capital bloqueado con riesgo. Y bloquea también tu capacidad de pujar en otra subasta a la vez: si tienes 40.000 euros y dos operaciones abiertas, cada depósito te quita margen en la otra.

Tramo 2: el resto del precio, en veinte días

Aprobado el remate, dispones del plazo de veinte días siguientes al cierre de la subasta para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total (art. 670.1 LEC). Antes de la reforma eran cuarenta. Si no consignas, pierdes el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución.

Veinte días no dan para tramitar una hipoteca desde cero. En la práctica esto significa una de tres cosas: tienes el importe completo disponible, tienes una línea de financiación ya concedida y lista para disponer, o no vas a esa subasta. Es el filtro más duro del proceso y es también el que deja fuera a la mayor parte de la competencia.

Tramo 3: los impuestos, que no bajan porque remates barato

La adquisición tributa por regla general en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo depende de dónde esté el inmueble. No publicamos ninguno: consúltalo en la normativa autonómica vigente antes de meterlo en tu hoja de cálculo.

Lo que sí es común a toda España es la base sobre la que se calcula. En inmuebles, la base imponible es el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo, salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores, en cuyo caso se toma la mayor de esas magnitudes. Dicho de otro modo: cuanto mayor sea tu descuento, mayor será la distancia entre lo que pagas y lo que tributa. Comprueba el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro antes de pujar.

La plusvalía municipal, en cambio, corre a favor del comprador: en las transmisiones a título oneroso el contribuyente es quien transmite, es decir el ejecutado. Lo desarrollamos en la guía de gastos, impuestos y cargas en subasta.

Tramo 4: Registro y tramitación, sin notaría

Aquí hay una buena noticia que casi nadie cuenta: no necesitas escritura pública de compraventa. El título inscribible es el testimonio del decreto de adjudicación, que junto con el mandamiento de cancelación de cargas se remite al Registro de la Propiedad. Te ahorras el arancel notarial de una compraventa ordinaria.

Lo que sí pagas son los aranceles registrales por la inscripción y por la cancelación de las cargas posteriores, y la gestoría si delegas el papeleo. No damos importes porque dependen del valor del bien y de los actos que se practiquen, pero es una partida que hay que reservar, no una nota al pie.

Tramo 5: lo que el inmueble arrastra

Quien resulta adjudicatario acepta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, y se subroga en la responsabilidad derivada de ellos (arts. 669.2 y 670.5 LEC). Las inscripciones posteriores se cancelan; las anteriores, no. Esa cifra sale de la nota simple actualizada y hay que sumarla al precio como si fuera parte del precio, porque lo es.

Y hay deudas que no están inscritas y siguen igualmente a la finca, como las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios y los tributos que graven el bien en los términos de su normativa. Un certificado del administrador de la comunidad y una comprobación del IBI son dos llamadas que cambian el número final.

Tramo 6: recuperar la posesión

Si el inmueble está ocupado, entre la adjudicación y el uso del activo hay un procedimiento con su coste de abogado y procurador, y sobre todo meses en los que pagas gastos corrientes sin percibir renta. No publicamos un plazo medio porque no tenemos fuente que lo mida con rigor. Lo que sí puedes hacer es calcular tu operación con varios escenarios de meses. Lo tratamos en la guía del piso ocupado.

El colchón que casi nadie presupuesta

Al desembolso hay que añadirle una reserva por si algo se tuerce, y en subastas se tuerce con frecuencia: una carga que aparece en la nota actualizada, una derrama aprobada por la comunidad, una reparación que no se veía desde la calle porque no pudiste entrar. Entrar sin margen obliga a vender con prisa, y vender con prisa es la forma más rápida de convertir un buen precio de compra en una mala operación.

Cómo traducir esto a tu cifra de entrada

Lo que no necesitas

• No necesitas ser profesional ni sociedad. Cualquier persona puede darse de alta en el Portal de Subastas del BOE con identificación y firma electrónicas y pujar.
• No necesitas notario para inscribir la adjudicación.
• No necesitas pagar la plusvalía municipal, que en las transmisiones onerosas es del transmitente.
• No necesitas un intermediario que te cobre por enseñarte lo que está publicado en un portal público. Lo que sí cuesta trabajo es el análisis de lo que hay detrás de cada lote.

Los errores que más caros salen

• Presupuestar el depósito como si fuera el coste de entrada y descubrir los veinte días después.
• Calcular el impuesto sobre el precio de remate en vez de sobre el valor de referencia del Catastro.
• Pujar en dos subastas a la vez sin caja para consignar las dos.
• Olvidar las cargas anteriores, que no se cancelan con la adjudicación.
• Entrar sin reserva para imprevistos y verse obligado a vender con prisa.

Invertir en subastas judiciales conlleva riesgo: cargas anteriores, ocupación, plazos largos y un valor de recuperación incierto. Esta guía es informativa, recoge la redacción vigente a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional ni fiscal sobre una operación concreta.