# InvertirDeuda: guías completas Texto completo de las guías de https://invertirdeuda.com, para poder citarlas sin renderizar cada página. El índice de la marca, la entidad y las preguntas sobre el producto están en https://invertirdeuda.com/llms.txt. Qué es InvertirDeuda: plataforma SaaS española de información y análisis sobre deuda con descuento (NPLs, subastas judiciales, cesiones de remate). No es crowdfunding ni crowdlending, no intermedia en la compra y no verifica los datos que facilita el fondo: los muestra como dato del fondo, no como hecho comprobado. Invertir conlleva riesgo de pérdida del capital. Generado desde la misma fuente que las páginas, así que no puede desviarse de ellas. --- # Invertir en inmuebles con descuento en España https://invertirdeuda.com/guias/invertir-en-inmuebles-con-descuento Actualizada: 2026-09-15 **En corto:** Invertir en inmuebles con descuento consiste en comprar viviendas y activos por debajo de su valor de mercado aprovechando situaciones de impago o la necesidad de un banco de sacarlos de balance. Las vías principales en España son la subasta judicial, los pisos de banco, las viviendas embargadas y comprar directamente la deuda con descuento, vía NPL o cesión de remate. El descuento no es beneficio: de ese margen salen los impuestos, las cargas anteriores que no se cancelan, el coste de recuperar la posesión y los meses de espera. Se calcula activo por activo, no con un porcentaje medio. ## Qué significa invertir con descuento Invertir en inmuebles con descuento es comprar un activo por menos de lo que vale en el mercado. Ese margen no aparece por arte de magia: surge cuando alguien necesita vender deprisa. Un banco que quiere limpiar su balance de préstamos impagados, un juzgado que ejecuta una garantía, un propietario con una deuda que no puede pagar. En todos esos casos el inmueble puede cambiar de manos por debajo de su valor, y ahí está la oportunidad para el inversor que sabe analizarla. La clave no es el porcentaje de descuento que veas anunciado, sino la diferencia real entre lo que pagas y lo que vale el inmueble una vez puedas disponer de él, ya descontados los costes y los riesgos. Comprar barato un activo con problemas no es comprar barato: es asumir esos problemas a cambio de un precio. ## De dónde sale el descuento, en realidad Merece la pena entender el mecanismo antes que la cifra, porque el mecanismo te dice cuándo el descuento es real y cuándo es solo un precio de salida bajo. - Capital inmovilizado: un inmueble adjudicado en el balance de un banco consume recursos propios y obliga a provisionar. Sacarlo tiene valor para la entidad aunque venda por menos. - Tiempo judicial: una ejecución tarda meses, a veces años. Quien compra asume esa espera, y el precio lo refleja. - Información asimétrica: el vendedor sabe lo que hay detrás del activo y el comprador normalmente no. El descuento es, en parte, el precio de esa incertidumbre. - Estado y ocupación: un inmueble que no se puede visitar, que necesita reforma o que está ocupado vale menos hoy, y no por capricho del mercado. - Cargas que subsisten: en subasta judicial, las cargas anteriores al crédito que se ejecuta no se cancelan con la adjudicación y las asume el adjudicatario. Parte del descuento aparente es deuda que pasa a ser tuya. ## Las cuatro vías para comprar con descuento En España hay varias formas de acceder a inmuebles con descuento, y conviene entender en qué se diferencian porque cada una tiene su nivel de descuento, de riesgo y de complejidad. ### 1. La subasta judicial Un juzgado vende el inmueble para pagar una deuda, normalmente una hipoteca impagada. Se celebra de forma electrónica en el Portal de Subastas del BOE, la subasta admite posturas durante veinte días naturales improrrogables y se adjudica a la mejor postura que alcance los umbrales legales. Es de las vías con más descuento potencial, y también la que más exige conocer el procedimiento: umbrales de puja, depósito previo y cargas que subsisten. Lo desarrollamos paso a paso en la guía de comprar piso en subasta judicial, y los costes reales en la de gastos, impuestos y cargas. ### 2. Los pisos de banco Inmuebles que el banco ya tiene en balance, normalmente porque se los adjudicó tras un impago. La compra se parece a una normal, con escritura, posibilidad de visitar y financiación del propio vendedor en algunos casos. A cambio, el margen suele ser menor: el banco vende en un proceso ordenado y ya ha absorbido él la parte más dura del descuento. Lo vemos en la guía de pisos de banco. ### 3. Las viviendas embargadas Inmuebles sobre los que pesa un embargo por una deuda impagada. Para un inversor la vía habitual es la subasta del bien o comprar antes la deuda que lo origina, no una compraventa directa al propietario, porque el embargo impide vender libre de cargas. Lo cubre la guía de comprar vivienda embargada. ### 4. Comprar la deuda con descuento (NPL y cesión de remate) La vía más profesional: en lugar de esperar a que el inmueble salga al mercado, compras antes la deuda impagada que lo respalda, un NPL, o adquieres el remate cedido por quien tenía derecho a ello. Entras antes en la cadena y controlas más variables, pero el análisis es mucho más exigente y el desenlace puede no ser el inmueble, sino un acuerdo con el deudor. Lo explican las guías de qué es un NPL y de cesión de remate. ## Cuánto se descuenta de verdad > **Por qué no vas a encontrar aquí un porcentaje medio** > Circulan cifras del tipo 30 o 50 por ciento de descuento medio sobre tasación. No las publicamos porque no tenemos una fuente que podamos citar, y un promedio sin fuente vale lo mismo que ninguna cifra. Lo que sí podemos darte es el método: cómo se calcula el margen real de un activo concreto, con los números de ese activo. Es menos vistoso y es lo único que sirve para decidir. Sí hay porcentajes que no son opinables porque están en la ley y ordenan toda la operación. En una subasta judicial de inmuebles, el depósito para pujar es del 20 por ciento del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros (art. 669.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción vigente desde la Ley Orgánica 1/2025), y el letrado de la Administración de Justicia puede ajustarlo, así que manda lo que diga el anuncio. Una postura igual o superior al 70 por ciento del valor de subasta se aprueba directamente; por debajo, el ejecutado tiene diez días para presentar a alguien que mejore ofreciendo al menos el 60 por ciento, y si no lo hace el remate puede aprobarse a partir del 50 por ciento (art. 670). Esos números son el suelo real de la mayoría de operaciones. ### Cómo calcular el descuento real de un activo 1. Fija el valor de salida del inmueble hoy, no el de tasación ni el de hace tres años. Comparables reales en esa calle y ese estado. 2. Resta el precio que vas a pagar. Esa diferencia es el descuento bruto, el titular. 3. Resta el impuesto. En inmuebles la base es el valor de referencia del Catastro salvo que el precio pactado sea mayor, así que comprar barato no abarata el impuesto. 4. Resta las cargas anteriores que no se cancelan y las deudas que siguen a la finca: comunidad, IBI, tasas. 5. Resta el coste de ponerlo en valor: reforma, suministros y, si está ocupado, el procedimiento para recuperar la posesión. 6. Resta el tiempo: cada mes que el activo no produce es coste de oportunidad y gasto corriente. 7. Lo que quede es tu margen real. Compáralo con el riesgo que asumes, y solo entonces decide. **Ejemplo numérico, cifras ilustrativas** Un piso que hoy podrías vender por 140.000 euros. Lo rematas en subasta por 95.000: sobre el papel, un 32 por ciento de descuento. Ahora resta. Si el valor de referencia del Catastro fuese 140.000 y el tipo de transmisiones de esa comunidad fuese del 8 por ciento, el impuesto son 11.200 euros. Añade 900 de registro y gestoría, 12.000 de una carga anterior que no se cancela, 6.000 de reforma y 7.000 entre el procedimiento para recuperar la posesión y ocho meses de IBI, comunidad y coste de oportunidad. Coste total: 132.100 euros. El margen real sobre los 140.000 son 7.900 euros, menos de un 6 por ciento, no el 32 del titular. Las cifras y el tipo impositivo son inventados para ilustrar el método, pero el orden de la resta es siempre ese. ## Los riesgos que conviene mirar siempre - Cargas anteriores: en subasta judicial las cargas y asientos anteriores al crédito que se ejecuta continúan subsistentes, y por el solo hecho de pujar el licitador acepta quedar subrogado en ellas. - Ocupación: un inmueble ocupado tarda en liberarse, cuesta dinero y reduce mucho la liquidez de la operación. - Plazos: los procedimientos judiciales son largos y su calendario no lo controlas tú. - Valoración: el inmueble puede valer menos de lo esperado, sobre todo si no has podido verlo por dentro. - Liquidez: vender un activo con historia judicial lleva más tiempo que vender un piso normal, y el comprador lo sabe. ### El rango de la carga Qué posición ocupa la deuda en el orden de cobro es uno de los factores que más determina el riesgo y el descuento real. El acreedor preferente cobra primero cuando se ejecuta la garantía, y en una subasta lo que decide si una carga se cancela o te la quedas es su rango respecto al crédito que se ejecuta, no su importe. Leer el orden de las inscripciones en la nota simple es el análisis básico de esta forma de invertir. ### La ocupación, y el reloj de un año Si te adjudicas un inmueble ocupado, la ley te permite pedir el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, pero dentro del plazo de un año desde la adquisición. Pasado ese año, el desalojo solo puede pedirse en el juicio que corresponda, que es otro presupuesto y otro calendario. Es uno de los errores caros más silenciosos de este mercado. ## Cuánto capital hace falta en cada vía No hay un ticket mínimo oficial, pero sí una estructura de desembolso distinta según la vía, y conviene tenerla clara antes de elegir. - Subasta judicial: necesitas líquido para el depósito del 20 por ciento antes de pujar y para el resto del precio en los veinte días siguientes al cierre. No es una compra financiable con hipoteca al uso en ese calendario. - Piso de banco: es la vía más parecida a una compra normal, con la posibilidad de financiación y plazos de compraventa habituales. - Vivienda embargada: el desembolso depende de si entras por subasta o comprando antes la deuda. - NPL y cesión de remate: el precio lo marca la negociación con el titular del crédito, y el capital que necesitas después para completar el recorrido judicial también cuenta. ## Cómo elegir el activo: tú decides cuál Aquí está la diferencia con otras formas de invertir en inmuebles. En el crowdfunding inmobiliario aportas dinero a un pool y no eliges el activo concreto: confías en que el gestor elija bien y aceptas la iliquidez del vehículo. Invertir en inmuebles con descuento de forma directa es lo contrario: ves un activo concreto, con su deuda, su garantía, su fase judicial y su ocupación, y decides tú si entras y a qué precio. Ninguna de las dos formas es mejor en abstracto. El pool reparte riesgo entre varios activos, exige menos trabajo y te evita la operativa; la compra directa te da control, elección y un margen que no compartes, a cambio de análisis, tiempo y concentración del riesgo en un solo inmueble. Lo importante es saber cuál encaja contigo antes de poner dinero, y no confundir una con otra porque las dos se anuncien como inversión inmobiliaria. ## La fiscalidad, en corto La compra tributa normalmente por transmisiones patrimoniales, un tributo cedido cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, o por IVA cuando el transmitente es empresario o profesional y la entrega está sujeta. En inmuebles la base imponible es el valor de referencia del Catastro salvo que el precio pactado o el valor declarado sean superiores. La plusvalía municipal la debe quien transmite, salvo que sea una persona física no residente en España, en cuyo caso el adquirente pasa a ser sustituto del contribuyente. Lo desarrollamos en la guía de gastos, impuestos y cargas. > **Descuento no es rentabilidad** > Un 40 por ciento de descuento sobre el papel no es un 40 por ciento de beneficio. De ese margen salen los impuestos, los gastos, las cargas que heredas, el coste de resolver una ocupación y la espera de los plazos. El descuento es el punto de partida del análisis, no el resultado. ## Cómo empezar 1. Elige la vía que encaja con tu perfil: subasta, piso de banco, embargada o deuda con descuento. 2. Aprende a leer un activo: deuda, garantía, cargas, rango, ocupación y fase del procedimiento. 3. Calcula el coste real, no solo el precio: suma impuestos, gastos, cargas y el tiempo hasta poder disponer del inmueble. 4. Compáralo con tu valoración del inmueble hoy y decide si el margen compensa los riesgos. 5. Empieza por operaciones que entiendas bien y por activos que puedas ir a ver, aunque sea desde la calle. 6. Anota lo que no sabes de cada activo. La lista de huecos es tan informativa como la de datos. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda ponemos delante del inversor los datos de activos reales con descuento que normalmente solo veían los grandes fondos: la deuda, la garantía, el rango de la carga, la fase judicial y la ocupación. No vendemos el activo ni gestionamos un pool por ti. Y cuando un dato no consta, lo decimos: verás Sin dato, no una estimación que parezca un hecho. Invertir en inmuebles con descuento conlleva riesgo de pérdida y plazos inciertos. Esta guía es informativa y no es asesoramiento financiero ni legal: para una operación concreta, analiza los datos y consulta a un profesional. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto se puede descontar al invertir en inmuebles con descuento? Depende del activo y de la vía, y no publicamos un porcentaje medio porque no tenemos una fuente citable para él. Lo que sí es fijo son los umbrales legales de la subasta judicial: una postura desde el 70 por ciento del valor de subasta se aprueba directamente y, si el ejecutado no presenta una mejora, el remate puede aprobarse a partir del 50 por ciento. ### ¿Qué vía tiene más descuento, la subasta o el piso de banco? La subasta judicial suele ofrecer más margen potencial, porque el precio lo fija un procedimiento de cobro y no un vendedor, pero trae cargas que subsisten, posible ocupación y plazos. El piso de banco tiene menos incertidumbre y se parece a una compra normal, con menos margen. Depende de cuánto análisis estés dispuesto a hacer. ### ¿Cuánto dinero hace falta para empezar? No hay un mínimo oficial, pero en subasta necesitas líquido para el depósito del 20 por ciento del valor del bien antes de pujar y para el resto del precio en los veinte días siguientes al cierre. Un piso de banco se parece más a una compraventa normal y admite financiación en plazos habituales. ### ¿En qué se diferencia de invertir por crowdfunding inmobiliario? En el crowdfunding aportas a un pool y no eliges el activo concreto. Comprar con descuento de forma directa te deja elegir un inmueble concreto, con sus datos, y decidir tú si entras y a qué precio, a cambio de más análisis y de concentrar el riesgo en un único activo. ### ¿Puede un particular invertir en inmuebles con descuento? Sí. Cualquiera puede darse de alta en el Portal de Subastas del BOE y pujar, o comprar un piso de banco. Las vías más profesionales, como comprar la deuda con descuento, también empiezan a ser accesibles. Lo difícil es acceder a la información a tiempo, que es lo que ordena la plataforma. ### ¿Se heredan las deudas del inmueble? En subasta judicial, las cargas y asientos anteriores al crédito que se ejecuta continúan subsistentes y el adjudicatario queda subrogado en la responsabilidad que deriva de ellos. Las posteriores se cancelan por mandamiento judicial. Y hay deudas que no salen en la nota simple, como la comunidad o el IBI pendiente. ### ¿Cuánto tarda una operación de estas? No hay un plazo único, porque lo marca el procedimiento judicial y no el comprador. Sí hay hitos legales: la subasta admite posturas durante veinte días naturales, el pago del resto del precio son veinte días desde el cierre, y el lanzamiento de ocupantes por la vía de la ejecución debe pedirse dentro del año siguiente a la adquisición. ## Fuentes - Portal de Subastas del BOE: https://subastas.boe.es/ - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia, en vigor desde el 3 de abril de 2025 (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76 - Real Decreto Legislativo 1/1993, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359 - Banco de España: https://www.bde.es/ --- # Cómo comprar deuda con descuento en España https://invertirdeuda.com/guias/comprar-deuda-con-descuento Actualizada: 2026-09-15 **En corto:** Comprar deuda con descuento consiste en adquirir un crédito impagado por debajo de su valor nominal, normalmente con una garantía detrás, para recuperar después más de lo pagado. En España se accede a través de carteras bancarias (NPLs), subastas judiciales y cesiones de remate. Conlleva riesgo y exige analizar cada operación. ## Qué significa comprar deuda con descuento Cuando un banco tiene en su cartera préstamos que los deudores han dejado de pagar, su prioridad es sacárselos de encima: consumen capital regulatorio, generan provisiones y deterioran los ratios de solvencia. Para eso los vende, y como nadie paga el precio completo por algo que no se está cobrando, el banco acepta un descuento. Ese descuento es la oportunidad. El comprador adquiere el derecho a cobrar esa deuda y, si la deuda tiene una garantía (por ejemplo una hipoteca sobre un inmueble), también el derecho a ejecutar esa garantía si el deudor sigue sin pagar. La clave de la operación es que el precio de compra sea lo suficientemente bajo como para que, incluso en el peor escenario, el inversor salga con pérdidas asumibles. ## Tipos de deuda con descuento en España En España la deuda con descuento llega al mercado por tres vías principales. Cada una tiene su mecánica, su nivel de acceso y su perfil de riesgo. 1. Carteras de NPLs: el banco vende en bloque cientos o miles de préstamos impagados a un fondo especializado. El fondo los gestiona y, a veces, suelta operaciones individuales al mercado. 2. Subastas judiciales: cuando un deudor no paga y el acreedor ejecuta la garantía, el bien sale a subasta pública en el Portal de Subastas del BOE. Cualquier postor puede entrar. 3. Cesiones de remate: el ganador de una subasta judicial cede su derecho de adjudicación a un tercero. Permite acceder al inmueble sin haber pujado directamente en la subasta. ## Cómo se calcula el descuento El descuento se calcula sobre el valor del crédito pendiente o, cuando hay garantía, sobre el valor de esa garantía. Si un préstamo tiene 80.000 euros pendientes y una hipoteca sobre un piso tasado en 100.000, y se vende por 50.000, el descuento sobre el nominal es del 37,5% y sobre la garantía del 50%. Cuanto mayor es el descuento, mayor es el colchón potencial para el inversor, pero también puede reflejar un riesgo mayor. **Ejemplo de operación real** Un préstamo hipotecario con 90.000 euros de deuda viva sobre un piso en una ciudad de tamaño medio, tasado en 110.000 euros, se ofrece en una subasta judicial con un valor de salida de 55.000 euros. Un inversor que se adjudica por 62.000 tiene un colchón entre precio y tasación de casi 50.000 euros antes de impuestos y costes. Es potencial: la tasación puede no coincidir con el precio real de venta y los plazos pueden ser largos. ## Quién puede comprar deuda con descuento Históricamente este mercado ha estado dominado por grandes fondos de inversión especializados en activos en dificultades, llamados fondos distressed o fondos de deuda. Compraban carteras enteras y manejaban equipos legales y de gestión para recuperar las posiciones. Hoy la situación es diferente. Un particular con capacidad de análisis puede entrar en subastas judiciales, acceder a cesiones de crédito o participar en operaciones individuales que antes eran inaccesibles. El obstáculo ya no es tanto el capital mínimo como el acceso a la información: saber qué operaciones existen, cuáles tienen sentido y cuál es el momento. ## Pasos para analizar una operación Antes de pujar o cerrar una cesión, conviene seguir un proceso mínimo de análisis. No hace falta ser experto, pero sí saber qué preguntas hacer. - Nota simple del Registro de la Propiedad: comprueba las cargas (hipotecas, embargos) que pesan sobre el inmueble y que tú deberías asumir. - Tasación o comparativa de mercado: contrasta el valor de salida de la subasta o el precio de la cesión con el precio real de venta en la zona. - Estado de ocupación: si el inmueble está ocupado, el proceso de lanzamiento puede añadir meses y costes al retorno. - Plazos estimados: la ejecución hipotecaria o el procedimiento de lanzamiento pueden tardar entre varios meses y más de un año. - Costes adicionales: impuesto de transmisiones o AJD, honorarios de abogado y procurador, costes de reforma y mantenimiento. ## Diferencia entre comprar la deuda y comprar el inmueble Cuando compras deuda con descuento no estás comprando el inmueble directamente: estás comprando el derecho a cobrar esa deuda y, si el deudor no paga, a ejecutar la garantía para quedarte el bien o venderlo. La diferencia importa: si el deudor llega a un acuerdo y paga una parte, cobras sin necesidad de ejecutar. Si el deudor no paga nada, tienes que ir a la ejecución, con sus plazos y costes. En una subasta judicial, en cambio, ya estás comprando el bien directamente (aunque el deudor pueda seguir debiendo dinero al banco si la deuda supera el precio de subasta). ## Fiscalidad básica a tener en cuenta La fiscalidad de estas operaciones depende de cómo se estructure cada una. Con carácter general, la compra de un crédito (cesión de crédito) tributa como transmisión patrimonial o como operación financiera según el caso. La adjudicación de un inmueble en subasta judicial puede estar sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Para cualquier operación, es imprescindible consultar con un asesor fiscal. