Comprar deuda hipotecaria con descuento
Cómo funciona la compra de deuda hipotecaria con descuento en España: qué es un préstamo hipotecario impagado, cómo se valora la garantía, cómo se ejecuta la hipoteca y qué rentabilidad potencial puede ofrecer.
Qué es la deuda hipotecaria con descuento
Un préstamo hipotecario es un crédito respaldado por un inmueble. Si el deudor deja de pagar, el banco tiene derecho a ejecutar la hipoteca: pedir al juzgado que se venda el inmueble en subasta para cobrar la deuda. Ese proceso puede tardar y el banco prefiere, en muchas ocasiones, vender la deuda antes de llegar al final del procedimiento.
Cuando el banco vende ese préstamo hipotecario impagado a un tercero, lo hace con descuento: el comprador paga menos del valor nominal de la deuda. A cambio, se subroga en todos los derechos del acreedor, incluido el derecho a ejecutar la hipoteca. Eso es comprar deuda hipotecaria con descuento.
Por qué el banco vende en lugar de ejecutar
La ejecución hipotecaria es un proceso largo. Desde que el banco inicia el procedimiento judicial hasta que se celebra la subasta y el banco cobra pueden pasar entre uno y varios años. Durante ese tiempo, el préstamo impagado consume capital regulatorio y genera provisiones. Vender la deuda con descuento le da liquidez inmediata y limpia el balance.
- Reducen las provisiones por insolvencia, que impactan en la cuenta de resultados.
- Liberan capital regulatorio (Basilea III exige capital contra activos de riesgo).
- Externalizan la gestión y el riesgo judicial a un inversor especializado.
- Convierten un activo problemático en liquidez en un plazo mucho más corto.
Cómo se valora la garantía
La garantía hipotecaria es el elemento central del análisis. Su valor determina el colchón entre lo que pagas por la deuda y lo que puedes recuperar. Para valorarla correctamente hay que tener en cuenta varios factores.
- Tasación oficial: el valor que figura en la escritura de hipoteca. Puede estar desactualizado respecto al mercado actual.
- Valor de mercado actual: precio al que realmente se venden inmuebles similares en la zona. Es la referencia más útil.
- Valor de referencia catastral: referencia administrativa del Ministerio de Hacienda, usada para calcular algunos impuestos.
- Estado del inmueble: reformado, en mal estado o en construcción cambia mucho el valor real.
- Cargas previas: si hay una hipoteca de primer rango anterior, esa deuda va por delante de la tuya en el cobro.
Cómo se ejecuta una hipoteca
Si el deudor no paga, el acreedor (ahora tú, como comprador de la deuda) puede iniciar la ejecución hipotecaria. El proceso está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria. A grandes rasgos, el acreedor presenta la demanda de ejecución, el juzgado notifica al deudor, se embarga el bien y se celebra la subasta en el Portal del BOE.
Si en la subasta nadie puja o el precio es bajo, el acreedor puede pedir la adjudicación del bien por un porcentaje del valor de tasación según la LEC. En ese punto tienes el inmueble, aunque posiblemente con el deudor o terceros dentro, y tendrás que tramitar el lanzamiento.
Un fondo compra a un banco un préstamo hipotecario con 110.000 euros de capital pendiente, garantizado por un piso en una ciudad española con valor de mercado de 130.000 euros. El precio de compra es 65.000 euros: un descuento del 41% sobre el nominal y del 50% sobre el valor de mercado. El deudor sigue sin pagar. El fondo inicia la ejecución. Tras el proceso judicial, la subasta termina con una adjudicación a 70.000 euros. El fondo recupera 70.000 habiendo invertido 65.000. La rentabilidad es modesta en este caso, antes de costes legales. En otros escenarios el resultado puede ser mejor o peor.
Qué pasa si el deudor paga
Cuando compras una deuda hipotecaria no quieres necesariamente ejecutar: quieres cobrar. Si el deudor está dispuesto a negociar, puedes llegar a un acuerdo: una quita (perdonas parte de la deuda a cambio de que el deudor pague el resto), una refinanciación (le das más tiempo o le cambias las condiciones) o simplemente el pago de lo que debe.
Para el deudor, negociar con el nuevo acreedor puede ser una salida mejor que la ejecución, que deja un historial negativo y puede resultar en una deuda residual si el precio de subasta no cubre el total. Para el inversor, cobrar de forma amistosa es más rápido y evita los costes judiciales.
Riesgos principales
- Plazo judicial: la ejecución hipotecaria puede tardar entre uno y tres años según el juzgado y la complejidad del caso.
- Ocupación del inmueble: si hay que lanzar al ocupante, se añaden meses y costes.
- Cargas anteriores: una hipoteca de primer rango que no hayas detectado puede comerte el margen.
- Estado del bien: el inmueble puede haber sido dañado o deteriorado, reduciendo su valor real.
- Acuerdo con el deudor: si el deudor no paga y no negocia, hay que ir a la vía judicial.
En InvertirDeuda te enviamos gratis información sobre deuda hipotecaria con descuento: la garantía, el estado del procedimiento, las cargas conocidas y el descuento sobre el valor de mercado. Tú y tu asesor valoráis si la operación tiene sentido.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué pasa si el deudor no paga la deuda hipotecaria que he comprado?
- Puedes iniciar la ejecución hipotecaria para cobrar con el inmueble que sirve de garantía, dentro de los plazos y el procedimiento que marca la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria.
- ¿Qué diferencia hay entre comprar una hipoteca y comprar un inmueble?
- Comprar la hipoteca (la deuda) te da el derecho a cobrar y, si no cobras, a ejecutar. No tienes el inmueble de entrada. Comprar el inmueble (en subasta o directamente) te da la propiedad de inmediato, aunque con los trámites de inscripción y posibles ocupantes.
- ¿La garantía hipotecaria cubre siempre toda la deuda?
- No necesariamente. Si el valor del inmueble ha bajado desde que se concedió la hipoteca, la subasta puede no cubrir la totalidad de la deuda. En ese caso puede quedar una deuda residual (el llamado saldo deudor), aunque la legislación española ha introducido límites de responsabilidad en ciertos supuestos.
- ¿Qué es la dación en pago y cómo afecta al inversor?
- La dación en pago es el acuerdo por el que el deudor entrega el inmueble al acreedor a cambio de cancelar la deuda. Si el deudor propone una dación, el inversor que ha comprado la deuda puede aceptarla: recibe el inmueble y da por cancelada la deuda, ahorrando el proceso judicial.
- ¿Necesito ser una empresa para comprar deuda hipotecaria?
- No es obligatorio, pero muchas operaciones de cierta envergadura se estructuran a través de una sociedad por razones fiscales y de responsabilidad. Para importes pequeños o medianos, un particular puede comprar directamente. Consulta con un asesor fiscal antes de estructurar la operación.