Cómo comprar deuda con descuento en España

Qué significa comprar deuda con descuento

Cuando un banco tiene en su cartera préstamos que los deudores han dejado de pagar, su prioridad es sacárselos de encima: consumen capital regulatorio, generan provisiones y deterioran los ratios de solvencia. Para eso los vende, y como nadie paga el precio completo por algo que no se está cobrando, el banco acepta un descuento. Ese descuento es la oportunidad.

El comprador adquiere el derecho a cobrar esa deuda y, si la deuda tiene una garantía (por ejemplo una hipoteca sobre un inmueble), también el derecho a ejecutar esa garantía si el deudor sigue sin pagar. La clave de la operación es que el precio de compra sea lo suficientemente bajo como para que, incluso en el peor escenario, el inversor salga con pérdidas asumibles.

Tipos de deuda con descuento en España

En España la deuda con descuento llega al mercado por tres vías principales. Cada una tiene su mecánica, su nivel de acceso y su perfil de riesgo.

1. Carteras de NPLs: el banco vende en bloque cientos o miles de préstamos impagados a un fondo especializado. El fondo los gestiona y, a veces, suelta operaciones individuales al mercado.
2. Subastas judiciales: cuando un deudor no paga y el acreedor ejecuta la garantía, el bien sale a subasta pública en el Portal de Subastas del BOE. Cualquier postor puede entrar.
3. Cesiones de remate: el ganador de una subasta judicial cede su derecho de adjudicación a un tercero. Permite acceder al inmueble sin haber pujado directamente en la subasta.

Cómo se calcula el descuento

El descuento se calcula sobre el valor del crédito pendiente o, cuando hay garantía, sobre el valor de esa garantía. Si un préstamo tiene 80.000 euros pendientes y una hipoteca sobre un piso tasado en 100.000, y se vende por 50.000, el descuento sobre el nominal es del 37,5% y sobre la garantía del 50%. Cuanto mayor es el descuento, mayor es el colchón potencial para el inversor, pero también puede reflejar un riesgo mayor.

Quién puede comprar deuda con descuento

Históricamente este mercado ha estado dominado por grandes fondos de inversión especializados en activos en dificultades, llamados fondos distressed o fondos de deuda. Compraban carteras enteras y manejaban equipos legales y de gestión para recuperar las posiciones.

Hoy la situación es diferente. Un particular con capacidad de análisis puede entrar en subastas judiciales, acceder a cesiones de crédito o participar en operaciones individuales que antes eran inaccesibles. El obstáculo ya no es tanto el capital mínimo como el acceso a la información: saber qué operaciones existen, cuáles tienen sentido y cuál es el momento.

Pasos para analizar una operación

Antes de pujar o cerrar una cesión, conviene seguir un proceso mínimo de análisis. No hace falta ser experto, pero sí saber qué preguntas hacer.

• Nota simple del Registro de la Propiedad: comprueba las cargas (hipotecas, embargos) que pesan sobre el inmueble y que tú deberías asumir.
• Tasación o comparativa de mercado: contrasta el valor de salida de la subasta o el precio de la cesión con el precio real de venta en la zona.
• Estado de ocupación: si el inmueble está ocupado, el proceso de lanzamiento puede añadir meses y costes al retorno.
• Plazos estimados: la ejecución hipotecaria o el procedimiento de lanzamiento pueden tardar entre varios meses y más de un año.
• Costes adicionales: impuesto de transmisiones o AJD, honorarios de abogado y procurador, costes de reforma y mantenimiento.

Diferencia entre comprar la deuda y comprar el inmueble

Cuando compras deuda con descuento no estás comprando el inmueble directamente: estás comprando el derecho a cobrar esa deuda y, si el deudor no paga, a ejecutar la garantía para quedarte el bien o venderlo. La diferencia importa: si el deudor llega a un acuerdo y paga una parte, cobras sin necesidad de ejecutar. Si el deudor no paga nada, tienes que ir a la ejecución, con sus plazos y costes.

En una subasta judicial, en cambio, ya estás comprando el bien directamente (aunque el deudor pueda seguir debiendo dinero al banco si la deuda supera el precio de subasta).

Fiscalidad básica a tener en cuenta

La fiscalidad de estas operaciones depende de cómo se estructure cada una. Con carácter general, la compra de un crédito (cesión de crédito) tributa como transmisión patrimonial o como operación financiera según el caso. La adjudicación de un inmueble en subasta judicial puede estar sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Para cualquier operación, es imprescindible consultar con un asesor fiscal.