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda te pasamos gratis el deal-flow que normalmente solo veían los grandes fondos: NPLs, subastas judiciales y cesiones de remate con la garantía, el descuento y la rentabilidad potencial ya calculados. Tú decides si entras y cómo, siempre por tu cuenta y con la ayuda de tus asesores. ## Preguntas frecuentes ### ¿Se puede comprar deuda con descuento siendo particular? Sí. Especialmente a través de subastas judiciales (abiertas a cualquier postor) y de cesiones de crédito individuales. La mayor barrera no es el capital mínimo sino el acceso a la información sobre qué operaciones existen y cuándo. ### ¿Cuánto capital mínimo necesito para empezar? Depende de la operación. En subastas judiciales de inmuebles el depósito previo es del 20% del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resulta inferior (art. 669.1 LEC, redacción dada por la Ley Orgánica 1/2025); el letrado de la Administración de Justicia puede ajustarlo, así que manda lo que diga el anuncio de la subasta. Al depósito hay que sumar el resto del precio de remate, que se consigna en los veinte días siguientes al cierre. ### ¿Qué diferencia hay entre una cartera de deuda y una operación individual? Una cartera la compra un fondo en bloque (miles de créditos). De esa cartera, el fondo o sus servicers van sacando operaciones individuales al mercado: subastas de inmuebles concretos, cesiones de créditos sueltos. El particular accede a esas operaciones individuales, no a la cartera completa. ### ¿Qué riesgo real tiene comprar deuda con descuento? El principal riesgo es que el retorno potencial no se materialice: el inmueble puede valer menos de lo tasado, el proceso judicial puede alargarse más de lo previsto, el deudor puede tener cargas adicionales no detectadas o el inmueble puede requerir reformas costosas. Es una inversión con riesgo real de pérdida. ### ¿Hace falta un abogado para invertir en subastas o cesiones? No es legalmente obligatorio en todos los casos, pero es muy recomendable. Un abogado especializado revisa la nota simple, detecta cargas ocultas y gestiona el procedimiento de lanzamiento si el inmueble está ocupado. El coste del asesoramiento suele ser pequeño en relación con el tamaño de la operación. ## Fuentes - Banco de España, estadísticas de crédito y morosidad: https://www.bde.es/ - Portal de Subastas del BOE: https://subastas.boe.es/ - Directiva (UE) 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX:32021L2167 --- # Comprar piso en subasta judicial paso a paso https://invertirdeuda.com/guias/comprar-piso-en-subasta-judicial Actualizada: 2026-09-15 **En corto:** Para comprar un piso en subasta judicial en España te das de alta en el Portal de Subastas del BOE con identificación y firma electrónicas, consignas el depósito exigido, que desde la Ley Orgánica 1/2025 es del 20 por ciento del valor del bien con un mínimo de 1.000 euros (art. 669.1 LEC), y pujas durante los veinte días naturales que la subasta permanece abierta. Si tu postura alcanza los umbrales de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate y dispones de veinte días para pagar el resto. Antes de pujar revisa las cargas anteriores y la situación posesoria: condicionan el coste real. ## Qué es una subasta judicial y por qué hay descuento Una subasta judicial es el procedimiento por el que un juzgado vende un inmueble para pagar una deuda, casi siempre una hipoteca impagada o un embargo. Sale con un precio fijado por el juzgado y se adjudica a la mejor postura, siempre que esa postura llegue a los porcentajes que marca la ley. Es de las pocas vías en las que el precio no lo pone un vendedor que quiere maximizarlo, sino un procedimiento que busca cobrar una deuda. Ese es el origen del descuento, y también el de los riesgos. Nadie responde de los vicios ocultos y el inmueble puede estar ocupado. Lo que compras no es una vivienda con garantías comerciales: es una posición en un procedimiento. ## Dos caminos distintos que acaban en el mismo portal El precio de salida se calcula de forma distinta según la vía por la que el piso llega a la subasta. - Ejecución ordinaria: el juzgado embarga un bien del deudor y lo saca a subasta. El valor de subasta es el avalúo menos el importe de todas las cargas y derechos anteriores preferentes que consten en la certificación registral (art. 666 LEC). Si esas cargas igualan o superan el valor del bien, la ejecución sobre ese inmueble se deja en suspenso. - Ejecución hipotecaria: se persigue el bien hipotecado. El tipo de la subasta es el precio de tasación pactado en la escritura de hipoteca, que no puede ser inferior al 75 por ciento del valor de la tasación realizada (artículo 682). La subasta se convoca una vez transcurridos veinte días desde el requerimiento de pago y las notificaciones (artículo 691). > **El precio de salida ya lleva descontadas las cargas, pero tú sigues respondiendo de ellas** > En la ejecución ordinaria el juzgado resta las cargas anteriores para fijar el valor de subasta, así que ese número ya está rebajado por ellas. No desaparecen: el art. 670.5 LEC obliga a quien se adjudica el inmueble a aceptar su subsistencia y a subrogarse en la responsabilidad que generan. El descuento aparente del precio de salida es, en parte, deuda que asumes tú. ## El Portal de Subastas del BOE Todas las subastas judiciales en España son electrónicas y se celebran en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. El anuncio que se publica en el BOE es deliberadamente escueto: la fecha, la oficina judicial, el número del procedimiento y la dirección electrónica de la subasta dentro del Portal. Todo lo demás vive allí. Para participar tienes que estar dado de alta como usuario y acceder con mecanismos seguros de identificación y firma electrónicos, de forma que exista plena identificación de cada licitador. La subasta se abre transcurridas al menos veinticuatro horas desde la publicación del anuncio en el BOE. ## Qué lleva el edicto y qué mirar primero El edicto publicado en el Portal es el documento que de verdad importa, y lleva bastante más de lo que la mayoría lee. El artículo 668 exige, entre otros, estos elementos. - La identificación de la finca, sus datos registrales, el código registral único y la referencia catastral si la tiene. - La certificación de dominio y cargas expedida al inicio de la ejecución. - El avalúo o valoración que sirve de tipo, incluido el informe de tasación extrajudicial que conste en el título ejecutivo. - La minoración de cargas preferentes, si las hay, con la situación actualizada de esos créditos. - La situación posesoria del inmueble, si consta en el procedimiento de ejecución. - La advertencia de que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continúan subsistentes y de que, por el solo hecho de pujar, el licitador los admite y acepta quedar subrogado. Además, el Registro de la Propiedad facilita a través del Portal información registral de la finca que se mantiene actualizada hasta el término de la subasta. Si la petición de subasta se demoró más de seis meses desde la certificación de cargas, el letrado de la Administración de Justicia puede pedir de oficio una nota simple actualizada y publicarla ahí. Ese es el documento que más conviene buscar: la certificación inicial puede tener años. ## Requisitos antes de pujar - Alta como usuario del Portal de Subastas con identificación y firma electrónicas. - Declarar que conoces las condiciones generales y particulares de la subasta. - El depósito previo. Desde la Ley Orgánica 1/2025 el depósito para pujar por un inmueble es del 20 por ciento del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resulta inferior (art. 669.1 LEC). El letrado de la Administración de Justicia puede elevarlo o reducirlo atendiendo a las circunstancias, así que manda siempre lo que diga el anuncio de la subasta. - Indicar si pujas en nombre propio o de un tercero, y si consientes la reserva de postura. - Capacidad real de pagar el resto del precio en el plazo legal. Si no lo haces, pierdes el depósito. - Haber revisado las cargas y la situación posesoria. Esto no lo exige el Portal, y es lo que decide la operación. ## Paso a paso de la subasta 1. Te das de alta como usuario en el Portal de Subastas del BOE con identificación y firma electrónicas. 2. Localizas el inmueble y descargas el edicto completo con la certificación de cargas, el avalúo y la información registral actualizada. 3. Pides la nota simple del Registro de la Propiedad y compruebas qué cargas hay, en qué rango están y cuáles son anteriores al crédito que se ejecuta. 4. Si quieres verlo por dentro, solicitas al tribunal inspeccionar el inmueble durante el periodo de licitación. 5. Calculas tu precio máximo sumando impuestos, gastos, cargas que asumes y el coste de resolver una posible ocupación. 6. Consignas el depósito por medios electrónicos a través del Portal y quedas acreditado como postor. 7. Pujas durante el plazo de veinte días naturales. Puedes mejorar tu propia postura o rebajarla: solo cuenta la última que hagas antes del cierre. 8. Al cierre, el Portal comunica al juzgado la postura vencedora. El letrado de la Administración de Justicia deja constancia del resultado y, si tu postura cumple los requisitos, dicta decreto de aprobación del remate. 9. Consignas la diferencia entre el depósito y el precio total del remate en el plazo legal. 10. Se dicta el decreto de adjudicación, pides el mandamiento de cancelación de cargas posteriores e inscribes el inmueble a tu nombre. ### Los veinte días de puja La subasta admite posturas durante un plazo improrrogable de veinte días naturales desde su apertura (art. 649.1 LEC). No puede terminar en sábado, domingo ni festivo nacional, tampoco entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos incluidos, ni durante el mes de agosto. Si la subasta se suspende más de quince días naturales, se cancela y se devuelven los depósitos. Las pujas son secretas. Durante la subasta el Portal no informa de si hay posturas ni de su importe, y solo al finalizar publica el mejor precio ofrecido o el hecho de que quedó sin postores. Si dos posturas coinciden en importe, se prefiere la anterior en el tiempo. Esto cambia por completo la estrategia respecto a una subasta con puja visible: no puedes ir subiendo un euro sobre el rival porque no sabes si existe. ### La reserva de postura, la segunda oportunidad que casi nadie usa Al pujar puedes pedir que, si no eres el mejor postor, se mantenga tu depósito reservado. Si el rematante no consigna el resto en plazo, el remate puede aprobarse a favor del siguiente por orden de posturas, siempre que hubiera hecho esa reserva y que su cantidad más el depósito perdido alcance el importe del remate fallido. Es una vía de entrada que se pierde por no marcar una casilla. ## Los umbrales que deciden si tu puja vale Ser el mejor postor no equivale a llevarte el piso. El artículo 670 fija una escalera de porcentajes sobre el valor por el que el bien salió a subasta. - Postura igual o superior al 70 por ciento: el letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate mediante decreto el día siguiente al cierre. Dispones de veinte días desde el cierre para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total (art. 670.1 LEC). Ese plazo era de cuarenta días antes de la Ley Orgánica 1/2025. - Postura inferior al 70 por ciento: el ejecutado tiene diez días desde el cierre para presentar a otra persona dispuesta a mejorar el precio ofreciendo al menos el 60 por ciento del valor de subasta, o una cantidad menor que baste para satisfacer completamente al ejecutante. Esa persona debe haber ingresado el depósito y tiene diez días para pagar el resto. - Si el ejecutado no usa esa facultad o la mejora no llega a efecto: se aprueba el remate a tu favor si tu postura alcanza el 50 por ciento del valor de subasta, o la cantidad suficiente para satisfacer por completo al ejecutante sin bajar del 40 por ciento. - Por debajo de esos porcentajes decide el letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes. Contra ese decreto cabe recurso de revisión. - Vivienda habitual del deudor: no se aprueba el remate por menos del 70 por ciento del valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad debida al ejecutante por todos los conceptos, y en ese caso nunca por menos del 60 por ciento. > **Pujar bajo tiene un coste que no se ve** > Una postura por debajo del 70 por ciento abre diez días en los que el ejecutado puede presentar a alguien que te supere. Durante ese tiempo tu dinero sigue depositado y no tienes el piso ni la certeza de tenerlo. Es un coste de oportunidad que conviene meter en el cálculo. **Ejemplo numérico, cifras ilustrativas** Un piso con avalúo de 150.000 euros arrastra una carga anterior preferente de 30.000, así que el juzgado fija el valor de subasta en 120.000. Para pujar consignas el 20 por ciento, 24.000 euros (art. 669.1 LEC). Ofreces 90.000, el 75 por ciento del valor de subasta, por encima del umbral del 70: el remate se aprueba al día siguiente del cierre y consignas los 66.000 restantes en plazo. A partir de ahí asumes la carga anterior de 30.000, que no se cancela. Si el valor de referencia del Catastro fuese 140.000 y el tipo de tu comunidad fuese del 8 por ciento, el impuesto de transmisiones saldría por 11.200 euros, más unos 900 de registro y gestoría. Desembolso total del orden de 132.100 euros frente a los 90.000 del remate. Las cifras son inventadas para ilustrar el cálculo y el tipo impositivo es un supuesto. ## Qué pasa si la subasta queda desierta Si no hubiera ningún postor, el letrado de la Administración de Justicia alza el embargo a instancia del ejecutado. Aun así, desde que la subasta queda desierta el ejecutado, por sí mismo o a propuesta del ejecutante, puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por un importe igual o superior al 50 por ciento del valor de subasta, o por la cantidad suficiente para satisfacer completamente al ejecutante sin bajar del 40 por ciento. Las partes también pueden pedir de común acuerdo una nueva subasta. Para un inversor, una subasta desierta abre una fase de negociación en la que el acceso a la información pesa más que la puja. > **El deudor puede pararlo hasta el último momento** > En cualquier momento anterior a la aprobación del remate, el ejecutado puede liberar el bien pagando íntegramente lo que debe por principal, intereses y costas, y la subasta se cancela. En ejecución hipotecaria puede además liberarlo consignando lo vencido antes del cierre. Prepara una operación sabiendo que puede no llegar a existir. ## Las cargas que heredas y las que se cancelan La regla es sencilla de enunciar y cara de ignorar: las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito que se ejecuta continúan subsistentes, y quien se adjudica el bien queda subrogado en la responsabilidad que derive de ellos. Las inscripciones posteriores se cancelan mediante mandamiento judicial a instancia del adquirente. El rango registral es la diferencia entre comprar un piso y comprar un piso más una deuda. No todas las deudas que afectan al inmueble están inscritas. Las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios y los tributos que gravan el bien siguen a la finca en los términos de su normativa específica, aunque no aparezcan en la nota simple. Pedir un certificado de deuda a la comunidad y comprobar el IBI es parte del análisis. > **El rango de la carga lo cambia todo** > No es lo mismo una carga en primer rango que una en rango inferior. El acreedor preferente cobra primero cuando se ejecuta la garantía, y las cargas anteriores a la que se ejecuta no se cancelan con tu adjudicación. Leer el orden de las inscripciones en la nota simple, y no solo su importe, es lo que separa una buena operación de una pérdida. ## Ocupación y lanzamiento: el riesgo que más cuesta Un piso ocupado puede tardar mucho en estar disponible, y esa espera se come el descuento. La ley intenta que el dato se conozca antes de pujar: cuando consta la existencia de ocupantes distintos del ejecutado, se les notifica la ejecución para que en diez días presenten los títulos que justifiquen su situación, y la publicidad debe expresar la situación posesoria del inmueble. - El ejecutante puede pedir, antes de anunciarse la subasta, que el tribunal declare que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble. Esa declaración se hace constar en la publicidad de la subasta. - Si esa declaración existe, el letrado de la Administración de Justicia acuerda el lanzamiento de inmediato, con fijación de día y hora. - Si no existe, el adquirente puede pedir el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, con una vista señalada dentro de los diez días siguientes. - Esa petición tiene plazo: un año desde la adquisición del inmueble. Pasado ese año, el desalojo solo puede pedirse en el juicio que corresponda, que es un camino mucho más largo. > **El plazo de un año es el error caro más silencioso** > Quien se adjudica un piso ocupado y deja correr los meses esperando un acuerdo puede encontrarse con que ya no puede pedir el lanzamiento por la vía rápida y tiene que acudir a un declarativo. El calendario cuenta desde la adquisición, no desde que te cansas de negociar. ## Sí puedes pedir ver el piso por dentro Es una de las posibilidades menos usadas y de las más útiles. Durante el periodo de licitación, cualquier interesado puede solicitar al tribunal inspeccionar el inmueble, y el tribunal lo comunica a quien esté en posesión pidiendo su consentimiento. No es un derecho automático, pero la ley incentiva esa colaboración: si el poseedor consiente, el deudor puede pedir una reducción de su deuda de hasta el 2 por ciento del valor de adjudicación. Merece la pena pedirlo siempre, y si te la deniegan, esa negativa también es información. ## Gastos e impuestos: el remate no es el coste Al precio de adjudicación hay que sumarle el impuesto, los aranceles del Registro, la gestoría y las deudas que siga el inmueble. La base imponible del impuesto de transmisiones es el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio pactado o el valor declarado sean superiores. Dicho de otro modo: rematar muy barato no rebaja necesariamente el impuesto. Lo desarrollamos en la guía de gastos, impuestos y cargas en subasta. ## Los errores que más caros salen - Pujar sobre la certificación de cargas inicial sin mirar la nota simple actualizada: entre una y otra pueden haber entrado asientos nuevos. - Confundir el valor de subasta con el valor de mercado. El primero sale de un avalúo menos cargas. - Olvidar los umbrales del artículo 670 y quedarse en el limbo de los diez días de mejora con el dinero inmovilizado. - No presupuestar el impuesto sobre el valor de referencia del Catastro. - Dar por vacío un piso porque el edicto no dice nada. Que no conste la situación posesoria no significa que esté desocupado. - Adjudicarse un inmueble ocupado sin presupuesto para el lanzamiento, y dejar pasar el año de plazo. > **Dónde encajamos nosotros** > Muchas subastas nacen de una deuda hipotecaria impagada que un fondo gestiona antes de que el inmueble llegue al portal público. En InvertirDeuda ordenamos esa información, la deuda, la garantía, el rango de la carga, la fase judicial y la ocupación, para que llegues a la subasta con los datos hechos. Lo que no tenemos lo decimos: si un dato no consta, verás Sin dato, no una estimación. Comprar en subasta judicial conlleva riesgo: cargas no detectadas, ocupación, plazos largos y un valor de recuperación incierto. Esta guía es informativa, recoge la redacción vigente de la Ley de Enjuiciamiento Civil a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional sobre una operación concreta. ## Preguntas frecuentes ### ¿Puede un particular comprar un piso en subasta judicial? Sí. Cualquier persona puede darse de alta como usuario del Portal de Subastas del BOE con identificación y firma electrónicas, consignar el depósito y pujar. No hace falta ser profesional, pero sí preparar la operación revisando cargas y situación posesoria. ### ¿Cuánto hay que depositar para pujar por un inmueble? Desde la Ley Orgánica 1/2025 el depósito para pujar por un inmueble es del 20 por ciento del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resulta inferior (art. 669.1 LEC). Antes de esa reforma era menor, así que desconfía de las guías que aún hablen del 5 por ciento. El letrado de la Administración de Justicia puede ajustar el porcentaje, de modo que manda lo que diga el anuncio de la subasta. El depósito se devuelve si no resultas adjudicatario. ### ¿Cuánto dura una subasta judicial? La subasta admite posturas durante un plazo improrrogable de veinte días naturales desde su apertura. No puede terminar