Comprar deuda hipotecaria: cómo se hace y qué riesgos tiene

Qué es la deuda hipotecaria con descuento

Un préstamo hipotecario es un crédito respaldado por un inmueble. Si el deudor deja de pagar, el banco tiene derecho a ejecutar la hipoteca: pedir al juzgado que se venda el inmueble en subasta para cobrar la deuda. Ese proceso puede tardar y el banco prefiere, en muchas ocasiones, vender la deuda antes de llegar al final del procedimiento.

Cuando el banco vende ese préstamo hipotecario impagado a un tercero, lo hace con descuento: el comprador paga menos del valor nominal de la deuda. A cambio, se subroga en todos los derechos del acreedor, incluido el derecho a ejecutar la hipoteca. Eso es comprar deuda hipotecaria con descuento.

Por qué el banco vende en lugar de ejecutar

La ejecución hipotecaria es un proceso largo. Desde que el banco inicia el procedimiento judicial hasta que se celebra la subasta y el banco cobra pueden pasar entre uno y varios años. Durante ese tiempo, el préstamo impagado consume capital regulatorio y genera provisiones. Vender la deuda con descuento le da liquidez inmediata y limpia el balance.

• Reducen las provisiones por insolvencia, que impactan en la cuenta de resultados.
• Liberan capital regulatorio (Basilea III exige capital contra activos de riesgo).
• Externalizan la gestión y el riesgo judicial a un inversor especializado.
• Convierten un activo problemático en liquidez en un plazo mucho más corto.

Cómo se valora la garantía

La garantía hipotecaria es el elemento central del análisis. Su valor determina el colchón entre lo que pagas por la deuda y lo que puedes recuperar. Para valorarla correctamente hay que tener en cuenta varios factores.

• Tasación oficial: el valor que figura en la escritura de hipoteca. Puede estar desactualizado respecto al mercado actual.
• Valor de mercado actual: precio al que realmente se venden inmuebles similares en la zona. Es la referencia más útil.
• Valor de referencia catastral: referencia administrativa del Ministerio de Hacienda, usada para calcular algunos impuestos.
• Estado del inmueble: reformado, en mal estado o en construcción cambia mucho el valor real.
• Cargas previas: si hay una hipoteca de primer rango anterior, esa deuda va por delante de la tuya en el cobro.

Cómo se ejecuta una hipoteca

Si el deudor no paga, el acreedor (ahora tú, como comprador de la deuda) puede iniciar la ejecución hipotecaria. El proceso está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria. A grandes rasgos, el acreedor presenta la demanda de ejecución, el juzgado requiere de pago al deudor, pide al Registro la certificación de dominio y cargas y, si no hay pago, convoca la subasta en el Portal del BOE. No hace falta embargar el inmueble: ya está afecto al pago por la propia hipoteca.

Qué pasa si nadie puja depende de la fecha de la demanda. En los procedimientos iniciados antes del 3 de abril de 2025, el acreedor puede pedir la adjudicación en veinte días por un porcentaje del valor de subasta (el 50 por ciento, o el 70 si es vivienda habitual, con los matices del art. 671 LEC en su redacción anterior). En los iniciados después, la Ley Orgánica 1/2025 le quitó esa red: sin pujas no puede pedir la adjudicación (art. 647.2) y, a instancia del ejecutado, se alza el embargo (art. 671).

Ese es el riesgo nuevo para quien compra la deuda: si llega a la subasta sin pujar y nadie más puja, pierde el control del procedimiento y el valor del crédito se resiente. Como ejecutante puedes pujar sin consignar depósito (art. 647.2), así que lo prudente es introducir tu propia puja de cobertura durante la subasta. Si te adjudicas el inmueble, puede que siga ocupado por el deudor o por terceros y tengas que tramitar el lanzamiento.

Qué pasa si el deudor paga

Cuando compras una deuda hipotecaria no quieres necesariamente ejecutar: quieres cobrar. Si el deudor está dispuesto a negociar, puedes llegar a un acuerdo: una quita (perdonas parte de la deuda a cambio de que el deudor pague el resto), una refinanciación (le das más tiempo o le cambias las condiciones) o simplemente el pago de lo que debe.

Para el deudor, negociar con el nuevo acreedor puede ser una salida mejor que la ejecución, que deja un historial negativo y puede resultar en una deuda residual si el precio de subasta no cubre el total. Para el inversor, cobrar de forma amistosa es más rápido y evita los costes judiciales.

Riesgos principales

• Plazo judicial: la ejecución hipotecaria puede alargarse varios años; depende del juzgado y de la oposición del deudor.
• Ocupación del inmueble: si hay que lanzar al ocupante, se añaden meses y costes.
• Cargas anteriores: una hipoteca de primer rango que no hayas detectado puede comerte el margen.
• Estado del bien: el inmueble puede haber sido dañado o deteriorado, reduciendo su valor real.
• Acuerdo con el deudor: si el deudor no paga y no negocia, hay que ir a la vía judicial.

Tres riesgos jurídicos que se pasan por alto

• Retracto de crédito litigioso: si compras el crédito cuando ya hay pleito, el deudor puede extinguirlo pagándote lo que tú pagaste, más las costas y los intereses (art. 1535 del Código Civil). Tu descuento se convierte en el suyo. Su aplicación a compras de carteras en bloque se discute en los tribunales.
• Oposición por cláusulas abusivas: el deudor consumidor puede oponerse alegando cláusulas abusivas (vencimiento anticipado, intereses de demora, gastos) y el juez las examina incluso de oficio. Puede suspender la ejecución, rebajar lo que se reclama o hacerla inviable.
• Concurso de persona física: un particular también puede entrar en concurso de acreedores. Si el deudor lo solicita, la ejecución puede quedar en suspenso y su deuda puede verse afectada por la exoneración del pasivo insatisfecho. Consulta a un abogado qué alcance tiene sobre un crédito con garantía hipotecaria.