Pisos de banco: qué son y cómo invertir

Qué es un piso de banco

Un piso de banco es un inmueble que una entidad financiera tiene en su balance. En términos contables ese activo es un REO, del inglés Real Estate Owned: ya no es un préstamo, es ladrillo. El banco no lo compró porque quisiera invertir en vivienda, sino porque un crédito salió mal y la garantía acabó en su poder.

Es importante no confundirlo con una vivienda embargada ni con un piso en subasta. En un piso de banco la propiedad ya cambió de manos: el titular registral es la entidad o el vehículo al que se traspasó la cartera. Por eso la compraventa es ordinaria, con escritura ante notario, y no una puja sujeta a umbrales legales.

Cómo llega un piso al balance de un banco

Ese recorrido explica dos cosas que verás en las fichas. La primera, que muchos pisos llevan años cerrados: entre el primer impago y la puesta en venta pueden pasar varios años de procedimiento. La segunda, que quien te atiende casi nunca es el banco, sino un gestor que trabaja para el titular actual de la cartera y tiene sus propios objetivos de venta.

Por qué los bancos los venden con descuento

Tener inmuebles en balance no es el negocio de un banco. Le consume recursos propios, le obliga a provisionar según se alarga la permanencia del activo y le genera costes de mantenimiento, comunidad, impuestos y seguros. Por eso las entidades quieren rotar esos activos y aceptan un precio menor a cambio de rapidez y certeza.

• Liberan capital regulatorio y reducen la provisión asociada al activo.
• Se quitan los costes recurrentes de mantener y gestionar el inmueble.
• Convierten un activo improductivo en liquidez y en un resultado contable cerrado.
• Cumplen objetivos de reducción de activos improductivos frente al supervisor y frente al mercado.

Ese incentivo es real y es la base de la oportunidad. Pero conviene no confundir el incentivo del vendedor con un descuento automático para el comprador: el banco vende en un proceso ordenado, con precio publicado y competencia de otros interesados, no en una situación forzada.

Dónde encontrarlos

• Las webs de las inmobiliarias de las propias entidades financieras.
• Los portales de los servicers que gestionan las carteras de esos bancos y fondos.
• Los portales inmobiliarios generalistas, donde aparecen mezclados con la oferta normal y no siempre identificados como tales.
• Los procesos de venta por lotes, cuando la entidad agrupa varios inmuebles y busca un comprador profesional.

El reto no es encontrar un piso de banco: hay miles publicados. El reto es distinguir cuál tiene recorrido real de precio y cuál está ya en mercado, o por encima. Para eso necesitas comparables de la misma calle y del mismo estado, no el porcentaje de rebaja que anuncia la ficha.

Qué mirar en la ficha antes de visitar

• Referencia catastral y superficie: contrasta la ficha con el Catastro y con la nota simple, porque no siempre coinciden.
• Situación posesoria. Muchos anuncios dicen que el inmueble se vende con la posesión no garantizada. Esa frase significa que puede haber alguien dentro.
• Deuda de comunidad y derramas aprobadas. Pide el certificado del administrador antes de firmar nada.
• Estado de conservación e instalaciones. Un piso cerrado varios años tiene humedades, instalaciones caducadas y a veces suministros dados de baja.
• Inspección técnica del edificio y obras pendientes en la finca.
• Si es primera o segunda transmisión, porque de eso depende que tributes por IVA o por transmisiones patrimoniales.

La posesión no garantizada, y el inquilino que sigue dentro

Es el riesgo que más se subestima en esta vía. Un piso de banco puede estar ocupado sin título, y entonces la vía de desalojo no es la rápida de la ejecución, porque tú no compras en subasta: compras a un propietario. Pero también puede tener un inquilino con contrato, y ahí la ley protege al arrendatario más de lo que muchos compradores esperan.

Si el derecho del arrendador se resolvió por una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial durante los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador era persona jurídica, el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta cumplir ese plazo (art. 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Y si el contrato accedió al Registro de la Propiedad antes que el derecho que provoca la resolución, continúa por la duración pactada. Traducido: comprar un piso de banco con inquilino puede significar comprar también su contrato.

La financiación

Es la ventaja operativa más clara frente a la subasta. Una compra en subasta te obliga a tener líquido para el depósito del 20 por ciento antes de pujar y para el resto del precio en los veinte días siguientes al cierre, un calendario que no encaja con la tramitación de una hipoteca ordinaria. Un piso de banco se compra con los plazos habituales de una compraventa, así que puedes financiarlo. Algunas entidades comercializan financiación sobre sus propios inmuebles: las condiciones se negocian caso a caso y conviene compararlas con las de cualquier otro banco antes de aceptarlas.

Piso de banco frente a subasta y NPL

Las tres vías compran el mismo tipo de activo en momentos distintos de su recorrido, y eso cambia el perfil de la operación.

1. Piso de banco: menor incertidumbre, puedes visitar, hay escritura y financiación, y el margen suele ser más contenido porque la entidad ya absorbió la parte más dura del descuento.
2. Subasta judicial: más margen potencial, porque el precio lo fija un procedimiento de cobro, a cambio de cargas que subsisten, posible ocupación, umbrales legales de puja y un calendario que no controlas.
3. NPL o cesión de remate: entras antes en la cadena y controlas más variables, pero el análisis es mucho más exigente y el desenlace puede ser un acuerdo con el deudor en lugar del inmueble.

Cómo negociar un piso de banco

1. Llega con tu valoración hecha y con comparables, no con el porcentaje de rebaja del anuncio.
2. Pon por escrito lo que has detectado: derramas, humedades, instalaciones, deuda de comunidad. Cada hallazgo es un argumento de precio.
3. Pregunta de forma expresa por la situación posesoria y pide que conste en el contrato.
4. Ten claro tu precio máximo y su porqué antes de sentarte, y no lo muevas porque el gestor mencione a otro interesado.
5. Pregunta si la venta tributa por IVA o por transmisiones, porque cambia el coste total y a veces también quién lo asume.

Riesgos que conviene mirar

Aunque sea más sencillo que una subasta, un piso de banco no está libre de riesgo. Son riesgos distintos, más de activo que de procedimiento, y se detectan casi todos antes de firmar si haces las preguntas correctas.

• Ocupación sin título, con la posesión vendida como no garantizada.
• Inquilino con contrato que tiene derecho a permanecer.
• Deuda de comunidad y derramas aprobadas que siguen al inmueble.
• Reforma mayor de la prevista en un piso cerrado durante años.
• Precio de salida inflado que convierte la rebaja anunciada en humo.
• Zona con poca demanda real, donde el descuento existe porque el activo cuesta de vender.

Esta guía es informativa y no es asesoramiento financiero. El descuento es potencial y depende de cada inmueble: comprar con descuento no elimina el riesgo de que el activo valga menos de lo esperado.