en sábado, domingo o festivo nacional, ni entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ni durante el mes de agosto. ### ¿Qué pasa si mi puja es inferior al 70 por ciento del valor de subasta? El ejecutado dispone de diez días desde el cierre para presentar a otra persona que mejore el precio ofreciendo al menos el 60 por ciento del valor de subasta, o menos si basta para satisfacer completamente al ejecutante. Si no lo hace, tu remate se aprueba siempre que alcance el 50 por ciento del valor de subasta. ### ¿Qué pasa si me adjudico el piso y no pago el resto? Aprobado el remate dispones de veinte días para pagar el precio restante descontado el depósito. Si no lo haces, pierdes el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución, y el remate puede aprobarse a favor del siguiente postor que hubiera reservado su postura. ### ¿Se pueden ver los pisos antes de pujar? Puedes solicitarlo. Durante el periodo de licitación cualquier interesado puede pedir al tribunal inspeccionar el inmueble, y el tribunal lo comunica a quien esté en posesión solicitando su consentimiento. Si el poseedor colabora, el deudor puede pedir una reducción de deuda de hasta el 2 por ciento del valor de adjudicación. ### ¿Qué cargas se cancelan al adjudicarme el inmueble? Se cancelan, a instancia del adquirente y mediante mandamiento judicial, el gravamen que originó el remate y todas las inscripciones y anotaciones posteriores. Las cargas anteriores al crédito que se ejecuta continúan subsistentes y el adjudicatario queda subrogado en la responsabilidad que deriva de ellas. ### ¿Puedo desalojar a los ocupantes si el piso está habitado? Si el tribunal ya declaró que los ocupantes no tienen derecho a permanecer, el lanzamiento se acuerda de inmediato. Si no, puedes pedirlo respecto de quienes sean ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, dentro del plazo de un año desde la adquisición. Pasado ese año, el desalojo solo puede pedirse en el juicio que corresponda. ### ¿Qué ocurre si la subasta queda desierta? El letrado de la Administración de Justicia alza el embargo a instancia del ejecutado. Además, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a alguien dispuesto a adjudicarse el bien por al menos el 50 por ciento del valor de subasta, o por la cantidad suficiente para satisfacer al ejecutante sin bajar del 40 por ciento. ## Fuentes - Portal de Subastas del BOE: https://subastas.boe.es/ - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia, en vigor desde el 3 de abril de 2025 (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76 - Colegio de Registradores de la Propiedad de España: https://www.registradores.org/ --- # Reforma de las subastas judiciales 2025 https://invertirdeuda.com/guias/reforma-subastas-judiciales-2025 Actualizada: 2026-09-15 **En corto:** La Ley Orgánica 1/2025 reescribió las subastas judiciales con efectos del 3 de abril de 2025. El depósito para pujar por un inmueble pasa del 5 al 20 por ciento del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros (art. 669.1 LEC). El plazo para consignar el resto del precio baja de cuarenta a veinte días (art. 670.1). Las pujas dejan de publicarse y pasan a ser secretas (art. 648.6ª), y el ejecutante ya no puede pedir la adjudicación cuando la subasta queda desierta (art. 647.2). El matiz que casi nadie escribe: sólo se aplica a los procedimientos incoados después de esa fecha. ## Qué pasó el 3 de abril de 2025 La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, se publicó en el BOE el 3 de enero de 2025 y entró en vigor a los tres meses, según su disposición final trigésima octava. No fue un retoque: se modificaron los artículos 647, 648, 649, 652, 669, 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son exactamente los que deciden cuánto dinero pones para pujar, cuánto tiempo tienes para pagar, qué ves mientras pujas y qué ocurre si nadie puja. > **Mira la fecha del procedimiento, no la de la subasta** > La disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025 dice que sus previsiones se aplican exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor. Una subasta que se celebre hoy dentro de una ejecución iniciada en 2023 sigue con el depósito del 5 por ciento y los cuarenta días para consignar. Antes de calcular nada, busca en el edicto el año del procedimiento: los dos regímenes van a convivir en el mismo portal durante años. ## Antes y después, fila por fila Cada línea lleva su artículo y la fecha desde la que produce efectos, para que puedas comprobarla en el texto consolidado sin fiarte de nosotros. Qué cambia en las subastas judiciales con la Ley Orgánica 1/2025 | Concepto | Antes | Desde el 3 de abril de 2025 | Artículo | | --- | --- | --- | --- | | Depósito para pujar por un inmueble | 5 por ciento del valor del bien | 20 por ciento, con un mínimo de 1.000 euros si el porcentaje resulta inferior | art. 669.1 LEC | | Depósito en la regla general de bienes muebles | 5 por ciento | 10 por ciento, con el mismo mínimo de 1.000 euros | art. 647.1.3ª LEC. | | Facultad sobre el depósito | no estaba prevista | el letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir el porcentaje según las circunstancias | arts. 647.1.3ª y 669.1 LEC. | | Plazo para consignar la diferencia hasta el precio del remate | cuarenta días | veinte días siguientes al cierre de la subasta | art. 670.1 LEC. | | Visibilidad de las pujas | el Portal publicaba cada postura al recibirla | son secretas y el Portal no informa de su existencia ni de su cuantía hasta el cierre | arts. 648.6ª y 649.1 LEC. | | Duración | veinte días naturales que no cerraban hasta una hora después de la última postura, con hasta 24 horas de ampliación | plazo improrrogable de veinte días naturales | art. 649.1 LEC. | | Mejora de postura que puede presentar el ejecutado | cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación | igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta | art. 670.3 LEC. | | Subasta desierta | el acreedor podía pedir la adjudicación en veinte días por el 50 por ciento, o el 70 por ciento si era vivienda habitual | se alza el embargo y es el ejecutado quien puede designar a alguien que se adjudique el bien por al menos el 50 por ciento, o por lo suficiente para satisfacer al ejecutante sin bajar del 40 | arts. 647.2 y 671 LEC. | | Reserva de postura del segundo | bastaba con solicitarla | su cantidad más el depósito perdido debe alcanzar el remate fallido, y no se aprueba si el depósito del primero ya cubre capital, intereses y costas | art. 652.1 LEC. | | Cesión del remate | había que reservarse la facultad al pujar y se formalizaba por comparecencia | el ejecutante y los acreedores posteriores la tienen sin manifestación expresa, por escrito y en cinco días | art. 647.3 LEC. | ## El depósito, de 5 a 20 por ciento Es el cambio con más consecuencias prácticas. Para tomar parte en la subasta de un inmueble hay que consignar previamente el 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo al artículo 666, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resulta de aplicar ese porcentaje fuera inferior (art. 669.1). Cuadruplicar el depósito expulsa al postor que pujaba sin capacidad real de pagar, porque arriesga cuatro veces más al no consignar el resto, y sube el listón de caja para los demás: un inmueble con valor de subasta de 120.000 euros exigía 6.000 euros para pujar y ahora exige 24.000, antes de haber ganado nada. El mínimo de 1.000 euros trabaja en la otra dirección: en un bien de 3.000 euros de valor de subasta el 20 por ciento serían 600, así que el depósito real es 1.000, un tercio del valor. Los lotes pequeños, que eran la entrada natural de quien empieza, se han encarecido más que ninguno. Un matiz: el letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir ese porcentaje, así que manda lo que diga el anuncio. ## Veinte días para pagar, no cuarenta Si la mejor postura es igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien salió a subasta, el letrado de la Administración de Justicia aprueba el remate por decreto el día siguiente al cierre, y el mejor postor dispone de veinte días siguientes al cierre para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total (art. 670.1). Antes eran cuarenta, y el plazo se cuenta desde el cierre, no desde la notificación del decreto. Quien no consigna pierde el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución. > **El riesgo no subió un poco, subió ocho veces** > Antes arriesgabas el 5 por ciento del valor y tenías cuarenta días para reunir el resto. Ahora arriesgas el 20 por ciento y tienes veinte días. El dinero en juego se multiplica por cuatro y el tiempo para conseguirlo se divide por dos. La financiación tiene que estar cerrada antes de pujar, no después. ## Las pujas son secretas y la subasta ya no se prorroga Este cambio pasó casi desapercibido y es el que más altera la estrategia. En la redacción anterior el Portal publicaba electrónicamente cada puja en el instante de recibirla. Ahora, durante la celebración, no informa de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, porque tienen carácter secreto, y al finalizar sólo publica el mejor precio ofrecido o que la subasta concluyó sin postores (art. 648.6ª). A la vez desapareció la prórroga. La regla antigua impedía cerrar hasta transcurrida una hora desde la última postura, ampliando el plazo hasta 24 horas; el artículo 649.1 vigente habla de un plazo improrrogable de veinte días naturales. Ya no puedes esperar al último minuto para superar por un euro a quien va ganando, porque no sabes si existe, y aunque pujaras en el último segundo la subasta no se alargaría. Sólo cuenta la última postura que hicieras antes del cierre, y si dos coinciden en importe se prefiere la anterior en el tiempo. Cuando nadie ve las pujas, el precio deja de formarse mirando a los rivales y se forma mirando el activo: gana quien sepa cuánto vale de verdad ese inmueble, con sus cargas y su situación posesoria. ## El ejecutante pierde la red de seguridad El banco o el fondo que ejecuta ha salido peor parado que nadie de esta reforma, y ahí hay una oportunidad que conviene entender. - Puede pujar aunque no existan otros licitadores y sin consignar cantidad alguna, pero finalizada la subasta no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor (art. 647.2). - Si no hubiera habido pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación (art. 647.2). Antes tenía veinte días para pedirla por el 50 por ciento del valor de salida, o el 70 si era vivienda habitual. - Habiendo pujas y no siendo el mejor postor, no puede mejorar el precio ni pedir la adjudicación después de la subasta (art. 670.3): la vía de los cinco días por el 70 por ciento ha desaparecido. El acreedor ya no puede quedarse el inmueble por defecto: o aparece un postor, o el bien vuelve al ejecutado con el embargo alzado. Para quien invierte en deuda, el acuerdo con el titular antes de la subasta vale más que nunca. ## La subasta desierta cambia de dueño El artículo 671 se ha dado la vuelta. Si no hubiere ningún postor, el letrado de la Administración de Justicia alza el embargo a instancia del ejecutado, y desde ese momento es el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, quien puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50 por ciento del valor de subasta, o por lo suficiente para satisfacer al ejecutante sin bajar del 40. Las partes pueden además pedir de común acuerdo una nueva subasta. La iniciativa que tenía el acreedor la tiene ahora el deudor. ## La mejora del ejecutado baja al 60 por ciento Cuando la mejor postura queda por debajo del 70 por ciento del valor de subasta, el ejecutado tiene diez días desde el cierre para presentar a otra persona dispuesta a mejorar el precio ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta, o una cantidad inferior que baste para satisfacer completamente al ejecutante (art. 670.3). Antes el listón estaba en más del 70 por ciento del valor de tasación, así que la mejora es ahora bastante más fácil: pujar por debajo del 70 te deja diez días con el depósito inmovilizado y más probabilidad de que alguien te supere. Esa espera va dentro del precio máximo. ## Reserva de postura y cesión de remate La reserva de postura sigue siendo la segunda oportunidad que casi nadie marca: si el rematante no consigna en plazo, el remate puede aprobarse a favor del siguiente por orden de posturas. Lo nuevo es que la cantidad de ese segundo, sumada al depósito perdido del primero, debe alcanzar el remate fallido, y que no se aprueba si el depósito del primero ya cubre capital, intereses y costas (art. 652.1). La cesión de remate, en cambio, se ha simplificado: el ejecutante y los acreedores posteriores participan con derecho a cederlo a un tercero sin manifestación expresa, por escrito firmado por cedente y cesionario en cinco días (art. 647.3). Lo desarrollamos en la guía de cesión de remate. ## Lo que no cambió y sigue sin usarse - Puedes pedir ver el inmueble por dentro durante el período de licitación, y si el poseedor colabora el deudor puede pedir una reducción de deuda de hasta el 2 por ciento del valor de adjudicación (art. 669.3). - Por el mero hecho de participar aceptas la titulación que consta en autos y te subrogas en las cargas anteriores al crédito que se ejecuta (art. 669.2). El rango registral no ha cambiado una coma. - La publicidad de la subasta debe expresar la situación posesoria del inmueble, o que está desocupado si se acredita cumplidamente (art. 661.1). - El ejecutado puede liberar el bien pagando íntegramente principal, intereses y costas en cualquier momento anterior a la aprobación del remate (art. 670.7). Una operación preparada puede no llegar a existir. **Ejemplo numérico, cifras ilustrativas** Un inmueble sale a subasta por 120.000 euros dentro de una ejecución iniciada en 2026. Con la norma anterior habrías depositado 6.000 euros; con la vigente depositas 24.000 (art. 669.1). Rematas por 90.000, el 75 por ciento del valor de subasta, así que el decreto se dicta al día siguiente del cierre y tienes veinte días, no cuarenta, para consignar los 66.000 restantes (art. 670.1). Si el procedimiento se hubiera incoado en 2023, serían 6.000 euros y cuarenta días. Mismo inmueble, mismo precio, dos operaciones distintas. Cifras inventadas para ilustrar el cálculo. ## Qué significa todo esto para quien invierte - Más caja por operación y antes: el 20 por ciento de depósito y los veinte días exigen financiación cerrada antes de la primera puja. - Los lotes pequeños se encarecen en términos relativos por el mínimo de 1.000 euros. - El precio se forma a ciegas: sin pujas visibles ni prórroga, la ventaja pasa del reflejo al análisis previo. - Habrá más subastas desiertas, y una desierta abre una negociación, no un archivo, Convivirán dos regímenes, así que comprobar el año del procedimiento es el primer paso del cálculo > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda analizamos el lote antes de que se celebre: la deuda, la garantía, el rango de la carga, la fase judicial, la situación posesoria y, ahora, el régimen aplicable según la fecha del procedimiento. Lo que no consta lo decimos: verás Sin dato, no una estimación. Invertir en subastas judiciales conlleva riesgo: cargas anteriores que no se cancelan, ocupación y un valor de recuperación incierto. Esta guía es informativa, recoge la redacción vigente a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuándo entró en vigor la reforma de las subastas judiciales? El 3 de abril de 2025. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, se publicó en el BOE el 3 de enero de 2025 y su disposición final trigésima octava fija la entrada en vigor a los tres meses de la publicación. ### ¿Cuánto hay que depositar ahora para pujar por un inmueble? El 20 por ciento del valor que se haya dado al bien conforme al artículo 666, o un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resulta inferior (art. 669.1 LEC). Antes de la reforma era el 5 por ciento sin mínimo. El letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir el porcentaje, así que manda lo que diga el anuncio. ### ¿La reforma se aplica a las subastas que están en marcha? No. La disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025 establece que sus previsiones se aplican exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor. Una ejecución iniciada antes del 3 de abril de 2025 sigue con el depósito del 5 por ciento y los cuarenta días de consignación. ### ¿Cuánto tiempo hay para pagar el resto del precio? Veinte días siguientes al cierre de la subasta para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate (art. 670.1 LEC). Antes eran cuarenta. Si no se consigna, se pierde el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución. ### ¿Es verdad que ahora las pujas no se ven? Sí. Durante la celebración de la subasta el Portal no informa de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, porque tienen carácter secreto, y al finalizar sólo publica el mejor precio ofrecido o que la subasta quedó sin postores (arts. 648.6ª y 649.1 LEC). ### ¿Sigue habiendo prórroga de una hora al final de la subasta? No. La redacción anterior impedía cerrar hasta pasada una hora desde la última postura, con hasta 24 horas de ampliación. El artículo 649.1 vigente habla de un plazo improrrogable de veinte días naturales. ### ¿Puede el banco quedarse el piso si nadie puja? Ya no. Si no hubo pujas, el ejecutante no puede solicitar la adjudicación de los bienes (art. 647.2 LEC). Alzado el embargo a instancia del ejecutado, es éste quien puede designar a alguien que se adjudique el bien por al menos el 50 por ciento del valor de subasta, o por lo suficiente para satisfacer al ejecutante sin bajar del 40 por ciento (art. 671 LEC). ### ¿Qué pasa si mi puja queda por debajo del 70 por ciento? El ejecutado tiene diez días desde el cierre para presentar a otra persona que ofrezca una cantidad igual o superior al 60 por ciento del valor de subasta, o una cantidad inferior que baste para satisfacer completamente al ejecutante (art. 670.3 LEC). Ese umbral antes estaba en más del 70 por ciento del valor de tasación. ### ¿Cambió algo en la cesión de remate? Sí. El ejecutante y los acreedores posteriores participan con derecho a ceder el remate a un tercero sin necesidad de manifestación expresa, y la cesión se formaliza por escrito firmado por cedente y cesionario en el plazo de cinco días que confiere el letrado de la Administración de Justicia (art. 647.3 LEC). ## Fuentes - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76 - Portal de Subastas del BOE: https://subastas.boe.es/ --- # Comprar un piso en subasta ocupado https://invertirdeuda.com/guias/piso-en-subasta-ocupado Actualizada: 2026-09-15 **En corto:** Si el piso que te adjudicas en subasta está ocupado, el lanzamiento se acuerda de inmediato, con día y hora exacta, cuando el tribunal ya declaró antes de la subasta que los ocupantes no tienen derecho a permanecer (arts. 661.2 y 675.2 LEC). Si no existe esa declaración, tienes que pedirlo tú: se celebra una vista dentro de los diez días siguientes y el tribunal resuelve por auto sin ulterior recurso. Ese derecho caduca al año desde la adquisición (art. 675.2). Hay dos casos en los que el ocupante se queda: el inquilino con contrato protegido por el art. 13.1 LAU y la vulnerabilidad acreditada de la Ley 1/2013. ## Lo primero está en el edicto, y casi nadie lo lee La publicidad de la subasta debe expresar, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble, o que se encuentra desocupado si se acredita cumplidamente al letrado de la Administración de Justicia (art. 661.1 LEC). Ese párrafo decide si compras un piso o un piso más un procedimiento. Cuidado con leerlo al revés: que el edicto no diga nada no significa que el piso esté vacío, significa que en el procedimiento no consta. El silencio es una incógnita, no una garantía. Cuando consta la existencia de personas distintas del ejecutado que ocupan el inmueble, se les notifica la ejecución para que en diez días presenten los títulos que justifiquen su situación (art. 661.1). De ese trámite sale lo que el edicto puede llegar a decir sobre quién hay dentro. ## Dos caminos, según lo que hiciera el ejecutante antes de la subasta Todo depende de si el ejecutante pidió al tribunal, antes de anunciarse la subasta, que declarase que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble una vez enajenado. El tribunal accede por auto no recurrible cuando pueden considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, y la declaración se hace constar en la publicidad de la subasta (art. 661.2). - Si esa declaración existe: el letrado de la Administración de Justicia acuerda de inmediato el lanzamiento, con fijación de día y hora exacta (art. 675.2). Es el escenario bueno, y viene escrito en el propio edicto. - Si no existe: el adquirente puede pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. Se les cita a una vista dentro del plazo de diez días, en la que pueden alegar y probar lo que consideren, y el tribunal resuelve por auto sin ulterior recurso (art. 675.3). - Si el tribunal declaró que los ocupantes sí tienen derecho a permanecer: no hay lanzamiento por esta vía. Quedan a salvo las acciones que puedan corresponder al futuro adquirente para desalojarlos, que es un procedimiento aparte y más largo (art. 661.2). Un detalle a favor del comprador: si los ocupantes citados no comparecen a la vista sin justa causa, el tribunal decreta el lanzamiento en todo caso (art. 675.3), y desde 2023 el auto debe fijar día y hora exacta (art. 675.4). Un lanzamiento sin fecha era la forma más habitual de que un desalojo se eternizara. > **El reloj de un año es el error caro más silencioso** > La petición de lanzamiento del artículo 675.2 debe efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario. Transcurrido ese año, la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda, que es un camino mucho más largo. El plazo cuenta desde la adquisición, no desde que te cansas de negociar con quien vive dentro. Quien deja correr los meses esperando un acuerdo pierde la vía rápida sin que nadie se lo avise. ## Ocupante de mero hecho y ocupante con título no son lo mismo La ley distingue entre quien ocupa sin título suficiente y quien tiene un derecho oponible: contra el primero existe la vía rápida del artículo 675, contra el segundo no. La diferencia no se ve desde la calle, se ve en los títulos presentados en el procedimiento, en la nota simple y en el edicto. Por eso ocupado no es una categoría útil para valorar un activo. ## El inquilino con contrato se queda, y hay que contarlo Es el caso que más veces se pasa por alto. Cuando el derecho del arrendador queda resuelto por una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica (art. 13.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente). Traducido: heredas al inquilino, con su renta y su plazo. No es un problema en sí mismo, porque un inmueble alquilado genera ingresos desde el primer día, pero compras un activo con una renta fijada por otro y una fecha de salida que no eliges. Dos matices antes de pujar. Si el contrato se pactó por más de esos cinco o siete años y ya han transcurrido, el arrendamiento se extingue, salvo que hubiera accedido al Registro de la Propiedad antes de los derechos que resuelven el derecho del arrendador, en cuyo caso continúa por la duración pactada. Y la redacción aplicable a un contrato es la vigente cuando se firmó, no la de hoy. ## Vulnerabilidad acreditada: el lanzamiento se suspende Existe un supuesto legal en el que el lanzamiento no procede aunque tú tengas el decreto de adjudicación. El artículo 1 de la Ley 1/2013 establece que no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas que la propia ley enumera. El alcance importa: se aplica a la vivienda habitual, dentro de una ejecución hipotecaria, y a cualquier adjudicatario, no sólo al banco. Rige hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de la ley, el 15 de mayo de 2013, es decir hasta mayo de 2028 salvo nueva prórroga. - Los supuestos de especial vulnerabilidad del apartado 2 incluyen, entre otros, familia numerosa, unidad monoparental con un hijo a cargo, unidad con un menor, discapacidad igual o superior al 33 por ciento, desempleo del deudor hipotecario, víctima de violencia de género y deudor mayor de 60 años. - A eso se suman las circunstancias económicas del apartado 3: límite de ingresos referido al IPREM, alteración significativa en los cuatro años anteriores, cuota hipotecaria superior al 50 por ciento de los ingresos netos y única vivienda en propiedad. - Tienen que concurrir las dos cosas. No basta con pertenecer a un colectivo vulnerable ni con tener pocos ingresos por separado. > **Esto se comprueba antes de pujar, no después** > Si el activo es la vivienda habitual del deudor en una ejecución hipotecaria, el escenario de suspensión existe y hay que valorarlo en el precio. No es un riesgo exótico: es una norma con nombre, artículo y fecha, y no distingue entre el banco y un inversor particular. ## Qué pasa si el lanzamiento se suspende o se retrasa Un lanzamiento acordado puede no ejecutarse en la fecha señalada: porque el ocupante acredita un título, porque concurre el supuesto de la Ley 1/2013 o por señalamientos. Mientras tanto el inmueble es tuyo, respondes de los gastos que siguen a la finca y no percibes renta. Por eso la ocupación se presupuesta como tiempo, no como un gasto puntual: cada mes suma mantenimiento y coste de oportunidad del capital inmovilizado, y eso es lo que se come el descuento. No publicamos un plazo medio porque no tenemos fuente que lo mida con rigor, así que calcula la operación con varios escenarios de meses y mira a partir de cuál deja de tener sentido. **Ejemplo numérico, cifras ilustrativas** Te adjudicas un piso por 90.000 euros, ocupado sin título. Presupuestas el lanzamiento en 2.500 euros de abogado y procurador, 180 al mes de comunidad y 60 de IBI prorrateado. Con ocho meses hasta recuperar la posesión son 2.500 más 1.920 de gastos corrientes, unos 4.420 euros. Con veinte meses, 2.500 más 4.800, unos 7.300, y doce meses más sin ingresos. Casi 3.000 euros y año y medio de diferencia entre las dos hipótesis. Todas las cifras son inventadas para ilustrar el método, no son precios de mercado ni plazos observados. ## Cómo se mira la ocupación antes de pujar 1. Lee el apartado de situación posesoria del edicto y busca si consta la declaración del artículo 661.2. Si está, el lanzamiento se acuerda de inmediato. 2. Comprueba si hay arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad y con qué fecha respecto de la hipoteca o carga que se ejecuta. 3. Mira si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si la subasta viene de una ejecución hipotecaria. Ahí es donde aplica el supuesto de la Ley 1/2013. 4. Pide inspeccionar el inmueble durante el período de licitación: el tribunal lo traslada a quien esté en posesión pidiendo su consentimiento (art. 669.3). Una negativa también es información. 5. Presupuesta el procedimiento y los meses, y réstalos de tu precio máximo antes de pujar, no después. 6. Marca en el calendario la fecha límite del año desde la adquisición. ## Los errores que más caros salen - Dar por vacío un piso porque el edicto no dice nada de la ocupación. - Tratar ocupado como una sola categoría, sin distinguir ocupante sin título, inquilino con contrato oponible y vulnerabilidad acreditada. - Negociar la salida durante meses y dejar pasar el año del artículo 675.2. - No presupuestar los gastos corrientes que siguen a la finca mientras no recuperas la posesión. - Contar con desalojar por la vía rápida a un inquilino amparado por el artículo 13.1 de la LAU. > **Dónde encajamos nosotros** > La situación posesoria es uno de los campos que ordenamos por activo en InvertirDeuda, junto con la fase judicial, el rango de la carga y la deuda. Cuando no consta en el procedimiento, verás Sin dato. Preferimos decirte que no se sabe a darte una estimación que parezca un hecho. Comprar un inmueble ocupado conlleva riesgo: plazos que no controlas, gastos corrientes mientras esperas y la posibilidad de que el ocupante tenga título para quedarse. Esta guía es informativa, recoge la redacción vigente a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional. ## Preguntas frecuentes ### ¿Puedo desalojar a los ocupantes de un piso que compro en subasta? Si el tribunal declaró antes de la subasta que no tienen derecho a permanecer, el lanzamiento se acuerda de inmediato con día y hora exacta (arts. 661.2 y 675.2 LEC). Si no, puedes pedirlo respecto de quienes sean ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, con una vista dentro de los diez días siguientes y auto sin ulterior recurso (art. 675.3). ### ¿Cuánto plazo tengo para pedir el lanzamiento? Un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario. Transcurrido ese año, la pretensión de desalojo sólo puede hacerse valer en el juicio que corresponda (art. 675.2 LEC). ### ¿Qué pasa si el piso está alquilado con contrato? Cuando el derecho del arrendador se resuelve por una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, el arrendatario tiene derecho a continuar hasta que se cumplan cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica (art. 13.1 LAU, redacción vigente). Heredas al inquilino con su renta y su plazo. ### ¿Se puede suspender el lanzamiento por vulnerabilidad? Sí. El artículo 1 de la Ley 1/2013 impide el lanzamiento cuando en una ejecución hipotecaria se adjudica la vivienda habitual de personas en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas que la ley enumera. Se aplica a cualquier adjudicatario, no sólo al acreedor, y rige hasta transcurridos quince años desde su entrada en vigor el 15 de mayo de 2013. ### ¿El edicto dice siempre si el piso está ocupado? Debe expresar la situación posesoria del inmueble, o que se encuentra desocupado si se acredita cumplidamente (art. 661.1 LEC). Pero si en el procedimiento no consta nada, el edicto no dirá nada. El silencio es una incógnita, no una prueba de que esté vacío. ### ¿Puedo ver el piso por dentro antes de pujar? Puedes solicitarlo. Durante el período de licitación cualquier interesado puede pedir al tribunal inspeccionar el inmueble, que lo comunica a quien esté en posesión pidiendo su consentimiento. Si el poseedor colabora, el deudor puede pedir una reducción de deuda de hasta el 2 por ciento del valor de adjudicación (art. 669.3 LEC). ### ¿Qué pasa si los ocupantes no acuden a la vista? El tribunal decreta el lanzamiento en todo caso si los ocupantes citados no comparecen sin justa causa (art. 675.3 LEC). El auto que resuelve debe fijar día y hora exacta del lanzamiento (art. 675.4). ### ¿Quién paga la comunidad y el IBI mientras el piso sigue ocupado? Una vez eres titular, los gastos que siguen a la finca corren contra el inmueble y contra ti, aunque no tengas la posesión. Por eso la ocupación se presupuesta en meses de espera y no sólo como el coste del procedimiento. ## Fuentes - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 - Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2013-5073 - Portal de Subastas del BOE: https://subastas.boe.es/ --- # Cuánto dinero necesitas para una subasta https://invertirdeuda.com/guias/cuanto-dinero-para-invertir-en-subastas Actualizada: 2026-09-15 **En corto:** Para pujar por un inmueble en subasta judicial necesitas, de entrada, el 20 por ciento del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resulta inferior (art. 669.1 LEC). Si ganas, dispones de veinte días desde el cierre para consignar el resto del precio (art. 670.1). A eso se suman el impuesto de transmisiones, calculado sobre el valor de referencia del Catastro y no sobre lo que pagaste, los aranceles del Registro, las cargas anteriores que no se cancelan y el coste de recuperar la posesión si está ocupado. La cifra de entrada no es el depósito: es el desembolso total menos lo que no vayas a financiar. ## La pregunta correcta no es cuánto, es en cuántos tramos No existe un importe mínimo legal para invertir en subastas judiciales. Lo que existe es una secuencia de pagos con fechas muy concretas, y quien entra sin tenerla montada pierde dinero por calendario, no por criterio. La reforma de 2025 endureció los dos primeros tramos, así que cualquier cálculo que hayas visto escrito antes de abril de ese año está desfasado. ## Tramo 1: el depósito, que ahora tiene suelo Para tomar parte en la subasta de un inmueble hay que consignar previamente el 20 por ciento del valor que se haya dado al bien con arreglo al artículo 666, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resulta de aplicar ese porcentaje fuera inferior (art. 669.1 LEC). El letrado de la Administración de Justicia puede elevar o reducir ese porcentaje atendiendo a las circunstancias, de modo que manda lo que diga el anuncio de cada subasta. Ese depósito se devuelve si no resultas adjudicatario, y se pierde si ganas y no pagas el resto en plazo. Es decir, no es un coste, es capital bloqueado con riesgo. Y bloquea también tu capacidad de pujar en otra subasta a la vez: si tienes 40.000 euros y dos operaciones abiertas, cada depósito te quita margen en la otra. > **El mínimo de 1.000 euros cambia la economía de los lotes pequeños** > Si el valor de subasta es de 4.000 euros, el 20 por ciento serían 800, así que el depósito real es 1.000: el 25 por ciento del valor. En un bien de 2.000 euros, el 50 por ciento. Ese suelo hace que las operaciones pequeñas, que eran la entrada natural de quien empieza, exijan proporcionalmente más caja que las grandes. ## Tramo 2: el resto del precio, en veinte días Aprobado el remate, dispones del plazo de veinte días siguientes al cierre de la subasta para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total (art. 670.1 LEC). Antes de la reforma eran cuarenta. Si no consignas, pierdes el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución. Veinte días no dan para tramitar una hipoteca desde cero. En la práctica esto significa una de tres cosas: tienes el importe completo disponible, tienes una línea de financiación ya concedida y lista para disponer, o no vas a esa subasta. Es el filtro más duro del proceso y es también el que deja fuera a la mayor parte de la competencia. ## Tramo 3: los impuestos, que no bajan porque remates barato La adquisición tributa por regla general en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que el tipo depende de dónde esté el inmueble. No publicamos ninguno: consúltalo en la normativa autonómica vigente antes de meterlo en tu hoja de cálculo. Lo que sí es común a toda España es la base sobre la que se calcula. En inmuebles, la base imponible es el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo, salvo que el valor declarado o el precio pactado sean superiores, en cuyo caso se toma la mayor de esas magnitudes. Dicho de otro modo: cuanto mayor sea tu descuento, mayor será la distancia entre lo que pagas y lo que tributa. Comprueba el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro antes de pujar. La plusvalía municipal, en cambio, corre a favor del comprador: en las transmisiones a título oneroso el contribuyente es quien transmite, es decir el ejecutado. Lo desarrollamos en la guía de gastos, impuestos y cargas en subasta. ## Tramo 4: Registro y tramitación, sin notaría Aquí hay una buena noticia que casi nadie cuenta: no necesitas escritura pública de compraventa. El título inscribible es el testimonio del decreto de adjudicación, que junto con el mandamiento de cancelación de cargas se remite al Registro de la Propiedad. Te ahorras el arancel notarial de una compraventa ordinaria. Lo que sí pagas son los aranceles registrales por la inscripción y por la cancelación de las cargas posteriores, y la gestoría si delegas el papeleo. No damos importes porque dependen del valor del bien y de los actos que se practiquen, pero es una partida que hay que reservar, no una nota al pie. ## Tramo 5: lo que el inmueble arrastra Quien resulta adjudicatario acepta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, y se subroga en la responsabilidad derivada de ellos (arts. 669.2 y 670.5 LEC). Las inscripciones posteriores se cancelan; las anteriores, no. Esa cifra sale de la nota simple actualizada y hay que sumarla al precio como si fuera parte del precio, porque lo es. Y hay deudas que no están inscritas y siguen igualmente a la finca, como las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios y los tributos que graven el bien en los términos de su normativa. Un certificado del administrador de la comunidad y una comprobación del IBI son dos llamadas que cambian el número final. ## Tramo 6: recuperar la posesión Si el inmueble está ocupado, entre la adjudicación y el uso del activo hay un procedimiento con su coste de abogado y procurador, y sobre todo meses en los que pagas gastos corrientes sin percibir renta. No publicamos un plazo medio porque no tenemos fuente que lo mida con rigor. Lo que sí puedes hacer es calcular tu operación con varios escenarios de meses. Lo tratamos en la guía del piso ocupado. ## El colchón que casi nadie presupuesta Al desembolso hay que añadirle una reserva por si algo se tuerce, y en subastas se tuerce con frecuencia: una carga que aparece en la nota actualizada, una derrama aprobada por la comunidad, una reparación que no se veía desde la calle porque no pudiste entrar. Entrar sin margen obliga a vender con prisa, y vender con prisa es la forma más rápida de convertir un buen precio de compra en una mala operación. **Ejemplo numérico completo, cifras ilustrativas** Un piso con valor de subasta de 120.000 euros. Depósito para pujar: 24.000 (art. 669.1). Rematas por 90.000, así que en veinte días consignas 66.000 más (art. 670.1). El valor de referencia del Catastro es 110.000 y el tipo de transmisiones de esa comunidad, en este supuesto, el 8 por ciento: 8.800 euros de impuesto, calculado sobre el valor de referencia y no sobre tus 90.000. Añade 700 de aranceles registrales por inscripción y cancelación, 500 de gestoría, 1.400 de deuda de comunidad certificada y 600 de IBI pendiente. Si además está ocupado, presupuesta 2.500 del procedimiento y ocho meses de gastos corrientes, unos 1.900. Total: 105.400 euros para un remate de 90.000, más un colchón del que no deberías bajar. Todas las cifras, incluido el tipo impositivo, son inventadas para ilustrar el método de cálculo. ## Cómo traducir esto a tu cifra de entrada 1. Parte del valor de subasta que aparece en el edicto, no del valor de mercado ni de la tasación. 2. Calcula el depósito: el 20 por ciento de ese valor, con el suelo de 1.000 euros. 3. Decide tu precio máximo de puja y comprueba que puedes consignar la diferencia en veinte días con dinero que ya tienes o con financiación ya concedida. 4. Suma el impuesto sobre el valor de referencia del Catastro, no sobre tu puja. 5. Suma aranceles, tramitación, cargas anteriores de la nota simple y deudas que siguen a la finca. 6. Suma el coste y los meses de recuperar la posesión si hay ocupación. 7. Añade la reserva para imprevistos. Si el total supera lo que puedes inmovilizar sin apretarte, esa subasta no es tuya, por buena que parezca. ## Lo que no necesitas - No necesitas ser profesional ni sociedad. Cualquier persona puede darse de alta en el Portal de Subastas del BOE con identificación y firma electrónicas y pujar. - No necesitas notario para inscribir la adjudicación. - No necesitas pagar la plusvalía municipal, que en las transmisiones onerosas es del transmitente. - No necesitas un intermediario que te cobre por enseñarte lo que está publicado en un portal público. Lo que sí cuesta trabajo es el análisis de lo que hay detrás de cada lote. ## Los errores que más caros salen - Presupuestar el depósito como si fuera el coste de entrada y descubrir los veinte días después. - Calcular el impuesto sobre el precio de remate en vez de sobre el valor de referencia del Catastro. - Pujar en dos subastas a la vez sin caja para consignar las dos. - Olvidar las cargas anteriores, que no se cancelan con la adjudicación. - Entrar sin reserva para imprevistos y verse obligado a vender con prisa. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda ordenamos por activo lo que hace falta para montar este cálculo: la deuda, la garantía, el rango de la carga, la fase judicial y la situación posesoria. Lo que no consta lo decimos, verás Sin dato, porque un número inventado en una hoja de cálculo hace más daño que un hueco. Invertir en subastas judiciales conlleva riesgo: cargas anteriores, ocupación, plazos largos y un valor de recuperación incierto. Esta guía es informativa, recoge la redacción vigente a la fecha de actualización y no sustituye el asesoramiento profesional ni fiscal sobre una operación concreta. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuál es el mínimo para pujar en una subasta judicial? Para un inmueble, el 20 por ciento del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resulta inferior (art. 669.1 LEC). No hay un importe mínimo de inversión: lo fija el valor de subasta del activo concreto y lo que diga su anuncio. ### ¿Se puede comprar en subasta con hipoteca? El plazo para consignar el resto del precio es de veinte días desde el cierre de la subasta (art. 670.1 LEC), que no dan para tramitar una hipoteca desde cero. Quien usa financiación llega con ella concedida y lista para disponer antes de pujar. ### ¿Cuánto se paga de impuestos al comprar en subasta? Por regla general, transmisiones patrimoniales onerosas, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. La base imponible en inmuebles es el valor de referencia del Catastro, salvo que el valor declarado o el precio sean superiores. Rematar barato no rebaja el impuesto. ### ¿Hace falta notario para comprar en subasta? No. El título inscribible es el testimonio del decreto de adjudicación, que junto con el mandamiento de cancelación de cargas se lleva al Registro de la Propiedad. Sí se pagan los aranceles registrales. ### ¿Qué pasa si gano la subasta y no puedo pagar el resto? Pierdes el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución, y el remate puede aprobarse a favor del siguiente postor que hubiera reservado su postura (arts. 670.4 y 652.1 LEC). Con el depósito actual, esa pérdida es del 20 por ciento del valor del bien. ### ¿Me devuelven el depósito si no gano? Sí. Finalizada la subasta, el Portal devuelve inmediatamente los depósitos de los postores salvo el del mejor postor, y el de quienes hayan pedido mantener la reserva de postura, que se conserva mientras esa reserva pueda tener efecto (art. 652.1 LEC). ### ¿Puedo pujar en varias subastas a la vez? Sí, pero cada depósito bloquea capital y cada remate abre su propio plazo de veinte días. Ganar dos a la vez sin caja para consignar las dos significa perder uno de los dos depósitos. ### ¿El depósito forma parte del precio? Sí. Si ganas, consignas la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate (art. 670.1 LEC), de modo que el depósito se imputa al precio. Lo que no cubre son los impuestos ni los gastos, que van aparte. ## Fuentes - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Real Decreto Legislativo 1/1993, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359 - Sede Electrónica del Catastro, valor de referencia: https://www.sedecatastro.gob.es/ - Portal de Subastas del BOE: https://subastas.boe.es/ --- # Gastos, impuestos y cargas: subasta judicial https://invertirdeuda.com/guias/gastos-impuestos-cargas-subasta Actualizada: 2026-09-15 **En corto:** Al comprar en subasta judicial pagas, además del precio de adjudicación, el impuesto que grave la transmisión: normalmente el de transmisiones patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, o el IVA cuando el transmitente es empresario y la entrega está sujeta. En inmuebles la base imponible es el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio pactado o el valor declarado sean superiores, así que rematar barato no rebaja por sí solo el impuesto. A eso se suman el arancel del Registro, la tramitación, las cargas anteriores que no se cancelan y las deudas que siguen a la finca. ## El precio de remate no es el coste real El error más caro al entrar en una subasta es confundir lo que pujas con lo que te cuesta el inmueble. Sobre el precio de adjudicación se suman el impuesto, la tramitación, las cargas que el bien arrastre y el coste de recuperar la posesión si está ocupado. Antes de decidir cuánto pujar necesitas el coste total estimado. Ese cálculo se hace con tres fuentes: el edicto del Portal de Subastas, la nota simple del Registro y la normativa fiscal de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Saltárselas es la forma más común de comprar caro un activo barato. ## Impuestos: transmisiones o IVA La adquisición de un inmueble en subasta judicial tributa, por regla general, por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, un tributo cedido a las comunidades autónomas. El tipo de gravamen lo fija cada comunidad, así que cambia según dónde esté el inmueble y no hay un porcentaje único para toda España. Consúltalo en la normativa autonómica vigente antes de meterlo en tu hoja de cálculo. ### Cuándo se paga IVA en lugar de transmisiones La ley del impuesto establece que no quedan sujetas a transmisiones patrimoniales onerosas las operaciones en las que el transmitente sea empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, y en todo caso cuando constituyan entregas de bienes sujetas al IVA. La excepción importa: si esa entrega goza de exención de IVA, vuelve a quedar sujeta a transmisiones patrimoniales. Traducido a una subasta, lo que decide el impuesto no es que venda un juzgado, sino quién es el titular que transmite y en qué condición actúa. ### La base imponible: el valor de referencia del Catastro En bienes inmuebles, la base imponible del impuesto es el valor de referencia previsto en la normativa del catastro inmobiliario a la fecha de devengo. Solo si el valor declarado por los interesados, el precio pactado, o ambos, son superiores a ese valor de referencia, se toma como base la mayor de esas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o no pueda certificarse, la base será la mayor entre el valor declarado, el precio y el valor de mercado. > **Rematar barato no abarata el impuesto** > Es la consecuencia que más sorprende a quien compra en subasta. Si te adjudicas un piso muy por debajo del valor de referencia del Catastro, el impuesto se calcula sobre ese valor de referencia, no sobre lo que pagaste. Cuanto mayor es tu descuento, mayor es la distancia entre el precio y la base imponible. Compruébalo en la Sede Electrónica del Catastro antes de pujar, no después. El valor de referencia solo se puede impugnar recurriendo la liquidación o pidiendo la rectificación de la autoliquidación, y la Administración resuelve previo informe de la Dirección General del Catastro. No es un trámite automático ni rápido: cuéntalo como riesgo de calendario, no como descuento. ## La plusvalía municipal: quién la paga de verdad El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, la plusvalía municipal, tiene una regla que corre a favor del comprador: en las transmisiones a título oneroso el contribuyente es quien transmite el terreno, es decir el ejecutado, no tú. Hay una excepción concreta y es la que hay que vigilar: cuando el contribuyente es una persona física no residente en España, el adquirente pasa a ser sustituto del contribuyente. Si te adjudicas un inmueble cuyo titular es un no residente, ese impuesto puede acabar reclamándotelo a ti. Es un dato que se comprueba antes de pujar, no cuando llega la notificación del ayuntamiento. ## Gastos de registro y tramitación Para inscribir el inmueble a tu nombre no hace falta escritura de compraventa: el título es el testimonio del decreto de adjudicación, que junto con el mandamiento de cancelación de cargas puede remitirse electrónicamente al Registro de la Propiedad. Eso simplifica la tramitación respecto a una compraventa ordinaria, aunque no la deja en cero. - Arancel del Registro de la Propiedad por la inscripción del decreto de adjudicación. - Arancel del Registro por el mandamiento de cancelación de las cargas posteriores. - Nota simple previa, y la actualizada si la pides otra vez antes de pujar. - Gestoría o procurador, si delegas la tramitación del expediente y la liquidación. - Certificado de deuda de la comunidad de propietarios. - Cambio de titularidad de suministros y, en su caso, alta de nuevo. ## Las cargas: lo que de verdad decide la operación Un inmueble en subasta puede llevar cargas anteriores inscritas: una hipoteca previa, embargos o afecciones fiscales. La regla de la Ley de Enjuiciamiento Civil es clara: las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continúan subsistentes, y por el solo hecho de participar en la subasta el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad que derive de ellos si el remate se adjudica a su favor. Las inscripciones y anotaciones posteriores se cancelan mediante mandamiento judicial a instancia del adquirente. En la ejecución ordinaria hay un matiz que cambia el cálculo. El valor por el que el inmueble sale a subasta es su avalúo menos el importe de todas las cargas y derechos anteriores preferentes que constan en la certificación registral. Es decir, el precio de salida ya está rebajado por esas cargas, y luego tú las asumes. Si las tratas como un descuento y no como una deuda, contarás el mismo dinero dos veces a tu favor. > **El rango manda sobre el importe** > Dos cargas del mismo importe no valen lo mismo. Lo que decide si una carga se cancela o te la quedas es su posición registral respecto al crédito que se ejecuta, no cuánto dice el asiento. Leer el orden de las inscripciones en la nota simple es el paso que más pérdidas evita, y el que más gente se salta. ## Las deudas que no salen en la nota simple El Registro recoge lo inscrito, y no todo lo que acompaña a un inmueble se inscribe. Hay obligaciones que siguen a la finca en los términos de su normativa específica y que no verás en la nota simple, así que hay que buscarlas aparte. - Cuotas impagadas de la comunidad de propietarios. Pide el certificado de deuda al administrador antes de pujar. - Impuesto sobre bienes inmuebles pendiente, que puede generar afección real sobre la finca. - Tasas municipales asociadas al inmueble, como basuras o vados. - Derramas aprobadas por la comunidad y todavía no giradas. - Suministros cortados, cuya reposición tiene coste y plazo. ## El coste de recuperar la posesión Si el inmueble está ocupado, el coste de la operación incluye resolverlo. Puedes pedir el lanzamiento de quienes sean ocupantes de mero hecho o sin título suficiente dentro del plazo de un año desde la adquisición, con vista dentro de los diez días siguientes. Pasado ese año, el desalojo solo puede pedirse en el juicio que corresponda: otro presupuesto y otro calendario. Cuenta abogado, procurador y meses sin ingresos. **Ejemplo numérico, cifras ilustrativas** Rematas un piso por 80.000 euros. El valor de referencia del Catastro es de 95.000 y el tipo de transmisiones de esa comunidad, en este supuesto, del 8 por ciento: el impuesto se calcula sobre 95.000 y sale por 7.600 euros, no por los 6.400 que darían tus 80.000. Añade 700 euros entre aranceles del Registro por la inscripción y la cancelación, 500 de gestoría, 1.500 de deuda de comunidad certificada por el administrador y 900 de IBI pendiente. Desembolso total: 91.200 euros frente a los 80.000 del remate, y eso con el piso vacío. Si estuviera ocupado, súmale el coste del procedimiento y los meses de espera. Las cifras y el tipo impositivo son inventados para ilustrar el cálculo. ## Cómo estimar el coste total antes de pujar 1. Descarga el edicto completo del Portal de Subastas con la certificación de dominio y cargas y el avalúo. 2. Pide la nota simple del Registro y anota qué cargas hay, su importe y su rango respecto al crédito que se ejecuta. 3. Consulta el valor de referencia del Catastro del inmueble y el tipo de transmisiones de esa comunidad autónoma. 4. Comprueba quién es el titular que transmite: de ello depende que la operación vaya por transmisiones o por IVA, y si la plusvalía municipal puede acabar en tu lado. 5. Pide el certificado de deuda a la comunidad de propietarios y revisa la situación del IBI. 6. Si consta ocupación, presupuesta el procedimiento de lanzamiento y los meses sin uso del inmueble. 7. Suma todo, réstalo de tu valoración del inmueble hoy y decide desde ahí tu puja máxima. ## Errores de cálculo más frecuentes - Calcular el impuesto sobre el precio de remate en vez de sobre el valor de referencia del Catastro. - Contar como descuento las cargas anteriores que el juzgado ya restó del valor de subasta y que además vas a asumir. - Presupuestar solo las deudas inscritas y olvidar la comunidad, el IBI y las tasas municipales. - Dar por hecho que la plusvalía municipal nunca es tuya sin comprobar si el transmitente es un no residente. - Dejar el tiempo fuera del cálculo: meses de procedimiento son meses de coste de oportunidad. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda ordenamos los datos del activo antes de que pujes: deuda, garantía, fase judicial, rango de la carga y ocupación. No tributamos por ti ni sustituimos a tu asesor. Y lo que no sabemos no lo rellenamos: si un dato no consta, verás Sin dato, para que sepas exactamente qué estás estimando tú. Esta guía es informativa y no es asesoramiento fiscal ni legal. Los tipos impositivos y las reglas cambian por comunidad autónoma y con el tiempo: confirma siempre la normativa vigente y consulta a un profesional para una operación concreta. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué impuesto se paga al comprar en subasta judicial? Por regla general el de transmisiones patrimoniales onerosas, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. Se paga IVA en su lugar cuando el transmitente es empresario o profesional y la entrega está sujeta a ese impuesto, salvo que la entrega esté exenta de IVA, en cuyo caso vuelve a tributar por transmisiones. ### ¿Sobre qué valor se calcula el impuesto? En inmuebles, sobre el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo. Solo si el valor declarado o el precio pactado son superiores se toma la mayor de esas magnitudes. Si no hay valor de referencia, la base es la mayor entre valor declarado, precio y valor de mercado. ### ¿Puedo recurrir el valor de referencia si me parece alto? Solo se puede impugnar recurriendo la liquidación que practique la Administración o pidiendo la rectificación de la autoliquidación. La Administración resuelve previo informe de la Dirección General del Catastro, que ratifica o corrige el valor. ### ¿Quién paga la plusvalía municipal en una subasta? En transmisiones onerosas el contribuyente es quien transmite el terreno, o sea el ejecutado. La excepción está en que el contribuyente sea una persona física no residente en España: entonces el adquirente es sustituto del contribuyente y el impuesto puede reclamársele a él. ### ¿Se heredan las deudas de un piso comprado en subasta? Las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito que se ejecuta continúan subsistentes y el adjudicatario queda subrogado en la responsabilidad que derive de ellos. Las inscripciones y anotaciones posteriores se cancelan mediante mandamiento judicial a instancia del adquirente. ### ¿Hace falta notario para inscribir un piso adjudicado en subasta? El título inscribible es el testimonio del decreto de adjudicación, que junto con el mandamiento de cancelación de cargas puede remitirse electrónicamente al Registro de la Propiedad. No se necesita una escritura de compraventa, aunque sí se pagan los aranceles registrales. ### ¿Y las deudas de comunidad y el IBI? No aparecen en la nota simple porque no son asientos registrales, pero siguen al inmueble en los términos de su normativa específica. Pide el certificado de deuda al administrador de la comunidad y comprueba la situación del IBI antes de pujar. ## Fuentes - Real Decreto Legislativo 1/1993, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359 - Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214 - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Sede Electrónica del Catastro, consulta del valor de referencia: https://www.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx - Agencia Tributaria: https://sede.agenciatributaria.gob.es/ - Colegio de Registradores de la Propiedad de España: https://www.registradores.org/ --- # Pisos de banco: qué son y cómo invertir https://invertirdeuda.com/guias/pisos-de-banco Actualizada: 2026-09-15 **En corto:** Los pisos de banco son inmuebles que una entidad financiera tiene en balance, normalmente porque se los adjudicó tras un impago hipotecario o los recibió en dación en pago. El banco quiere sacarlos de balance porque le consumen capital y le obligan a provisionar, así que los comercializa a través de su inmobiliaria o de un servicer. La compra se parece a la de una vivienda normal, con escritura, visita y financiación posible, y sin la incertidumbre procesal de una subasta. A cambio el margen suele ser menor, y siguen pesando el estado real del inmueble, su ocupación y las deudas de comunidad. ## Qué es un piso de banco Un piso de banco es un inmueble que una entidad financiera tiene en su balance. En términos contables ese activo es un REO, del inglés Real Estate Owned: ya no es un préstamo, es ladrillo. El banco no lo compró porque quisiera invertir en vivienda, sino porque un crédito salió mal y la garantía acabó en su poder. Es importante no confundirlo con una vivienda embargada ni con un piso en subasta. En un piso de banco la propiedad ya cambió de manos: el titular registral es la entidad o el vehículo al que se traspasó la cartera. Por eso la compraventa es ordinaria, con escritura ante notario, y no una puja sujeta a umbrales legales. ## Cómo llega un piso al balance de un banco 1. El titular de la hipoteca deja de pagar y el crédito entra en mora. 2. La entidad intenta primero una solución extrajudicial: refinanciación, venta consentida o dación en pago. Esta última es la vía más rápida para que el inmueble pase al banco sin pleito. 3. Si no hay acuerdo, se inicia la ejecución hipotecaria y el inmueble termina en el Portal de Subastas del BOE. 4. Si la subasta no prospera, el bien puede acabar adjudicado y pasar al balance de la entidad. 5. Ese REO se traspasa a una filial inmobiliaria o se vende dentro de una cartera a un fondo, que encarga su gestión y venta a un servicer. 6. El servicer lo saca al mercado y compite por el comprador con la oferta inmobiliaria normal. Ese recorrido explica dos cosas que verás en las fichas. La primera, que muchos pisos llevan años cerrados: entre el primer impago y la puesta en venta pueden pasar varios años de procedimiento. La segunda, que quien te atiende casi nunca es el banco, sino un gestor que trabaja para el titular actual de la cartera y tiene sus propios objetivos de venta. ## Por qué los bancos los venden con descuento Tener inmuebles en balance no es el negocio de un banco. Le consume recursos propios, le obliga a provisionar según se alarga la permanencia del activo y le genera costes de mantenimiento, comunidad, impuestos y seguros. Por eso las entidades quieren rotar esos activos y aceptan un precio menor a cambio de rapidez y certeza. - Liberan capital regulatorio y reducen la provisión asociada al activo. - Se quitan los costes recurrentes de mantener y gestionar el inmueble. - Convierten un activo improductivo en liquidez y en un resultado contable cerrado. - Cumplen objetivos de reducción de activos improductivos frente al supervisor y frente al mercado. Ese incentivo es real y es la base de la oportunidad. Pero conviene no confundir el incentivo del vendedor con un descuento automático para el comprador: el banco vende en un proceso ordenado, con precio publicado y competencia de otros interesados, no en una situación forzada. ## Dónde encontrarlos - Las webs de las inmobiliarias de las propias entidades financieras. - Los portales de los servicers que gestionan las carteras de esos bancos y fondos. - Los portales inmobiliarios generalistas, donde aparecen mezclados con la oferta normal y no siempre identificados como tales. - Los procesos de venta por lotes, cuando la entidad agrupa varios inmuebles y busca un comprador profesional. El reto no es encontrar un piso de banco: hay miles publicados. El reto es distinguir cuál tiene recorrido real de precio y cuál está ya en mercado, o por encima. Para eso necesitas comparables de la misma calle y del mismo estado, no el porcentaje de rebaja que anuncia la ficha. > **Descuento publicado no es descuento real** > Un cartel de rebaja sobre un precio de salida inflado no es una oportunidad. Lo que importa es la diferencia entre lo que pagas y el valor del inmueble hoy, en su estado y en su calle, no el porcentaje que anuncia el vendedor. Valora el activo por tu cuenta antes de mirar la rebaja, no después. ## Qué mirar en la ficha antes de visitar - Referencia catastral y superficie: contrasta la ficha con el Catastro y con la nota simple, porque no siempre coinciden. - Situación posesoria. Muchos anuncios dicen que el inmueble se vende con la posesión no garantizada. Esa frase significa que puede haber alguien dentro. - Deuda de comunidad y derramas aprobadas. Pide el certificado del administrador antes de firmar nada. - Estado de conservación e instalaciones. Un piso cerrado varios años tiene humedades, instalaciones caducadas y a veces suministros dados de baja. - Inspección técnica del edificio y obras pendientes en la finca. - Si es primera o segunda transmisión, porque de eso depende que tributes por IVA o por transmisiones patrimoniales. ## La posesión no garantizada, y el inquilino que sigue dentro Es el riesgo que más se subestima en esta vía. Un piso de banco puede estar ocupado sin título, y entonces la vía de desalojo no es la rápida de la ejecución, porque tú no compras en subasta: compras a un propietario. Pero también puede tener un inquilino con contrato, y ahí la ley protege al arrendatario más de lo que muchos compradores esperan. Si el derecho del arrendador se resolvió por una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial durante los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador era persona jurídica, el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta cumplir ese plazo (art. 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Y si el contrato accedió al Registro de la Propiedad antes que el derecho que provoca la resolución, continúa por la duración pactada. Traducido: comprar un piso de banco con inquilino puede significar comprar también su contrato. ## La financiación Es la ventaja operativa más clara frente a la subasta. Una compra en subasta te obliga a tener líquido para el depósito del 20 por ciento antes de pujar y para el resto del precio en los veinte días siguientes al cierre, un calendario que no encaja con la tramitación de una hipoteca ordinaria. Un piso de banco se compra con los plazos habituales de una compraventa, así que puedes financiarlo. Algunas entidades comercializan financiación sobre sus propios inmuebles: las condiciones se negocian caso a caso y conviene compararlas con las de cualquier otro banco antes de aceptarlas. ## Piso de banco frente a subasta y NPL Las tres vías compran el mismo tipo de activo en momentos distintos de su recorrido, y eso cambia el perfil de la operación. 1. Piso de banco: menor incertidumbre, puedes visitar, hay escritura y financiación, y el margen suele ser más contenido porque la entidad ya absorbió la parte más dura del descuento. 2. Subasta judicial: más margen potencial, porque el precio lo fija un procedimiento de cobro, a cambio de cargas que subsisten, posible ocupación, umbrales legales de puja y un calendario que no controlas. 3. NPL o cesión de remate: entras antes en la cadena y controlas más variables, pero el análisis es mucho más exigente y el desenlace puede ser un acuerdo con el deudor en lugar del inmueble. **Ejemplo numérico, cifras ilustrativas** Un piso de banco anunciado en 120.000 euros, rebajado desde 145.000: un 17 por ciento de descuento en el cartel. Buscas comparables reales en la misma calle y en estado similar y salen en torno a 118.000. El descuento real sobre el mercado de hoy es cero. Negocias y cierras en 105.000. Ahora suma: si el valor de referencia del Catastro fuese 115.000 y el tipo de transmisiones de esa comunidad fuese del 8 por ciento, el impuesto son 9.200 euros; añade 1.200 de notaría, registro y gestoría; 3.000 de una derrama de fachada ya aprobada; y 9.000 de reforma para poder alquilarlo. Coste total: 127.400 euros sobre un activo que hoy vale 118.000. La operación pierde dinero pese al descuento del cartel. Las cifras y el tipo impositivo son inventados para ilustrar el método. ## Cómo negociar un piso de banco 1. Llega con tu valoración hecha y con comparables, no con el porcentaje de rebaja del anuncio. 2. Pon por escrito lo que has detectado: derramas, humedades, instalaciones, deuda de comunidad. Cada hallazgo es un argumento de precio. 3. Pregunta de forma expresa por la situación posesoria y pide que conste en el contrato. 4. Ten claro tu precio máximo y su porqué antes de sentarte, y no lo muevas porque el gestor mencione a otro interesado. 5. Pregunta si la venta tributa por IVA o por transmisiones, porque cambia el coste total y a veces también quién lo asume. ## Riesgos que conviene mirar Aunque sea más sencillo que una subasta, un piso de banco no está libre de riesgo. Son riesgos distintos, más de activo que de procedimiento, y se detectan casi todos antes de firmar si haces las preguntas correctas. - Ocupación sin título, con la posesión vendida como no garantizada. - Inquilino con contrato que tiene derecho a permanecer. - Deuda de comunidad y derramas aprobadas que siguen al inmueble. - Reforma mayor de la prevista en un piso cerrado durante años. - Precio de salida inflado que convierte la rebaja anunciada en humo. - Zona con poca demanda real, donde el descuento existe porque el activo cuesta de vender. > **Un piso cerrado cuatro años no es un piso a estrenar** > Las humedades, la instalación eléctrica caducada, la caldera muerta y los suministros dados de baja no salen en las fotos y no siempre salen en la visita. Presupuesta una reforma con margen, y si no te dejan verlo por dentro, trata esa negativa como lo que es: una parte del precio que todavía no conoces. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda trabajamos un paso antes que la inmobiliaria del banco: la deuda y los activos que los fondos gestionan con descuento, con su garantía, su fase y su ocupación. Si quieres ver de dónde salen muchos de estos inmuebles antes de que lleguen al escaparate, ese es justo el dato que ordenamos. Y cuando no consta, lo decimos: verás Sin dato. Esta guía es informativa y no es asesoramiento financiero. El descuento es potencial y depende de cada inmueble: comprar con descuento no elimina el riesgo de que el activo valga menos de lo esperado. ## Preguntas frecuentes ### ¿Los pisos de banco son más baratos que en el mercado? Pueden serlo, pero no siempre. El banco tiene incentivo para vender y rotar el activo porque le consume capital, así que hay margen en muchos casos. Lo que decide si es barato es el valor real del inmueble hoy, en su calle y en su estado, no el porcentaje de rebaja anunciado sobre un precio de salida anterior. ### ¿Es más seguro comprar un piso de banco que en subasta? Tiene menos incertidumbre procesal: el inmueble ya es del vendedor, hay escritura, puedes visitarlo y puedes financiarlo con los plazos de una compraventa normal. A cambio, siguen pesando la ocupación, el estado real y las deudas de comunidad, que hay que comprobar igual que en cualquier compra. ### ¿Dónde se compran los pisos de banco? A través de las inmobiliarias de las propias entidades y de los servicers que gestionan sus carteras, y muchos aparecen también en portales inmobiliarios generalistas mezclados con la oferta normal y sin identificar como tales. ### ¿Qué significa que se venda con la posesión no garantizada? Que el vendedor no asegura entregarte el inmueble vacío y disponible. Puede haber ocupantes sin título o un inquilino con contrato. Es la advertencia más importante de una ficha y conviene aclararla por escrito antes de firmar. ### ¿Puedo echar a un inquilino si compro el piso con contrato de alquiler? No necesariamente. Si el derecho del arrendador se resolvió por una enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial durante los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador era persona jurídica, el arrendatario puede continuar hasta cumplir ese plazo. Y si el contrato accedió al Registro antes del derecho que provoca la resolución, continúa por la duración pactada. ### ¿Se puede financiar un piso de banco con hipoteca? Sí, porque la compra sigue los plazos de una compraventa ordinaria, a diferencia de una subasta, donde el precio se consigna en plazos muy cortos. Algunas entidades comercializan financiación sobre sus propios inmuebles: compara esas condiciones con las de otro banco antes de aceptarlas. ### ¿Qué impuesto se paga al comprar un piso de banco? Depende de si es primera o segunda transmisión y de la condición del vendedor. En segunda transmisión suele tributar por transmisiones patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma, y en primera entrega por IVA. En inmuebles la base del impuesto de transmisiones es el valor de referencia del Catastro salvo que el precio pactado sea superior. ### ¿Se puede negociar el precio de un piso de banco? Se puede intentar, como en cualquier compraventa. Ayuda llegar con comparables de la zona y con una lista escrita de defectos, derramas y deudas del inmueble, porque cada uno de esos puntos es un argumento de precio verificable. ## Fuentes - Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Real Decreto Legislativo 1/1993, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25359 - Directiva (UE) 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX:32021L2167 - Banco de España: https://www.bde.es/ --- # Comprar una vivienda embargada en España https://invertirdeuda.com/guias/comprar-vivienda-embargada Actualizada: 2026-09-15 **En corto:** Una vivienda embargada es un inmueble sobre el que un juzgado ha trabado un embargo para asegurar el cobro de una deuda impagada, y ese embargo consta en el Registro de la Propiedad como anotación preventiva. No se compra sin más al propietario: las vías reales son la subasta judicial del bien, comprar antes la deuda que origina el embargo, o pactar con el titular una compraventa en la que el precio sirva para cancelar la deuda y levantar la anotación. El atractivo es el posible descuento, y los riesgos son las cargas anteriores, la ocupación y los plazos judiciales. ## Qué significa que una vivienda esté embargada Un embargo es una medida que un juzgado adopta sobre un bien para asegurar el cobro de una deuda. Si el propietario de una vivienda no paga, sea una hipoteca, un préstamo personal, una deuda tributaria o una condena, el juzgado puede trabar el inmueble y ordenar que conste en el Registro de la Propiedad. Esa constancia se llama anotación preventiva de embargo. La anotación no expropia a nadie: el propietario sigue siéndolo y puede seguir viviendo allí. Lo que hace es advertir a cualquier tercero de que el inmueble responde de una deuda, y fijar la posición de ese acreedor en el orden de cobro. Esa posición, y no el importe, es lo que más determina el riesgo de una operación sobre un inmueble embargado. ## La anotación caduca, y esa fecha importa Las anotaciones preventivas caducan a los cuatro años desde la fecha de la propia anotación, salvo que la ley les señale un plazo más breve. Pueden prorrogarse por cuatro años más a instancia de los interesados o por mandato de la autoridad que las decretó, siempre que el mandamiento de prórroga se presente antes de que caduque el asiento, y caben prórrogas sucesivas (art. 86 de la Ley Hipotecaria). La caducidad se hace constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble afectado. > **Mira la fecha del asiento, no solo el importe** > Una nota simple con un embargo de hace seis años y sin prórroga no cuenta la misma historia que una anotación reciente. Antes de dar por buena una carga, comprueba cuándo se anotó, si hay nota marginal de prórroga y si hay nota de expedición de la certificación de cargas, que indica que la ejecución avanzó. La cronología del Registro es donde está la información que nadie te va a resumir. ## Embargada, de banco o en subasta: no es lo mismo Conviene no mezclar conceptos, porque los tres términos se usan como sinónimos en los anuncios y designan fases distintas de la misma historia. - Embargada: el inmueble tiene un embargo anotado y normalmente sigue siendo del deudor. Nada se ha vendido todavía. - En subasta: el juzgado ha convocado la venta del bien para cobrar la deuda, y el procedimiento se publica en el Portal de Subastas del BOE. - De banco: la entidad ya se lo adjudicó, es el titular registral y lo revende como una compraventa ordinaria. ## Las tres vías reales de comprar una vivienda embargada ### 1. La subasta judicial del inmueble Es la vía más directa. El juzgado saca el bien a subasta electrónica y se adjudica a la mejor postura que alcance los umbrales legales. En ejecución ordinaria el valor de subasta es el avalúo menos el importe de las cargas y derechos anteriores preferentes que constan en la certificación registral (art. 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Para pujar hay que consignar el 20 por ciento del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros (art. 669.1, redacción vigente desde la Ley Orgánica 1/2025); el letrado de la Administración de Justicia puede ajustar ese porcentaje, así que manda lo que diga el anuncio de la subasta. ### 2. Comprar antes la deuda que origina el embargo Es la vía profesional. En lugar de esperar a la subasta, adquieres el crédito impagado que motivó el embargo, con lo que pasas a ocupar la posición del acreedor y controlas el ritmo del procedimiento y las opciones de acuerdo. Exige mucho más análisis, porque estás comprando un derecho de cobro y no un piso, y el desenlace puede ser un acuerdo con el deudor en vez del inmueble. ### 3. Pactar con el propietario y levantar el embargo Existe y se usa, aunque casi nadie la explica. El propietario puede vender, pero no puede entregar el inmueble libre de cargas mientras la anotación siga viva, así que la operación se estructura para que parte del precio se destine a cancelar la deuda y obtener el mandamiento de cancelación. De hecho, la ley permite al ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente principal, intereses y costas en cualquier momento anterior a la aprobación del remate (art. 670.7). Es una vía que exige coordinación con el juzgado y con el acreedor, y en la que conviene no improvisar. ## Cómo comprobar si una vivienda está embargada 1. Pide la nota simple del Registro de la Propiedad de la finca. Es el documento donde consta la anotación preventiva de embargo, su fecha, su importe y su orden respecto a otras cargas. 2. Fíjate en las notas marginales: la de expedición de la certificación de dominio y cargas indica que hay una ejecución en marcha, y la de prórroga te dice si la anotación sigue viva. 3. Busca la finca en el Portal de Subastas del BOE. Si ya está convocada, el edicto incluye la certificación de cargas, el avalúo, la minoración de cargas preferentes y la situación posesoria si consta en el procedimiento. 4. Cruza la referencia catastral con el Catastro para confirmar superficie, uso y valor de referencia, que es la base del impuesto. 5. Pide el certificado de deuda a la comunidad de propietarios y comprueba el IBI. Esas deudas no salen en la nota simple y siguen a la finca. ## Los riesgos: cargas, ocupación y plazos El descuento de una vivienda embargada va de la mano de sus riesgos, y todos ellos se pueden acotar antes de entrar si dedicas tiempo al análisis registral. - Cargas anteriores: si compras en subasta, las cargas y asientos anteriores al crédito que se ejecuta continúan subsistentes y el adjudicatario queda subrogado en la responsabilidad que derive de ellos. Las posteriores se cancelan por mandamiento judicial a instancia del adquirente. - Ocupación: el inmueble puede estar habitado por el deudor, por su familia o por terceros, y recuperar la posesión tiene coste y calendario. - Arrendamiento: puede haber un contrato de alquiler vigente que sobreviva a la venta forzosa. - Plazos: el procedimiento lo marca el juzgado. Puede acelerarse, suspenderse o quedarse sin efecto si el deudor paga. - Estado del inmueble: en muchos casos no vas a poder verlo por dentro antes de decidir. ### El rango de la carga manda Antes de valorar una vivienda embargada, mira qué deuda origina el procedimiento y en qué rango está respecto a las demás cargas. Quien tiene la carga preferente cobra primero cuando se ejecuta, y en una subasta lo que decide si una carga se cancela o pasa a ser tuya es su posición registral, no su importe. Un embargo pequeño detrás de una hipoteca grande deja muy poco recorrido; una hipoteca en primer rango sobre un inmueble sin más cargas es otra operación completamente distinta. ### El inquilino puede tener derecho a quedarse Si el derecho del arrendador se resuelve por una enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial durante los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador era persona jurídica, el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta cumplir ese plazo (art. 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Y si el contrato accedió al Registro de la Propiedad antes que el derecho que provoca la resolución, continúa por la duración pactada. Comprar el inmueble puede significar comprar también su contrato de alquiler. ### La ocupación y el reloj de un año Cuando consta en el procedimiento la existencia de ocupantes distintos del ejecutado, se les notifica la ejecución para que en diez días presenten los títulos que justifiquen su situación, y la publicidad de la subasta debe expresar la situación posesoria del inmueble. Si te adjudicas un piso ocupado, puedes pedir el lanzamiento de quienes sean ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, pero dentro del plazo de un año desde la adquisición. Pasado ese año, el desalojo solo puede pedirse en el juicio que corresponda. > **El error caro es dejar correr el calendario** > Muchos compradores esperan meses intentando un acuerdo con el ocupante y descubren tarde que la vía rápida del procedimiento de ejecución ya no está disponible. El año cuenta desde la adquisición del inmueble, no desde que se rompe la negociación. Si no tienes plan ni presupuesto para el lanzamiento, ese activo no está a tu alcance todavía. ## Qué pasa si la subasta queda desierta Si no hay ningún postor, el letrado de la Administración de Justicia alza el embargo a instancia del ejecutado. Desde la reforma, el ejecutante ya no puede pedir la adjudicación cuando no ha habido pujas: es el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, quien puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50 por ciento del valor de subasta, o por la cantidad suficiente para satisfacer completamente al ejecutante sin bajar del 40 por ciento (art. 671). Para un inversor, eso significa que la oportunidad de una subasta vacía está en la negociación, no en la puja. **Ejemplo numérico, cifras ilustrativas** Una vivienda con avalúo de 160.000 euros arrastra una hipoteca anterior preferente de 40.000, así que el valor de subasta queda en 120.000. Para pujar consignas 24.000, el 20 por ciento. Ofreces 86.000, un 71,7 por ciento del valor de subasta, por encima del umbral del 70, así que el remate se aprueba el día siguiente al cierre y consignas los 62.000 restantes dentro de los veinte días siguientes. A partir de ahí asumes los 40.000 de la carga anterior, que no se cancela. Si el valor de referencia del Catastro fuese 150.000 y el tipo de transmisiones de esa comunidad fuese del 8 por ciento, el impuesto son 12.000 euros. Añade 1.000 de registro y gestoría y 4.000 de deuda de comunidad e IBI pendientes. Coste total: 143.000 euros. El margen sobre un valor de 160.000 es de 17.000 euros antes de reforma, de ocupación y del tiempo que tardes. Las cifras y el tipo impositivo son inventados para ilustrar el método. ## Cuándo compensa Comprar una vivienda embargada tiene sentido cuando el descuento sobre el valor real es suficiente para absorber las cargas que heredas, el impuesto calculado sobre el valor de referencia, el coste de resolver la ocupación si la hay y la espera de los plazos. La clave no es el porcentaje de descuento que veas, sino el coste total frente al valor del inmueble el día en que puedas disponer de él. Y hay una condición previa que se cumple menos de lo que parece: entender el expediente. Si no sabes qué deuda origina el embargo, en qué rango está, en qué fase va el procedimiento y quién vive dentro, no estás comprando con descuento, estás comprando a ciegas con un precio bajo. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda ordenamos la información que está detrás de muchos embargos: la deuda que los origina, la garantía, el rango de la carga, la fase judicial y la ocupación del inmueble. No compramos por ti ni prometemos resultado. Y lo que no consta no lo rellenamos: verás Sin dato, para que sepas dónde tienes un hueco antes de decidir. Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento legal o financiero. Invertir en inmuebles embargados conlleva riesgo de pérdida y plazos inciertos. ## Preguntas frecuentes ### ¿Se puede comprar una vivienda embargada directamente al propietario? Se puede comprar, pero el propietario no puede entregarla libre de cargas mientras la anotación de embargo siga viva. La operación se estructura para que parte del precio cancele la deuda y se obtenga el mandamiento de cancelación. La ley permite además al ejecutado liberar sus bienes pagando principal, intereses y costas en cualquier momento anterior a la aprobación del remate. ### ¿Qué diferencia hay entre vivienda embargada y piso de banco? Una vivienda embargada tiene un embargo anotado y normalmente sigue siendo del deudor: no se ha vendido nada todavía. Un piso de banco ya es propiedad de la entidad, que es el titular registral y lo revende como una compraventa ordinaria. Son fases distintas del mismo proceso. ### ¿Cómo sé si una vivienda está embargada? Pidiendo la nota simple del Registro de la Propiedad de esa finca. Ahí consta la anotación preventiva de embargo con su fecha, su importe y su orden respecto a las demás cargas, y las notas marginales te dicen si se expidió la certificación de cargas y si la anotación se ha prorrogado. ### ¿Caduca un embargo sobre una vivienda? Las anotaciones preventivas caducan a los cuatro años desde la fecha de la anotación, salvo plazo legal más breve, y pueden prorrogarse por cuatro años más si el mandamiento de prórroga se presenta antes de que caduque el asiento, con prórrogas sucesivas posibles. La caducidad se hace constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble. ### ¿Es arriesgado comprar una vivienda embargada? Tiene riesgos concretos y acotables: cargas anteriores que subsisten si compras en subasta, posible ocupación, un arrendamiento que puede sobrevivir a la venta forzosa y plazos judiciales que no controlas. El descuento compensa esos riesgos solo si los analizas antes de entrar. ### ¿Qué pasa con el inquilino si compro una vivienda embargada? Puede tener derecho a continuar. Si el derecho del arrendador se resuelve por enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial durante los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador era persona jurídica, el arrendatario sigue hasta cumplir ese plazo. Y si el contrato se inscribió antes que el derecho que provoca la resolución, continúa por la duración pactada. ### ¿Puedo visitar la vivienda antes de pujar? Puedes solicitarlo. Durante el periodo de licitación cualquier interesado puede pedir al tribunal inspeccionar el inmueble, y el tribunal lo comunica a quien esté en posesión pidiendo su consentimiento. No es automático, pero la ley incentiva esa colaboración con una posible reducción de deuda para el ejecutado. ### ¿Qué pasa si el deudor paga antes de la subasta? La operación desaparece. El ejecutado puede liberar sus bienes pagando íntegramente principal, intereses y costas en cualquier momento anterior a la aprobación del remate, y entonces la subasta se cancela o se deja sin efecto. Es un desenlace normal que conviene contemplar antes de invertir tiempo en un expediente. ## Fuentes - Portal de Subastas del BOE: https://subastas.boe.es/ - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia, en vigor desde el 3 de abril de 2025 (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76 - Ley Hipotecaria, caducidad de las anotaciones preventivas (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453 - Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 - Colegio de Registradores de la Propiedad de España: https://www.registradores.org/ --- # Qué es un NPL y cómo invertir en ellos https://invertirdeuda.com/guias/que-es-un-npl Actualizada: 2026-06-06 **En corto:** Un NPL (Non-Performing Loan o préstamo dudoso) es un crédito que el deudor ha dejado de pagar, normalmente con más de 90 días de impago, y que el banco ya no espera cobrar en condiciones normales. Para sacarlo de balance, liberar capital y reducir su morosidad, el banco lo vende a fondos e inversores por debajo de su valor nominal: por eso se compra con descuento. Muchos NPLs llevan una garantía detrás, habitualmente una hipoteca sobre un inmueble, que sostiene su valor aunque el deudor no pague. Quien adquiere la deuda busca recuperar más de lo que pagó, pactando con el deudor, reestructurando el préstamo o ejecutando la garantía. Es una rentabilidad potencial, no garantizada: conlleva plazos largos y riesgo real de pérdida. ## Qué significa NPL exactamente NPL son las siglas de Non-Performing Loan, en español préstamo dudoso o moroso. Es un préstamo en el que el deudor ha dejado de pagar las cuotas, habitualmente durante más de 90 días, o sobre el que el banco ya no espera cobrar en condiciones normales. Muchos NPLs tienen una garantía detrás, por ejemplo una hipoteca sobre un inmueble. Esa garantía es lo que da valor al préstamo aunque el deudor no pague: quien compra la deuda puede ejecutar la garantía para recuperar su dinero. ## NPL, NPA y deuda distressed: términos que conviene distinguir El NPL es el préstamo impagado. Cuando el banco ejecuta la garantía y se adjudica el inmueble, ese activo pasa a llamarse REO (Real Estate Owned) o, en términos contables, un NPA (Non-Performing Asset): ya no es deuda, es un inmueble en balance. La deuda distressed engloba ambos: créditos y activos comprados con descuento por su situación de impago o dificultad. ## El mercado de NPLs en España Tras la crisis financiera, la banca española traspasó cientos de miles de millones de euros en activos dudosos a fondos especializados. La tasa de morosidad del crédito, que el Banco de España publica cada mes, marca el pulso de cuánta deuda dudosa se genera. La normativa europea (las directrices de la Autoridad Bancaria Europea, EBA, sobre gestión de exposiciones dudosas y la Directiva 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos) ha ordenado y abierto este mercado, que históricamente era cosa de grandes fondos y hoy empieza a ser accesible para el inversor particular. ## Por qué los bancos venden sus NPLs con descuento Un préstamo impagado le cuesta dinero al banco: consume capital regulatorio, obliga a hacer provisiones y empeora sus ratios. Por eso prefiere vender carteras de NPLs a fondos e inversores, aunque sea por debajo del valor nominal, y limpiar su balance. - Liberan capital y reducen la morosidad en sus cuentas. - Evitan el coste y el tiempo de gestionar el cobro o la ejecución. - Convierten un activo problemático en liquidez inmediata. ## Cómo se gana dinero con un NPL El inversor compra la deuda con descuento sobre su valor y luego intenta recuperar más de lo que pagó. Hay varias vías, según el caso. 1. Acuerdo con el deudor para que pague una parte y cancele la deuda. 2. Refinanciación o reestructuración del préstamo. 3. Ejecución de la garantía, por ejemplo adjudicándose el inmueble hipotecado. **Ejemplo sencillo** Un préstamo con 100.000 euros pendientes y una garantía hipotecaria sobre un piso tasado en 120.000 euros se vende por 60.000. Quien lo compra parte con un colchón importante entre lo que paga y el valor de la garantía. Es potencial, no una garantía: el resultado depende del caso y conlleva riesgo. ## Qué riesgos tiene invertir en NPLs Invertir en deuda conlleva riesgo de pérdida. La recuperación puede tardar, los plazos judiciales son largos, la garantía puede valer menos de lo esperado y el deudor puede tener otras cargas. Por eso lo importante es analizar bien cada operación antes de entrar. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda te pasamos gratis información sobre NPLs y deuda con descuento que normalmente solo veían los grandes fondos: la garantía, el descuento y la rentabilidad potencial. Tú decides si entras y cómo, por tu cuenta. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué diferencia hay entre un NPL y un préstamo normal? Un préstamo normal se paga según lo pactado. Un NPL es un préstamo en impago, normalmente con más de 90 días sin pagar, que el banco da por dudoso y suele vender con descuento. ### ¿Puede un particular comprar NPLs? Sí. Aunque históricamente era cosa de fondos, hoy un particular puede acceder a operaciones de deuda con descuento, sobre todo a través de cesiones y subastas. Lo difícil es encontrar la información, que es justo lo que damos en la plataforma. ### ¿Es lo mismo un NPL que una subasta judicial? No. El NPL es la deuda impagada; la subasta judicial es uno de los caminos para recuperar la garantía cuando se ejecuta. Un mismo NPL puede acabar en una subasta del inmueble que lo garantiza. ## Fuentes - Banco de España, estadísticas de morosidad del crédito al sector privado: https://www.bde.es/ - Autoridad Bancaria Europea (EBA), directrices sobre gestión de exposiciones dudosas (NPE): https://www.eba.europa.eu/ - Directiva (UE) 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX:32021L2167 --- # Cómo invertir en subastas judiciales https://invertirdeuda.com/guias/como-invertir-subastas-judiciales Actualizada: 2026-09-15 **En corto:** Una subasta judicial es la venta pública de un bien, normalmente un inmueble, ordenada por un juzgado para pagar una deuda. En España se celebran en el Portal de Subastas del BOE. El inversor puede adjudicarse el bien por debajo de su valor de mercado, asumiendo el riesgo de cargas, ocupación y plazos. ## Qué es una subasta judicial Una subasta judicial es el mecanismo por el que un juzgado vende un bien para satisfacer una deuda. Cuando un deudor no paga una hipoteca u otro crédito, el acreedor puede solicitar la ejecución judicial. El juzgado embarga el bien y lo saca a subasta pública para que el mejor postor se lo adjudique y el acreedor cobre con ese dinero. En España, desde 2015, todas las subastas judiciales de inmuebles se celebran de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE (subastas.boe.es). Antes eran presenciales en los juzgados, lo que limitaba mucho el acceso. Ahora cualquier persona con certificado digital y dinero en la cuenta puede pujar desde casa. ## Cómo funciona el Portal de Subastas del BOE El portal publica toda la información relevante de cada subasta: el bien subastado, el valor de tasación, el valor de salida (precio mínimo de puja), las cargas que tiene y el depósito que hay que consignar para poder pujar. Las pujas se hacen online y son secretas, durante un plazo improrrogable de veinte días naturales desde la apertura de la subasta (art. 649.1 LEC). Ese plazo no puede terminar en sábado, domingo o festivo nacional, ni entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ni en agosto. - Busca por tipo de bien (inmueble urbano, rústico, vehículo, etc.), provincia o importe. - Consulta el edicto de subasta: contiene la descripción del bien, las cargas conocidas y el valor de tasación. - Obtén la nota simple del Registro de la Propiedad para verificar todas las cargas. - Consigna el depósito. Desde la Ley Orgánica 1/2025 el depósito para pujar por un inmueble es del 20% del valor del bien, con un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje resulta inferior (art. 669.1 LEC). El letrado de la Administración de Justicia puede elevarlo o reducirlo según las circunstancias, así que manda siempre lo que diga el anuncio de la subasta. - Puja online dentro del plazo. Si ganas, tienes un plazo para pagar el resto del precio. ## Qué es el valor de tasación y el valor de salida El valor de tasación es la valoración del bien hecha por un tasador homologado, que sirve de referencia legal para la subasta. En ejecución hipotecaria el tipo de la subasta es el precio de tasación pactado en la escritura, que no puede ser inferior al 75% del valor de la tasación realizada (art. 682.2 LEC). En ejecución ordinaria el valor de subasta es el avalúo del inmueble menos el importe de las cargas y derechos anteriores preferentes que consten en la certificación registral (art. 666 LEC). Si la subasta queda desierta, el letrado de la Administración de Justicia alza el embargo a instancia del ejecutado. Desde la reforma, el ejecutante ya no puede pedir la adjudicación cuando no ha habido pujas (art. 647.2 LEC): es el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, quien puede designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50% del valor de subasta, o por la cantidad suficiente para satisfacer completamente al ejecutante sin bajar del 40% (art. 671 LEC). **Ejemplo de subasta** Un piso con un valor de tasación de 120.000 euros sale a subasta con un valor de salida de 90.000 (el 75%). El depósito para pujar es de 18.000 euros, el 20% de 90.000 (art. 669.1 LEC). Un inversor puja 78.000 euros, que es el 86,7% del valor de subasta y supera el umbral del 70%, así que el remate se aprueba el día siguiente al cierre y dispone de veinte días desde el cierre para consignar los 60.000 restantes (art. 670.1 LEC). El descuento sobre la tasación sería del 35%, sin contar impuestos, gastos ni cargas anteriores. Las cifras son inventadas para ilustrar el cálculo: este resultado es posible, no habitual ni garantizado. ## Qué cargas asumes al adjudicarte en subasta Al adjudicarte un bien en subasta asumes las cargas anteriores a la que origina la ejecución. Es decir, si hay una hipoteca de primer rango anterior al embargo que se ejecuta, esa hipoteca sigue viva y la tienes que pagar tú. Las cargas posteriores a la ejecución sí se cancelan registralmente. Por eso la nota simple del Registro de la Propiedad es imprescindible antes de pujar: te muestra todas las cargas por orden cronológico y puedes calcular cuánto te va a costar realmente el bien. ## El problema de la ocupación Uno de los riesgos más relevantes en subastas judiciales es que el inmueble esté ocupado. Si el deudor original o terceras personas siguen en el bien, tendrás que iniciar un procedimiento de lanzamiento (desahucio) para recuperar la posesión. Ese proceso puede durar entre varios meses y más de un año, con los costes legales que implica. Algunos inmuebles en subasta permiten visita previa; otros no. Cuando no se puede ver el interior, el riesgo de ocupación y de estado del bien es mayor y conviene que eso se refleje en el precio máximo que estás dispuesto a pagar. ## Impuestos y costes al adjudicarte - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si el inmueble es de segunda mano, que varía por comunidad autónoma (entre el 6% y el 10% del valor de adjudicación). - Actos Jurídicos Documentados (AJD) en algunos casos. - Gastos de escritura notarial e inscripción registral. - Honorarios de abogado y procurador si necesitas representación en el procedimiento. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda filtramos las subastas del BOE y te enviamos gratis las que tienen más margen potencial: la tasación, las cargas conocidas, el estado de ocupación (cuando está disponible) y el precio de salida. Tú haces tu análisis y decides si pujas. ## Preguntas frecuentes ### ¿Dónde se publican las subastas judiciales en España? En el Portal de Subastas de la Agencia Estatal del BOE (subastas.boe.es), donde se consultan los lotes, el valor de tasación, el valor de salida y los depósitos exigidos. ### ¿Qué pasa si soy el único postor y pago menos del valor de salida? Si no hay ninguna puja, el letrado de la Administración de Justicia alza el embargo a instancia del ejecutado. El ejecutante no puede pedir la adjudicación en ese caso (art. 647.2 LEC). Es el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, quien puede designar a alguien dispuesto a adjudicarse el bien por al menos el 50% del valor de subasta, o por la cantidad suficiente para satisfacer al ejecutante sin bajar del 40% (art. 671 LEC). Las partes también pueden pedir de común acuerdo una nueva subasta. ### ¿Puedo ver el inmueble antes de pujar? Depende del caso. El edicto de subasta indica si hay posibilidad de visita. En inmuebles ocupados suele ser difícil o imposible. En inmuebles vacíos, algunos juzgados o el administrador del concurso lo permiten con cita previa. ### ¿Hay un importe mínimo de puja? Se puede pujar por debajo del valor de salida, y lo que decide es el porcentaje alcanzado sobre él. Con una postura igual o superior al 70% el remate se aprueba directamente. Por debajo de ese umbral, el ejecutado tiene diez días para presentar a alguien que mejore ofreciendo al menos el 60%, y si no lo hace el remate se aprueba a partir del 50% (art. 670 LEC). ### ¿Cuánto tiempo pasa desde que gano la subasta hasta que tengo el inmueble? Si tu postura alcanza el 70% del valor de subasta, el remate se aprueba el día siguiente al cierre y dispones de veinte días desde el cierre para consignar la diferencia (art. 670.1 LEC); desde la Ley Orgánica 1/2025 ese plazo es de veinte días y no de cuarenta. Después hay que inscribir el decreto de adjudicación en el Registro. Si el inmueble está ocupado, el lanzamiento puede llevar meses adicionales. ## Fuentes - Portal de Subastas del BOE: https://subastas.boe.es/ - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, subasta judicial de bienes inmuebles (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que reforma los artículos 647, 649, 669 y 670 de la LEC (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76 - Sede Electrónica del Catastro, consulta de datos de un inmueble: https://www.sedecatastro.gob.es/ --- # Qué es la cesión de remate y cómo funciona https://invertirdeuda.com/guias/cesion-de-remate Actualizada: 2026-06-06 **En corto:** La cesión de remate es la facultad de quien gana una subasta judicial de ceder a un tercero el derecho a adjudicarse el bien. Permite a un inversor adquirir el inmueble sin haber pujado directamente. En España la regula la Ley de Enjuiciamiento Civil y suele reservarse al ejecutante. ## Qué es la cesión de remate La cesión de remate es una figura del derecho procesal español que permite al ganador de una subasta judicial ceder a un tercero el derecho a adjudicarse el bien subastado. En la práctica, el cesionario se convierte en el adjudicatario definitivo del bien: paga el precio de remate y recibe la titularidad, como si hubiera pujado él mismo. Es una vía de acceso a inmuebles que no requiere haber participado directamente en la subasta. El ejecutante (el acreedor que inició la ejecución) puede reservarse esta posibilidad en el propio procedimiento, y luego transmitirla a quien desee. ## Marco legal: qué dice la LEC La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) regula la cesión de remate en los artículos relativos a la subasta de bienes inmuebles (artículos 647 y siguientes). Con carácter general, el ejecutante puede solicitar al juzgado la adjudicación del bien con facultad de ceder el remate a un tercero en el plazo que marca la ley, nominando al cesionario antes de que se apruebe el decreto de adjudicación. El tercero cesionario debe aceptar expresamente la cesión y quedar subrogado en todos los derechos y obligaciones del ejecutante. La cesión es onerosa: el cesionario paga el precio de adjudicación al ejecutante o directamente a la cuenta del juzgado, según lo pactado. ## Por qué la usa el ejecutante El ejecutante (normalmente un banco o un fondo) no siempre quiere quedarse con el inmueble. Prefiere cobrar su deuda en metálico. Pero si la subasta queda desierta o los postores ofrecen poco, le conviene adjudicarse el bien y luego ceder el remate a un inversor que pague más de lo que ofrece el mercado en ese momento de la subasta. Para el inversor que recibe la cesión, la operación permite comprar el inmueble sin haber competido en la subasta y, en ocasiones, a un precio negociado directamente con el ejecutante. El ejecutante consigue liquidez y el inversor accede al activo. **Ejemplo de cesión de remate** Un banco ejecuta una hipoteca sobre un piso tasado en 130.000 euros. La subasta queda desierta (nadie puja). El banco solicita la adjudicación por el 50% de la tasación (65.000 euros, según las reglas de la LEC). En lugar de quedarse con el inmueble, cede el remate a un inversor privado por 72.000 euros. El inversor paga 72.000, recibe el piso y el banco cobra 72.000 en lugar de los 65.000 de adjudicación. Hay margen para ambas partes. Los plazos y costes adicionales siguen existiendo. ## Cómo acceder a una cesión de remate Acceder a una cesión de remate no es tan sencillo como pujar en el BOE. Requiere estar en contacto con los ejecutantes (bancos, fondos, servicers) que gestionan carteras de deuda en ejecución, o con profesionales que intermedian en este tipo de operaciones. - Contacto con servicers y fondos que gestionan carteras de NPLs en España: son los que tienen más volumen de ejecuciones activas. - Abogados y procuradores especializados en ejecuciones hipotecarias: suelen saber qué inmuebles están en proceso y si el ejecutante quiere ceder. - Plataformas de deal-flow como InvertirDeuda: filtramos y mostramos a los inversores oportunidades de cesión con sus datos. ## Diferencias entre cesión de remate y compra directa en subasta En la subasta directa compites con otros postores en tiempo real en el portal del BOE. Gana el que más puja. En la cesión de remate la negociación es bilateral: tú y el ejecutante acordáis un precio fuera de la subasta. Eso puede darte más margen para negociar, pero también exige más trabajo previo de búsqueda e intermediación. Desde el punto de vista del resultado final, en ambos casos te adjudicas el bien con sus cargas previas y debes gestionar la ocupación si la hay. La diferencia es el proceso de adquisición. ## Riesgos específicos de la cesión de remate - Plazos ajustados: la cesión debe nominarse antes de que el juzgado dicte el decreto de adjudicación, lo que puede dejar poco tiempo para el análisis. - Cargas ocultas: igual que en cualquier subasta, las cargas anteriores siguen siendo tuyas. La nota simple es imprescindible. - Ocupación: el inmueble puede estar ocupado y tendrás que tramitar el lanzamiento. - Estado del bien: si no se puede visitar antes de la cesión, asumes un riesgo sobre el estado interior. - Acuerdo con el ejecutante: si el ejecutante no quiere ceder o prefiere quedarse el bien, no hay operación. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda te informamos sobre oportunidades de cesión de remate que normalmente solo llegan a fondos e inversores profesionales. Te explicamos las condiciones, las cargas y el contexto de cada operación para que puedas valorarla con tu asesor antes de decidir. ## Preguntas frecuentes ### ¿Quién puede ceder el remate? Con carácter general, el ejecutante (el acreedor que inició la ejecución judicial) puede pedir la adjudicación con facultad de ceder el remate a un tercero, dentro de los plazos y requisitos que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. ### ¿Puede cualquier postor ceder el remate? La ley regula la cesión principalmente para el ejecutante. Que un postor ordinario ceda su posición es más complejo y requiere autorización judicial. En la práctica, la mayoría de las cesiones de remate implican al ejecutante, no a otros postores. ### ¿Qué paga el cesionario? El cesionario paga el precio de remate, es decir, el importe por el que se adjudicó el bien (ya sea el precio de subasta o el precio de adjudicación al ejecutante). Además asume los impuestos y gastos de inscripción registral. ### ¿La cesión de remate está disponible en toda España? Sí, es una figura regulada a nivel nacional por la LEC, aunque la práctica judicial puede variar entre juzgados. Lo importante es contar con un abogado y procurador que conozcan el juzgado y el procedimiento concreto. ### ¿Cuánto tiempo tengo para aceptar una cesión de remate? Los plazos los fija el juzgado en cada procedimiento. Suelen ser ajustados, por lo que conviene tener la financiación y el análisis del bien listos antes de que se ofrezca la cesión. ## Fuentes - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, subasta de bienes y cesión del remate (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Portal de Subastas del BOE: https://subastas.boe.es/ - Agencia Tributaria, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: https://sede.agenciatributaria.gob.es/ --- # Comprar deuda hipotecaria con descuento https://invertirdeuda.com/guias/deuda-hipotecaria-con-descuento Actualizada: 2026-06-06 **En corto:** La deuda hipotecaria con descuento es un préstamo con garantía sobre un inmueble que el deudor ha dejado de pagar y que se vende por debajo de su valor. El comprador adquiere el derecho de cobro y, si hace falta, puede ejecutar la hipoteca para quedarse el inmueble. La garantía real reduce, sin eliminar, el riesgo. ## Qué es la deuda hipotecaria con descuento Un préstamo hipotecario es un crédito respaldado por un inmueble. Si el deudor deja de pagar, el banco tiene derecho a ejecutar la hipoteca: pedir al juzgado que se venda el inmueble en subasta para cobrar la deuda. Ese proceso puede tardar y el banco prefiere, en muchas ocasiones, vender la deuda antes de llegar al final del procedimiento. Cuando el banco vende ese préstamo hipotecario impagado a un tercero, lo hace con descuento: el comprador paga menos del valor nominal de la deuda. A cambio, se subroga en todos los derechos del acreedor, incluido el derecho a ejecutar la hipoteca. Eso es comprar deuda hipotecaria con descuento. ## Por qué el banco vende en lugar de ejecutar La ejecución hipotecaria es un proceso largo. Desde que el banco inicia el procedimiento judicial hasta que se celebra la subasta y el banco cobra pueden pasar entre uno y varios años. Durante ese tiempo, el préstamo impagado consume capital regulatorio y genera provisiones. Vender la deuda con descuento le da liquidez inmediata y limpia el balance. - Reducen las provisiones por insolvencia, que impactan en la cuenta de resultados. - Liberan capital regulatorio (Basilea III exige capital contra activos de riesgo). - Externalizan la gestión y el riesgo judicial a un inversor especializado. - Convierten un activo problemático en liquidez en un plazo mucho más corto. ## Cómo se valora la garantía La garantía hipotecaria es el elemento central del análisis. Su valor determina el colchón entre lo que pagas por la deuda y lo que puedes recuperar. Para valorarla correctamente hay que tener en cuenta varios factores. - Tasación oficial: el valor que figura en la escritura de hipoteca. Puede estar desactualizado respecto al mercado actual. - Valor de mercado actual: precio al que realmente se venden inmuebles similares en la zona. Es la referencia más útil. - Valor de referencia catastral: referencia administrativa del Ministerio de Hacienda, usada para calcular algunos impuestos. - Estado del inmueble: reformado, en mal estado o en construcción cambia mucho el valor real. - Cargas previas: si hay una hipoteca de primer rango anterior, esa deuda va por delante de la tuya en el cobro. ## Cómo se ejecuta una hipoteca Si el deudor no paga, el acreedor (ahora tú, como comprador de la deuda) puede iniciar la ejecución hipotecaria. El proceso está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria. A grandes rasgos, el acreedor presenta la demanda de ejecución, el juzgado notifica al deudor, se embarga el bien y se celebra la subasta en el Portal del BOE. Si en la subasta nadie puja o el precio es bajo, el acreedor puede pedir la adjudicación del bien por un porcentaje del valor de tasación según la LEC. En ese punto tienes el inmueble, aunque posiblemente con el deudor o terceros dentro, y tendrás que tramitar el lanzamiento. **Ejemplo de deuda hipotecaria con descuento** Un fondo compra a un banco un préstamo hipotecario con 110.000 euros de capital pendiente, garantizado por un piso en una ciudad española con valor de mercado de 130.000 euros. El precio de compra es 65.000 euros: un descuento del 41% sobre el nominal y del 50% sobre el valor de mercado. El deudor sigue sin pagar. El fondo inicia la ejecución. Tras el proceso judicial, la subasta termina con una adjudicación a 70.000 euros. El fondo recupera 70.000 habiendo invertido 65.000. La rentabilidad es modesta en este caso, antes de costes legales. En otros escenarios el resultado puede ser mejor o peor. ## Qué pasa si el deudor paga Cuando compras una deuda hipotecaria no quieres necesariamente ejecutar: quieres cobrar. Si el deudor está dispuesto a negociar, puedes llegar a un acuerdo: una quita (perdonas parte de la deuda a cambio de que el deudor pague el resto), una refinanciación (le das más tiempo o le cambias las condiciones) o simplemente el pago de lo que debe. Para el deudor, negociar con el nuevo acreedor puede ser una salida mejor que la ejecución, que deja un historial negativo y puede resultar en una deuda residual si el precio de subasta no cubre el total. Para el inversor, cobrar de forma amistosa es más rápido y evita los costes judiciales. ## Riesgos principales - Plazo judicial: la ejecución hipotecaria puede tardar entre uno y tres años según el juzgado y la complejidad del caso. - Ocupación del inmueble: si hay que lanzar al ocupante, se añaden meses y costes. - Cargas anteriores: una hipoteca de primer rango que no hayas detectado puede comerte el margen. - Estado del bien: el inmueble puede haber sido dañado o deteriorado, reduciendo su valor real. - Acuerdo con el deudor: si el deudor no paga y no negocia, hay que ir a la vía judicial. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda te enviamos gratis información sobre deuda hipotecaria con descuento: la garantía, el estado del procedimiento, las cargas conocidas y el descuento sobre el valor de mercado. Tú y tu asesor valoráis si la operación tiene sentido. ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué pasa si el deudor no paga la deuda hipotecaria que he comprado? Puedes iniciar la ejecución hipotecaria para cobrar con el inmueble que sirve de garantía, dentro de los plazos y el procedimiento que marca la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria. ### ¿Qué diferencia hay entre comprar una hipoteca y comprar un inmueble? Comprar la hipoteca (la deuda) te da el derecho a cobrar y, si no cobras, a ejecutar. No tienes el inmueble de entrada. Comprar el inmueble (en subasta o directamente) te da la propiedad de inmediato, aunque con los trámites de inscripción y posibles ocupantes. ### ¿La garantía hipotecaria cubre siempre toda la deuda? No necesariamente. Si el valor del inmueble ha bajado desde que se concedió la hipoteca, la subasta puede no cubrir la totalidad de la deuda. En ese caso puede quedar una deuda residual (el llamado saldo deudor), aunque la legislación española ha introducido límites de responsabilidad en ciertos supuestos. ### ¿Qué es la dación en pago y cómo afecta al inversor? La dación en pago es el acuerdo por el que el deudor entrega el inmueble al acreedor a cambio de cancelar la deuda. Si el deudor propone una dación, el inversor que ha comprado la deuda puede aceptarla: recibe el inmueble y da por cancelada la deuda, ahorrando el proceso judicial. ### ¿Necesito ser una empresa para comprar deuda hipotecaria? No es obligatorio, pero muchas operaciones de cierta envergadura se estructuran a través de una sociedad por razones fiscales y de responsabilidad. Para importes pequeños o medianos, un particular puede comprar directamente. Consulta con un asesor fiscal antes de estructurar la operación. ## Fuentes - Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, ejecución hipotecaria (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323 - Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814 - Banco de España, Portal del Cliente Bancario: https://clientebancario.bde.es/ --- # Comprar carteras de deuda como los fondos https://invertirdeuda.com/guias/comprar-carteras-de-deuda Actualizada: 2026-06-06 **En corto:** Una cartera de deuda es un conjunto de préstamos impagados que el banco vende en bloque, normalmente a fondos especializados, para sacarlos del balance. Cada cartera agrupa cientos o miles de créditos con sus garantías. Los grandes compran el lote entero; el inversor particular suele acceder a operaciones sueltas derivadas de esas carteras. ## Qué es una cartera de deuda Una cartera de deuda (o cartera de NPLs) es un paquete de préstamos impagados que un banco agrupa para venderlos en bloque a un único comprador. El banco no vende cada crédito por separado: los empaqueta en lotes por tipología (hipotecas, créditos al consumo, préstamos a empresas), por geografía o por antigüedad del impago, y los ofrece en procesos competitivos a fondos de inversión. El tamaño de estas carteras puede ser enorme. En España, tras la crisis financiera de 2008 y durante los años siguientes, los bancos vendieron carteras de miles de millones de euros en NPLs a fondos especializados. Hoy el mercado de carteras es más maduro pero sigue siendo activo: la morosidad empresarial y la herencia del exceso de crédito anterior siguen generando NPLs que los bancos quieren sacar del balance. ## Quiénes compran carteras de deuda Los compradores de carteras son casi siempre fondos de inversión especializados en activos en dificultades (distressed funds o NPL funds). Estos fondos tienen equipos legales, gestores de carteras y acuerdos con servicers (empresas de gestión de deuda) para gestionar el cobro de miles de créditos simultáneamente. Los fondos más grandes operan a escala europea o mundial: Cerberus, Lone Star, Blackstone, Apollo, Bain Capital Credit o doValue son nombres habituales en las grandes operaciones españolas. También hay fondos nacionales más pequeños especializados en carteras de menor tamaño. ## Cómo se valora una cartera de NPLs Valorar una cartera es complejo porque hay que estimar cuánto se puede recuperar de cada crédito y en cuánto tiempo. Los compradores hacen un proceso de due diligence que incluye revisar los expedientes de cada crédito, las garantías, el estado judicial de cada operación y las probabilidades de recuperación. - Gross Book Value (GBV): el valor nominal total de los créditos de la cartera, es decir, lo que se debe en papel. - Net Book Value (NBV): el valor en libros del banco después de provisiones. - Precio de compra: lo que paga el fondo, normalmente expresado como porcentaje del GBV. Una cartera hipotecaria puede negociarse al 35%-60% del GBV dependiendo de la calidad de las garantías. - Tasa interna de retorno esperada (TIR): lo que el fondo espera ganar con la cartera, neto de costes de gestión y recuperación. ## El papel del servicer El servicer es la empresa que gestiona el cobro de la cartera en nombre del fondo. Contacta con los deudores, negocia acuerdos, tramita ejecuciones y gestiona los inmuebles adjudicados. En España los principales servicers son Anticipa (Blackstone), Altamira (doValue), Solvia (ahora parte de Intrum) y Haya Real Estate. El servicer cobra una comisión sobre el volumen gestionado o sobre las recuperaciones. Su eficiencia determina en gran parte la rentabilidad final de la cartera para el fondo. **Cómo llega una cartera al inversor particular** Un banco vende una cartera de 500 hipotecas impagadas a un fondo por el 45% del GBV. El fondo encarga la gestión al servicer. De esa cartera, 80 hipotecas acaban en subasta judicial (el servicer ejecuta las que no han llegado a acuerdo). Esas 80 subastas aparecen en el Portal del BOE y cualquier inversor puede pujar en ellas. Las cesiones de remate, si el fondo las ofrece, salen al mercado a través de intermediarios o plataformas especializadas. El particular no compra la cartera; accede a las operaciones que de ella se derivan. ## Por qué no puedo comprar yo una cartera entera Las carteras de NPLs se venden en procesos de venta competitivos (data rooms, NDA, ofertas vinculantes) y los bancos solo aceptan ofertas de compradores que puedan acreditar capacidad financiera y de gestión. El tamaño mínimo de una cartera suele estar en decenas de millones de euros, y el banco quiere asegurarse de que el comprador tiene los recursos y la infraestructura para gestionarla. Para el inversor particular, la vía no es la cartera sino las operaciones individuales que de ella se derivan: subastas, cesiones de remate y adjudicaciones. Ahí sí puede competir con recursos limitados. ## Tendencias del mercado de carteras en España El mercado de carteras de NPLs en España sigue siendo uno de los más activos de Europa, aunque menor que en el pico de la crisis. La morosidad empresarial post-pandemia y las tensiones en el mercado inmobiliario comercial siguen generando flujo de nuevas carteras. Las entidades fintech y algunos family offices empiezan a acceder a carteras de menor tamaño (micro-portfolios), abriendo el mercado a inversores con menos capital. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda filtramos el deal-flow que sale de las grandes carteras de NPLs: subastas con margen, cesiones de remate y operaciones individuales que los fondos y servicers lanzan al mercado. Te lo mandamos gratis para que puedas analizarlos sin tener que rastrear el mercado por tu cuenta. ## Preguntas frecuentes ### ¿Necesito comprar una cartera entera para invertir? No. Las carteras las compran los fondos, pero de ellas salen operaciones individuales (subastas judiciales, cesiones de remate) a las que sí puede acceder un inversor particular con capital mucho más reducido. ### ¿Qué es el GBV de una cartera de NPLs? GBV (Gross Book Value) es el valor nominal total de los créditos de la cartera antes de provisiones: lo que los deudores deben en papel. Es la referencia sobre la que se calcula el descuento de compra. Si una cartera de GBV 100 millones se vende al 40%, el fondo paga 40 millones. ### ¿Qué hace exactamente un servicer? Un servicer es la empresa que gestiona el cobro de la cartera de deuda: contacta con los deudores, negocia acuerdos, tramita ejecuciones judiciales y gestiona los inmuebles adjudicados. Actúa en nombre del fondo propietario de la cartera. ### ¿Cómo sé si un fondo va a poner en subasta los inmuebles de su cartera? Las subastas judiciales son públicas y se publican en el Portal del BOE cuando el servicer o el propio fondo inicia la ejecución judicial. Es el rastreo de esas subastas lo que hacemos en InvertirDeuda para filtrarte las que tienen más margen. ### ¿Hay carteras de deuda en España más allá de las hipotecas? Sí. También se venden carteras de créditos al consumo (deuda sin garantía real), deuda empresarial (préstamos a pymes o grandes corporaciones), deuda de tarjetas de crédito y leasing. Las que tienen garantía hipotecaria son las más atractivas para el inversor particular por el respaldo del inmueble. ## Fuentes - Banco de España, estadísticas de crédito y morosidad: https://www.bde.es/ - Directiva (UE) 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX:32021L2167 - Autoridad Bancaria Europea (EBA), directrices sobre exposiciones dudosas (NPE): https://www.eba.europa.eu/ --- # Rentabilidad y riesgos al invertir en deuda https://invertirdeuda.com/guias/rentabilidad-y-riesgos Actualizada: 2026-06-06 **En corto:** Invertir en deuda con descuento puede ofrecer una rentabilidad potencial alta porque se compra muy por debajo del valor de la garantía. No es una rentabilidad garantizada: el resultado depende de los plazos, del estado del inmueble y de la recuperación. Conlleva riesgo real de pérdida. ## Cómo se genera la rentabilidad en deuda con descuento La rentabilidad en este tipo de inversión viene del diferencial entre lo que pagas y lo que recuperas. Si compras un crédito de 100.000 euros por 55.000 y recuperas 80.000 (ya sea por acuerdo con el deudor, por la subasta del inmueble o por venta del crédito a otro inversor), tu beneficio potencial es de 25.000 euros sobre una inversión de 55.000: un 45% antes de costes. El factor clave es el descuento inicial. Cuanto más bajo es el precio de compra respecto al valor real de la garantía, más margen de seguridad tiene la operación. Pero ese descuento también puede reflejar un riesgo más alto: un inmueble en zona poco demandada, con el deudor resistiéndose, o con cargas adicionales. ## Qué rentabilidades manejan los fondos profesionales Los fondos especializados en deuda distressed tienen objetivos de TIR (tasa interna de retorno) que suelen estar entre el 12% y el 20% anual para carteras diversificadas. En operaciones individuales de mayor riesgo y menor ticket, los retornos potenciales pueden ser más altos, pero también la dispersión es mayor: algunas operaciones dan mucho y otras pierden. Para el inversor particular en operaciones sueltas, la rentabilidad potencial suele ser mayor en términos porcentuales (se compra con más descuento, hay menos competencia), pero también el riesgo de concentración es máximo: si solo tienes una operación y sale mal, no hay nada que lo compense. ## Factores que determinan el retorno real - Precio de compra: el descuento inicial es el principal motor de rentabilidad. Un descuento del 50% sobre el valor de la garantía da mucho más colchón que uno del 20%. - Vía de recuperación: cobrar por acuerdo con el deudor es más rápido y barato que ir a subasta. La subasta es más lenta y tiene costes legales. - Plazo de la operación: la TIR depende del tiempo. Una operación que da un 40% de beneficio en 2 años es muy diferente a una que da el mismo beneficio en 5 años. - Costes de recuperación: honorarios de abogado y procurador, impuestos, costes de reforma del inmueble y gastos de mantenimiento durante el proceso. - Valor final del activo: si el inmueble se adjudica, el precio al que se vende determina el retorno. Un mercado inmobiliario activo facilita la salida; uno paralizado, la complica. ## Riesgos principales de la inversión en deuda Invertir en deuda con descuento conlleva riesgos reales que conviene conocer antes de entrar. No es una inversión pasiva: requiere seguimiento, asesoramiento legal y capacidad de esperar. ### Riesgo de plazo judicial La ejecución hipotecaria en España puede tardar entre 1 y 3 años según el juzgado, la complejidad del caso y si el deudor presenta oposición. Un plazo largo reduce la TIR aunque el resultado final sea positivo. Además, durante ese tiempo tienes el capital inmovilizado. ### Riesgo de valor de la garantía La tasación del inmueble puede no coincidir con el precio real de mercado. Si el inmueble está en una zona con poca demanda, si el mercado ha bajado desde la tasación o si el bien tiene problemas estructurales, el precio de venta puede ser mucho menor de lo esperado. El análisis de la garantía es lo más importante de la operación. ### Riesgo de ocupación Si el inmueble está ocupado (por el deudor, por inquilinos o por terceros), recuperar la posesión requiere un procedimiento de lanzamiento que puede durar meses. Hay situaciones de ocupación irregular (popularmente llamadas 'okupa') que complican aún más el proceso. El estado de ocupación es una de las primeras cosas que hay que investigar. ### Riesgo de cargas ocultas Un inmueble puede tener cargas previas (hipotecas de primer rango, embargos de Hacienda o Seguridad Social) que son anteriores al crédito que has comprado. En ese caso, si vas a subasta y te adjudicas el bien, esas cargas son tuyas. Pueden comerte el margen o incluso hacerte perder dinero. La nota simple del Registro de la Propiedad es imprescindible. ### Riesgo de concentración Si inviertes todo tu capital en una sola operación y esta sale mal, no hay diversificación que lo amortigüe. Los fondos profesionales invierten en carteras de cientos de créditos; el particular suele tener uno o dos. Ese riesgo de concentración es el más difícil de gestionar. **Comparativa de escenarios** Misma operación, tres resultados posibles. Crédito de 90.000 euros comprado por 50.000, con inmueble tasado en 110.000. Escenario bueno: el deudor llega a un acuerdo y paga 70.000 a los 8 meses. Retorno neto de costes: aprox. 30% en 8 meses. Escenario neutral: el inmueble va a subasta y se adjudica por 80.000 a los 18 meses. Costes legales de 6.000. Retorno neto: aprox. 43% en 18 meses (TIR menor). Escenario adverso: el inmueble tarda 30 meses, se adjudica por 58.000 y hay costes de reforma de 8.000. Retorno neto sobre inversión: 0% o pérdida. Ninguno de estos escenarios es seguro ni representativo: cada operación es distinta. ## Cómo mitigar los riesgos - Analiza siempre la nota simple antes de pujar o cerrar una cesión. - Compara el valor de tasación con los precios reales de venta en la zona (portales inmobiliarios, transacciones recientes). - Investiga el estado de ocupación: si no puedes verlo, descuenta ese riesgo del precio máximo que pagas. - Cuenta con asesoramiento legal especializado: un abogado de ejecuciones hipotecarias puede detectar problemas que tú no verías. - No pongas en una sola operación más de lo que puedes permitirte perder. - Reserva un colchón de liquidez para costes imprevistos durante el proceso. > **Dónde encajamos nosotros** > En InvertirDeuda te presentamos las operaciones con la rentabilidad potencial y los riesgos principales ya identificados: el descuento sobre la garantía, el estado de ocupación (cuando está disponible) y las cargas conocidas. La decisión final es siempre tuya, con tu asesor. ## Preguntas frecuentes ### ¿Está garantizada la rentabilidad al invertir en deuda? No. Es una rentabilidad potencial, no garantizada. Invertir en deuda conlleva riesgo real de pérdida y el resultado depende de cada operación: el plazo judicial, el valor del inmueble y la vía de recuperación. ### ¿Qué TIR (tasa interna de retorno) suelen buscar los inversores profesionales en deuda con descuento? Los fondos especializados buscan TIRs de entre el 12% y el 20% anual en carteras diversificadas. En operaciones individuales la dispersión es mayor: algunas pueden superar ese rango y otras quedar muy por debajo o en pérdidas. ### ¿Es más rentable negociar con el deudor que ir a subasta? Con frecuencia, sí. Un acuerdo amistoso es más rápido (meses frente a años), evita los costes judiciales y mejora la TIR aunque el importe recuperado sea algo menor. Pero no siempre el deudor quiere o puede negociar. ### ¿Qué pasa si el bien sale en subasta por menos de lo que he pagado? Si el precio de adjudicación en subasta es inferior a tu precio de compra de la deuda más los costes, tienes una pérdida. Por eso el margen entre el precio de compra y el valor real del inmueble es el factor de seguridad más importante de la operación. ### ¿Cómo sé si el precio de compra de un crédito es razonable? Comparando el precio con el valor de mercado real del inmueble que lo garantiza, descontando las cargas previas, el coste del proceso judicial y el plazo estimado. Si tras esos descuentos el margen sigue siendo positivo, la operación puede tener sentido. Si no, el precio de compra es demasiado alto. ## Fuentes - Banco de España, estadísticas de crédito y morosidad: https://www.bde.es/ - Portal de Subastas del BOE: https://subastas.boe.es/ - Colegio de Registradores de España, información registral y notas simples: https://www.registradores.org/